Co zmieniło się od tego czasu? W Ostródzie weszło w życie porozumienie, które Masuria Resort Investments (MRI), operator hotelu, podpisał z właścicielami lokali. Jednak nie wszystko idzie zgodnie z planem zakładającym poprawę obłożenia w tym roku z 51,2 proc. do prawie 60 proc. Z kolei w Sosnówce Artur Kozieja wystąpił o sanację trzech spółek związanych z Lake Hill Karkonosze. A równocześnie prawie 100 właścicieli apartamentów wniosło o upadłość najważniejszej z nich, Lake Hill Hotel (LHH), będącej operatorem hotelu.
Czekając na Booking…
Zgodnie z ostródzkim porozumieniem zaległości czynszowe i zniżki udzielone MRI na okres do 2027 r. zamieniono na oprocentowaną pożyczkę, zabezpieczoną m.in. hipoteką na częściach wspólnych hotelu i zastawem na udziałach w spółce Artura Koziei. A stowarzyszenie powołane przez właścicieli lokali zyskało miejsce w radzie nadzorczej MRI i znaczący wpływ na jej działalność, m.in. poprzez akceptowanie budżetu i najważniejszych umów.
Jedną z takich umów była ugoda z Radissonem, który zarządzał hotelem w Ostródzie od otwarcia w lutym 2023 r. do marca 2024 r., a w związku z zerwaniem współpracy jest jego wierzycielem. Arturowi Koziei udało się uzgodnić warunki spłaty długu, a realizacja płatności pierwszej raty miała, zdaniem biznesmena, pozwolić na powrót Lake Hill Mazury do serwisu Booking do końca czerwca 2025 r.
Na razie jednak to nie nastąpiło, a zapłata pierwszej raty była możliwa, bo zarząd stowarzyszenia reprezentującego właścicieli lokali zgodził się na zwiększenie majowej obniżki czynszów z 15 aż do 50 proc. To wywołało niezadowolenie części z nich, podobnie jak brak realizacji zaplanowanego budżetu hotelu w niektórych miesiącach 2025 r.
Mimo to i Artur Kozieja, i władze stowarzyszenia są dobrej myśli - przekonują, że MRI, m.in. dzięki dobremu wejściu w sezon wakacyjny, ma duże szanse na realizację ambitnego planu na 2025 r. (55 mln zł przychodów i 2,8 mln zł zysku) oraz kolejne lata (w 2028 r. przychody mają wzrosnąć do 63 mln zł, a zysk do 7 mln zł).
… i na zgodę nadzorcy
Tymczasem w Sosnówce szef Europlanu złożył wnioski o sanację trzech spółek związanych z Lake Hill Karkonosze, w tym LHH. To już druga próba ich restrukturyzacji. Pierwsza, z początku roku, w formie postępowania o zatwierdzenie układu, skończyła się fiaskiem. Głównie dlatego, że w Sosnówce funkcjonują dwie grupy właścicieli: jedna, która chce zawrzeć z Arturem Kozieją porozumienia na wzór ostródzkich, i druga, mocno sceptyczna wobec hotelarza i jego zapewnień, która podpisała się pod wnioskiem o upadłość LHH.
Jeszcze w połowie czerwca wydawało się, że w ofensywie jest ta pierwsza, która już miała zacząć podpisywać porozumienia z LHH, ale wszystko zablokowały… wnioski o sanację. Konkretnie zaś to, że 18 czerwca 2025 r. sąd zabezpieczył majątek wszystkich trzech firm związanych z Lake Hill Karkonosze i ustanowił tymczasowego nadzorcę sądowego (tns), którym została spółka PMR Restrukturyzacje. To oznacza, że na podpisanie porozumień musi zgodzić się tns, który zapoznaje się z dokumentacją, a zapewne zapyta też o zdanie sąd restrukturyzacyjny, co znacznie wydłuży całą procedurę.
Część naszych rozmówców przekonuje też, że Artur Kozieja w ostatnim momencie miał wystraszyć się scenariusza, w którym zabezpieczenia udzielone inwestorom, jeszcze dalej idące niż w przypadku Ostródy, mogłyby w niedługim czasie pozwolić im na przejęcie hotelu za długi. Jak wynika z naszych informacji, biznesmen w ostatnim momencie chciał wycofać się z części zabezpieczeń, ale uzasadniał to m.in. tym, że może pozyskać od litewskiego funduszu dofinansowanie, które pozwoliłoby na spłatę zaległości czynszowych wynoszących ponad 5 mln zł.
