Ceny gruntów przemysłowych w Europie Środkowej i Wschodniej są niezwykle trudne do zaprezentowania w przejrzystej formie. Ciężko także bez wahania i długoterminowo określić cenę 1 metra kwadratowego ziemi w konkretnych punktach kraju. Cena zmienia się praktycznie co kilkadziesiąt kilometrów, a różnice te bywają zbyt duże, żeby można było je uśrednić.
Mimo wszystko pokusiliśmy się o zbadanie tego rynku, uwzględniając przy tym kilka istotnych kryteriów. Otóż, określając średnie ceny metra kwadratowego ziemi, podzieliliśmy poszczególne państwa na dwa rynki: grunty w stolicach i okolicach, tj. do 50 km od centrów, i grunty w pozostałych przemysłowych regionach. Rynki poza stolicami to istotne z inwestycyjnego oraz logistycznego punktu widzenia regiony. W Polsce jest to na przykład rejon Katowic, na Słowacji — Brna, czy w Rosji — St. Petersburga.
Nasze badania wykazały, że najwięcej za grunty płaci się w okolicach Budapesztu i Warszawy — 70 euro/mkw. Trzeba jednak podkreślić, że już w odległości mniej więcej 15 km od centrum Warszawy, ceny te znacznie spadają i kształtują się na poziomie 20 euro za metr. Na kolejnych miejscach (trzecim i czwartym) plasują się Bratysława i Praga, gdzie ceny wynoszą średnio 60 euro/mkw.
Pozostałe rynki charakteryzują się znacznie niższymi cenami gruntów, co jest głównie związane z niższym zainteresowaniem inwestycjami w nowoczesne parki magazynowe w tych krajach, dużą podażą ziemi, słabo rozwiniętą infrastrukturą (przykład to Bułgaria i Ukraina). Najtańszą ziemię oferuje Kijów i okolice, gdzie średnie ceny ziemi położonej bliżej centrum i przygotowanej pod inwestycje przemysłowe, posiadającej odpowiednie przeznaczenie w planie zagospodarowania terenu, wynoszą 21 euro/mkw. Działki przemysłowe zlokalizowane o 15 km dalej od centrum ukraińskiej stolicy — kosztują już tylko 3 euro/mkw.
W regionach przemysłowych — poza stolicami krajów Europy Środkowej i Wschodniej — ceny gruntów kształtują się odmiennie. Mimo że najwyższe ceny nadal odnotowujemy na Węgrzech, tym razem na drugim miejscu plasują się okolice Brna w Czechach. Rejon Katowic — to dopiero przedostatnia pozycja z wynikiem 10 euro/mkw. Nasuwający się wniosek — ceny ziemi przemysłowej położonej poza stolicą w naszym kraju są wciąż konkurencyjne na tle naszych środkowoeuropejskich sąsiadów. Najniższe ceny, choć porównywalne do cen polskich, są w okolicach Koszyc i Żyliny na Słowacji.
Najbardziej obiecującym rynkiem magazynowym Europy Środkowej i Wschodniej jest rynek rosyjski, gdzie ziemię można kupić niezwykle tanio (17-23 euro/mkw.), podczas gdy czynsze w nowoczesnych obiektach magazynowych są najwyższe w tej części Europy i wynoszą średnio 9,2 euro/mkw. Przyczyny? Sytuacja ta jest nierozerwalnie związana z brakiem nowoczesnych powierzchni magazynowych zarówno w okolicach Moskwy, jak i w innych ciekawych inwestycyjnie regionach tego kraju.
Kolejne pozycje zajmują ex aequo Czechy i Polska, gdzie czynsze są jednak znacznie niższe niż w Rosji — wynoszą średnio 5 euro/mkw. w okolicach Pragi i Warszawy. Węgry, mimo wysokich cen ziemi, mają niskie czynsze, tj. 4,8 euro/mkw., i plasują się na dalszych pozycjach w zestawieniu.
W krajach Europy Środkowej i Wschodniej, które przystąpiły do Unii Europejskiej, ceny gruntów będą coraz wyższe. Tak przewidują analitycy, świadczą też o tym przykłady innych krajów europejskich. I wskazuje na to regularnie odnotowywany wzrost cen gruntów w Polsce w obrocie prywatnym, wynikający z zainteresowania inwestorów zagranicznych i krajowych zakupem gruntów przemysłowych, a także ze wzrostu atrakcyjności gruntów rolnych w związku z możliwością pozyskania dopłat dla rolników.
Karolina Fraś, Maciej Chmielewski
szef działu badań rynku i specjalista w dziale powierzchni przemysłowych Colliers International Poland