W 2024 r. Lake Hill Mazury Resort & Spa w Ostródzie, którego właścicielem jest Artur Kozieja, został uznany za „Najlepszy obiekt spa & wellness” w Polsce. Na luksusowej strefie spa zbudowanej kosztem ponad 5 mln zł ostródzki hotel, postawiony głównie za pieniądze prywatnych inwestorów, dużo jednak traci. A operator spa, spółka Lava and Salt (LaS), nie płaci w terminie czynszów.
Warunki niestandardowe
Porozumienie zawarte przez Masurię Resort Investments (MRI), operatora hotelu w Ostródzie, i właścicieli lokali w tym obiekcie (więcej o nim przeczytasz tutaj) poprzedzone było niezależnym audytem, przeprowadzonym przez doradcę restrukturyzacyjnego Jana Hamburę. PB udało się dotrzeć do raportu z jego prac, który trafił do wszystkich prawie 200 prywatnych inwestorów Lake Hill Mazury.
Dokument w kilku miejscach odnosi się do strefy spa i umowy jej najmu, którą w lutym 2023 r. MRI zawarła z LaS, czyli spółką której prezeską i właścicielką jest Kasia Sokołowska-Kozieja. Ta reżyserka pokazów mody i celebrytka znana m.in. z programu „Top Model” przez kilka lat była partnerką, a od grudnia 2024 r. jest żoną Artura Koziei.
Biznesmen, który sam do niedawna miał połowę udziałów w LaS i wciąż jest członkiem zarządu tej spółki, ocenia, że warunki finansowe umowy MRI z LaS są „standardowe dla kontraktów wiążących hotele z operatorami spa”. A audytora zapewniał, że umowa była zawarta na warunkach rynkowych i „przewidywała tożsame postanowienia” jak kontrakt na zarządzanie strefą spa w innym hotelu Artura Koziei, Lake Hill Karkonosze, zawarty z niepowiązaną spółką La Perla. Jan Hambura, który porównał obie umowy, nie zgodził się jednak z tym twierdzeniem i znalazł wiele zapisów stawiających LaS jako najemcę spa w lepszej sytuacji niż La Perlę.
Jakich? Choćby dotyczących warunków finansowych, w tym czynszu minimalnego (obecnego w umowie z La Perlą i nieobecnego w umowie z LaS), możliwości wypowiedzenia umowy (2 miesiące w przypadku La Perli i aż 12 miesięcy w przypadku LaS), prawa pierwokupu (ma je LaS, nie miała LaPerla) czy kar umownych, które mogą zostać nałożone na operatora hotelu (1 mln zł w przypadku LaS i brak w przypadku La Perli).
Związani na zawsze? Nadinterpretacja
Największe kontrowersje audytora wzbudziły zapisy dotyczące ochrony marki LaS w przypadku zakończenia umowy najmu, które „przenoszą ciężar” tej ochrony na MRI. Według Jana Hambury umowa uprawnia LaS „do praktycznie ogołocenia budynku SPA z większości znajdujących się wewnątrz obiektów (dosłownie skucia płytek, usunięcia wszelkich innych materiałów i elementów aranżacji) bez choćby i prowizorycznego naprawienia tak dokonanych szkód w majątku MRI”.
Co więcej, w przypadku naruszenia przez MRI któregokolwiek z wielu zobowiązań najemca uprawniony jest do kary umownej wysokości 1 mln zł za każdy przypadek naruszenia. Zdaniem doradcy restrukturyzacyjnego tak wysoka kara może być uznana za „zawyżoną” i „rażąco wygórowaną”.
Puenta Jana Hambury jest następująca: „Wbrew twierdzeniom osób fizycznych reprezentujących dłużnika nie sposób więc twierdzić, aby tak korzystne ukształtowanie sytuacji prawnej najemcy, jakie ma miejsce w stosunkach pomiędzy MRI a LAVA, było jakimkolwiek standardem rynkowym, a umowa najmu jest zauważalnie korzystna dla LAVA, a niekorzystna dla MRI”. I sprawia, że MRI jest w zakresie prowadzenia spa „nieodwracalnie związana” z LaS.
Artur Kozieja uważa to twierdzenie za „nadinterpretację”.
- By jednak usunąć wątpliwości, zmienimy najbardziej kontrowersyjne zapisy umowy – deklaruje jednocześnie szef i właściciel grupy Europlan.
Zbyt luksusowo
Z raportu z audytu wynika też, że MRI wydało na budowę i wyposażenie strefy spa w Lake Hill Mazury ponad 5 mln zł. W tym na takie pozycje, jak „końcowe wykonanie prac zgodnie z aneksem Lava and Salt” (127 tys. zł), meble do SPA (145 tys. zł), „przeróbka szafy, wózki do SPA, ławki” 109 tys. zł czy consulting artystyczny Sokołowska (15 tys. zł). Przy czym LaS miała ponieść jedynie koszty „ruchomości pozostałych”, takich jak łóżka do masaży czy obrazy.
Właściciele apartamentów w hotelu w Ostródzie, z którymi rozmawialiśmy, oceniają że tamtejsze spa jest zbyt luksusowe, nawet jak na standardy pięciogwiazdkowego hotelu, i nie wiadomo, czy koszt jego budowy kiedykolwiek się zwróci. I faktycznie może być z tym problem, bo przychody miesięczne LaS wynoszą 100-150 tys. zł, co przekłada się na czynsz dla MRI rzędu 10-15 tys. miesięcznie (w całym 2024 r. za najem spa LaS zapłaciła MRI 165 tys. zł).
Choć zapłaciła to niewłaściwe słowo. A to dlatego, że LaS w ostatnim okresie nie uiszczała na bieżąco czynszów i, jak odkrył audytor, ma nieuregulowane należności wobec MRI na 146 tys. zł. Terminy płatności poszczególnych faktur upłynęły przy tym między czerwcem 2024 r., a styczniem 2025 r.
Zapytany o to Artur Kozieja wyjaśnił, że zaległości wynikają z tego, iż w ubiegłym roku LaS organizowała nową strefę spa w hotelu Lake Hill Karkonosze, gdzie zastąpiła La Perlę. I to dlatego nie była w stanie regulować na bieżąco zobowiązań względem MRI. Biznesmen jednocześnie zapewnił, że po ustabilizowaniu sytuacji i otwarciu spa w hotelu w Karkonoszach zobowiązania zostaną spłacone.
Nawet jednak, gdy to nastąpi, straty generowane przez całą strefę saunowo-basenową, którego częścią jest spa, zarządzane przez LaS, nie znikną. Jej działalność, jak podkreślił Jan Hambura, cechuje bowiem „rażący brak opłacalności”. W 2024 r. przy kosztach na poziomie ponad 2,1 mln zł wygenerowała bowiem przychody rzędu jedynie 250 tys. zł.
W tym samym okresie, według zapewnień Artura Koziei, przychody LaS ze strefy spa w hotelu w Ostródzie wyniosły 1,65 mln zł i były niższe niż koszty (prawie 2 mln zł). W efekcie czego i LaS miała ponieść stratę rzędu 345 tys. zł.