Zakopiańskie opóźnienie
Litewski fundusz oferuje jednak pożyczkę oprocentowaną aż na 15 proc. rocznie, dlatego jeden z właścicieli zaproponował, że może pożyczyć pieniądze LHH znacznie taniej, bo na 8 proc. Jakiekolwiek dofinansowanie jest jednak możliwe dopiero po oczyszczeniu z hipotek części wspólnych karkonoskiego hotelu.
Jak pisaliśmy, są one obciążone dwiema hipotekami po 9,7 mln zł ustanowionymi na rzecz spółki TT Finanse kontrolowanej przez rodzinę Witaszków, kiedyś związanych z producentem wody Cisowianka, a obecnie działających m.in. w branży nieruchomości. Hipoteki zabezpieczają pożyczkę wartą 6,5 mln zł i oprocentowaną aż na 19 proc. udzieloną LHH przez TT Finanse.
Jej zdecydowana większość poszła na zakup udziałów w innej spółce Artura Koziei: Imperial Zakopane. Firma ta w stolicy polskich Tatr miała otworzyć kolejny condohotel, ale nic z tego nie wyszło i szef Europlanu od dawna próbuje sprzedać ten projekt. W styczniu 2025 r. zapowiadał, że dojdzie do tego w ciągu miesiąca, w marcu – że do końca kwietnia, a teraz, że do końca lata (due dilligence Imperiala, według biznesmena, prowadzą dwa podmioty).
Kolejna hipoteka
Kolejnym problemem jest to, że ostatnio w księdze wieczystej części wspólnych hotelu w Sosnówce pojawiła się... zupełnie nowa hipoteka, na 4,5 mln zł, na rzecz innej spółki Artura Koziei, Przystanek Karkonosze (PK). Ta miała budować centrum handlowe między Jelenią Górą a Karpaczem, ale projekt sprzedała. W marcu 2024 r. pożyczyła LHH 3,55 mln zł, a pod koniec maja 2025 r. zabezpieczyła tę pożyczkę hipoteką.
Hotelarz przekonuje, że ta niedawna pożyczka to dowód, że cały czas dofinansowywał projekt w Sosnówce.
- A zabezpieczyć pożyczkę hipoteką musiałem ze względu na wniosek o upadłość, złożony przez osoby usiłujące wrogo przejąć hotel przy współpracy z niektórymi właścicielami apartamentów – przekonuje Artur Kozieja.
Zaraz jednak dodaje, że na potrzeby pozyskania dofinansowania hipoteka na rzecz PK może zostać przesunięta na dalsze miejsce w księdze wieczystej.
Właściciele apartamentów podkreślają jednak, że w ogóle nie wiedzieli o tej pożyczce, a hipoteka z nią związana została ustanowiona już po złożeniu wniosku o sanację. M.in. to oraz fakt, że Artur Kozieja mimo obietnic nie regulował czynszów w trakcie pierwszej restrukturyzacji sprawiły, że część właścicieli wypowiedziała umowy najmu i zażądała wydania lokali.
Reakcja na wypowiedzenia umów
Szef Europlanu godzi się na to jedynie w przypadku mniej dochodowych lokali z etapu 2 i 3, a w zakresie lokali z etapu 1 (głównego budynku hotelowego) staje okoniem. Wypowiedzeń było jednak tak dużo, że w ostatnich dniach Artur Kozieja zaproponował właścicielom lokali z etapu 1 podpisywanie nowych umów. Zakładają one spłatę wszystkich zaległości czynszowych do końca roku (m.in. z planowanego dofinansowania), a także brak obniżek czynszów i możliwość wypowiedzenia umów najmu już po miesiącu opóźnień w płatnościach.
Na takie rozwiązanie, dodatkowo wsparte „trzema siódemkami”, czyli zapisem pozwalającym na dochodzenie roszczeń bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego, zdecydował się już jeden z dotychczas największych oponentów Artura Koziei. Co zrobią pozostali właściciele? Czas pokaże. Z informacji PB wynika, że część z nich wciąż jest sceptyczna.
Nie wiadomo też, jak zachowają się właściciele lokali z etapu 2 i 3, którym Artur Kozieja proponuje obniżki czynszów o 20 proc. Wiadomo, że ci, którzy przejęli lokale, już szukają operatora, który zająłby się ich wynajmem.