Skorzystanie z tzw. pzu (postępowania o zatwierdzenie układu) miało ułatwić dojście do porozumienia z rozproszoną grupą ponad 400 właścicieli apartamentów w obu condohotelach. Po ponad dwóch miesiącach udało się to w Ostródzie, w Sosnówce negocjacje wciąż trwają. Przy okazji wyszło na jaw, że problemy obu hoteli z zadłużeniem są większe, niż twierdził ich właściciel.
Duży garb długów
Artur Kozieja zapewniał w PB, że zadłużenie wobec właścicieli apartamentów wynosi po około 4 mln zł w przypadku każdego z hoteli, a pozostałe zobowiązania restrukturyzowanych spółek regulowane są na bieżąco. Tymczasem długi wobec prywatnych inwestorów wynoszą po ponad 8 mln zł (szef Europlanu podkreśla, że są to kwoty z odsetkami i podatkiem VAT) i nie są jedynymi, z których obsługą jest problem.
Z raportu z niezależnego audytu przeprowadzonego w Ostródzie przez doradcę restrukturyzacyjnego Jana Hamburę (więcej o nim przeczytasz tutaj) wynika, że zadłużenie wobec kontrahentów związane z bieżącą działalnością operacyjną MRI to 9,4 mln zł. Jaka część tej kwoty to długi przeterminowane, nie wiadomo, bo Artur Kozieja mimo próśb audytora nie przedstawił terminów wymagalności poszczególnych pozycji.
Podobnie jest w przypadku Sosnówki, gdzie analogiczne długi mają sięgać 5,6 mln zł. Na spotkaniu z inwestorami Lake Hill Karkonosze, a także w rozmowie z PB Artur Kozieja nazwał to zadłużenie kredytem kupieckim, normalnym w działalności hotelowo-gastronomicznej. Zaznaczył, że wobec pracowników i podmiotów publicznoprawnych żadnych opóźnień nie ma.
Częścią zadłużenia obu hoteli są, warte łącznie kilka milionów złotych, zobowiązania wobec firm budowlanych z tytułu kaucji gwarancyjnych. Szef Europlanu zapewnia, że w przypadku Ostródy zostały już rozłożone na raty, a w przypadku Sosnówki trwają rozmowy z dwiema z trzech firm. Trzecia, Ersbet, zawarła już ugodę w grudniu 2024 r. – w zamian za rozłożenie długu na raty uzyskała hipotekę na 4 mln zł ustanowioną na jednej z karkonoskich nieruchomości.
Największymi wierzycielami obu hoteli są jednak Bank Spółdzielczy w Ostrowi Mazowieckiej, któremu ostródzka MRI z tytułu trzech kredytów winna jest łącznie 21,3 mln zł, i Agencja Rozwoju Przemysłu (ARP). Rok temu ARP pożyczyła jednej ze spółek związanych z hotelem w Sosnówce 23,6 mln zł na budowę obiektu rekreacyjno-usługowego, którego oddanie do użytku ma znacząco zwiększyć przychody kompleksu. Po zsumowaniu okazuje się więc, że zobowiązania Lake Hill Ostróda to ponad 40 mln zł, a Lake Hill Karkonosze – około 45 mln zł.
Cel: powrót na Booking
Stowarzyszenie reprezentujące zdecydowaną większość właścicieli lokali w pierwszym z hoteli doszło do porozumienia z MRI. Zgodnie z nim zarówno zaległości czynszowe, jak i zniżki udzielone spółce Artura Koziei na okres do 2027 r. mają zostać zamienione na oprocentowaną pożyczkę, która zostanie zabezpieczona m.in. hipoteką na częściach wspólnych hotelu i zastawem na udziałach w MRI. Stowarzyszenie będzie też miało członka rady nadzorczej spółki i znaczący wpływ na jej działalność, m.in. poprzez akceptowanie budżetu i najważniejszych transakcji.
- Porozumienie dotyczące Lake Hill Mazury było możliwe dzięki dobrej woli obu stron i naszej pełnej transparentności. Hotel funkcjonuje dopiero dwa lata i wciąż się rozpędza – komentuje Artur Kozieja.
Przedstawione przez niego prognozy zakładają, że przychody MRI wzrosną z 55 mln zł w 2025 r. do 63 mln zł w 2028, a wynik w tym samym okresie zwiększy się z 2,76 mln zł do 6,97 mln. Jan Hambura, który przeprowadził audyt MRI, tę prognozę nazywa „niewątpliwie optymistyczną” i przypomina, że - jak spółka sama przyznaje - poziom płynności jest bardzo niski. Zaznacza też jednak, że restrukturyzacja MRI jest lepsza niż ewentualna upadłość.
