Łączna powierzchnia magazynów samoobsługowych do przechowywania rzeczy przez osoby prywatne i firmy wynosi w Polsce już 225 tys. m kw., co zapewnia udział 1,3 proc. w łącznej powierzchni self storage w całej Europie (17,7 mln m kw.) – wynika z Raportu CBRE i stowarzyszenia Fedessa „European Self Storage Annual Industry Report 2025”. Pod względem powierzchni zajmujemy 11 miejsce na kontynencie, pod względem obłożenia 9, a pod względem wysokości czynszu 16 na 17 ujętych w zestawieniu krajów. Zdaniem ekspertów świadczy to o możliwościach dalszego rozwoju tego typu nieruchomości.
Potencjał wzrostu segmentu self storage
O potencjale rozwoju tego segmentu może też świadczyć średnia długość najmu, która wynosi w Polsce prawie 8 miesięcy (ponad 10 miesięcy średnio w Europie), zwiększenie obłożenia r/r z 72 do 78 proc. oraz wzrost czynszu ze 176 do 182 EUR za 1 m kw. rocznie. Do lidera (Szwajcaria – 510 EUR) jeszcze daleka droga, ale średnia dla Europy to 281 EUR.
Kolejnym pozytywnym prognostykiem dla rynku w Polsce jest poziom rentowności. EBIDTA (zysk operacyjny powiększony o amortyzację) stanowi w Polsce 44 proc. przychodów, podczas gdy średnia dla Europy to 46 proc. (liderem jest Francja z 65 proc, a stawkę zamyka Norwegia z 22 proc.).
– Można przypuszczać, że bardziej dojrzałe rynki magazynów samoobsługowych osiągają wyższy poziom rentowności. I w dużej mierze tak właśnie jest. Jednak Polska wyłamuje się z tego trendu, będąc rynkiem w fazie rozwoju, a jednocześnie osiągając lepsze wyniki, niż można by się spodziewać – mówi Bartosz Szlęzak, zastępca dyrektora w CBRE.
Katalizatory rynku magazynów samoobsługowych
Rynek magazynów samoobsługowych w Polsce cały czas jest na początku rozwoju, ale zyskuje na znaczeniu zarówno wśród konsumentów, jak i inwestorów.
– Zainteresowanie tym segmentem rośnie wraz ze zmianami stylu życia, wzrostem urbanizacji i ograniczoną dostępnością przestrzeni magazynowej w dużych miastach – mówi Bartosz Szlęzak.
Pod względem skali Polska pozostaje jednak daleko za rynkami Europy Zachodniej.
– Wskaźnik takiej powierzchni na mieszkańca nadal jest jednym z najniższych w regionie, a świadomość istnienia usługi poza największymi miastami, w których działają operatorzy tacy jak Less Mess, jest wciąż ograniczona. Dla dalszego rozwoju rynku ważne jest zwiększenie rozpoznawalności wśród klientów indywidualnych i biznesowych, w tym w średnich i mniejszych miastach – mówi Bartosz Szlęzak.
O rynku magazynów samoobsługowych słyszało 6 na 10 Polaków. Co piąty zna oferowane przez niego usługi, a ok. 8 proc. faktycznie z nich korzystało.
Self storage w grupie poszukiwanych aktywów
Według raportu Savills „European OpRE Investor Sentiment Survey 2025” inwestorzy w Europie coraz śmielej dywersyfikują portfele, przesuwając kapitał z tradycyjnych sektorów nieruchomości komercyjnych do segmentów operacyjnych (OpRE), takich jak mieszkania na wynajem (Multifamily, Single Family), akademiki (PBSA), senior living, hotele czy self storage.
W 2024 r. aż 37 proc. całkowitych inwestycji w nieruchomości w Europie trafiło do sektorów operacyjnych, a w I kwartale 2025 r. było to 38 proc. (wzrost z 25 proc. w 2014 r.).