- MRI ma dużą szansę wywiązywać się z płatności wobec nas i innych kontrahentów i wyjść na prostą, jeśli zgodnie z prognozami zwiększy przychody i będzie pilnować kosztów. Na to liczymy i w realizacji tego celu będziemy pomagać, bo jedziemy na tym samym wózku. Jednocześnie porozumienie znacząco poprawia naszą sytuację, w razie gdyby coś poszło nie tak – mówi Jakub Modrzejewski, prezes Stowarzyszenia Właścicieli Lokali Hotelu Lake Hill Mazury.
Jednym z kluczowych punktów planu jest poprawa obłożenia hotelu, która już w tym roku ma wzrosnąć z 51,2 proc. do prawie 60 proc. W realizacji tego celu ma pomóc m.in. przywrócenie dostępu do serwisu Booking. MRI nie korzysta z niego ze względu na długi wobec Radissona, który zarządzał hotelem w Ostródzie od jego otwarcia w lutym 2023 r. do marca 2024.
Artur Kozieja zapewnia, że negocjacje z Radissonem dotyczące sposobu spłaty zaległości oraz możliwości korzystania z marki znanego operatora w postaci tzw. miękkiej franczyzy (Lake Hill Hotel Mazury miałby dopisek „Member of Radisson Individuals”) dobiegają końca.
Będzie drugi audyt
A jak blisko jest do porozumienia w drugim z hoteli, czyli Lake Hill Karkonosze? Na ubiegłotygodniowym spotkaniu z Arturem Kozieją właściciele lokali w tym obiekcie wyrażali głównie pretensje dotyczące m.in. niedotrzymania obietnic w zakresie płacenia czynszów w tym roku, czyli już po otwarciu restrukturyzacji.
Szef Europlanu na spotkaniu przedstawił wstępnie dwa modele rozliczeń. Pierwszy jest zbliżony do tego z Ostródy - polega na konwersji zobowiązań na pożyczkę. W drugim, nazywanym przez Artura Kozieję „joint venture”, wierzytelności prywatnych inwestorów zostałyby zamienione na udziały w nowym operatorze Lake Hill Karkonosze, zaś Artur Kozieja wniósłby do niego części wspólne hotelu.
W odpowiedzi właściciele apartamentów wyrażali wątpliwości dotyczące zadłużenia hotelu w Sosnówce i realności budżetów, przedstawionych przez Artura Kozieję. Zgodę na jedną lub drugą opcję porozumienia uzależniali od przeprowadzenia audytu podobnego do ostródzkiego.
- Właśnie podjęliśmy decyzję o wdrożeniu niezależnego audytu w spółkach związanych z hotelem w Sosnówce, na czym zależało właścicielom apartamentów. Równolegle będziemy pracować nad porozumieniem. Wierzę, że uda się je osiągnąć do 8 maja 2025 r. – deklaruje Artur Kozieja.
Termin jest nieprzypadkowy – tego dnia kończy się okres pzu, a tym samym ochrony spółek z Sosnówki przed egzekucją i wypowiadaniem umów przez właścicieli lokali.
Kluczowa transakcja
Tymczasem jedną z głównych przeszkód na drodze do porozumienia jest to, że części wspólne Lake Hill Karkonosze, które miałyby stanowić zabezpieczenie pożyczek lub być wniesione do nowej spółki operatorskiej, są już obciążone. Na jednej z nich są dwie hipoteki po 9,7 mln zł, ustanowione na rzecz spółki TT Finanse, kontrolowanej przez Franciszka i Pawła Witaszków, kiedyś związanych z producentem wody Cisowianka, a obecnie działających m.in. w branży nieruchomości.
Zabezpieczają one pożyczkę wartą 6,5 mln zł i oprocentowaną aż na 19 proc. udzieloną LHH przez TT Finanse. Jej zdecydowana większość poszła na zakup udziałów w innej spółce Artura Koziei: Imperial Zakopane. Firma ta w stolicy polskich Tatr miała otworzyć kolejny condohotel, ale jej plany są opóźnione już o ponad dwa lata. To dlatego szef Europlanu już od jakiegoś czasu próbuje sprzedać ten projekt. W styczniu zapowiadał, że dojdzie do tego w ciągu miesiąca, ale proces wciąż trwa.
- Jeden z inwestorów zainteresowanych Imperialem dostał wyłączność na negocjacje i prowadzi due diligence. Zamknięcia transakcji spodziewamy się do końca kwietnia 2025 r. – mówi Artur Kozieja.
Gdyby to się udało, pożyczka od TT Finanse mogłaby zostać spłacona, co uwolniłoby część wspólną hotelu od hipoteki. A w konsekwencji nieruchomość mogłaby być wykorzystana do porozumienia się z właścicielami lokali. Szanse na realizację tego scenariusza wzrosły, bo właśnie uprawomocniła się decyzja o pozwoleniu na budowę zakopiańskiego Imperialu.