Klient powinien informować bank o swoich kłopotach finansowych. W przeciwnym przypadku bank nie będzie mógł udzielić pomocy w spłacie zaciągniętej pożyczki. Procedurę windykacji kredytodawca wszczyna tylko w ostateczności.
Sytuacja gospodarcza kraju, w tym redukcja kosztów w poszczególnych branżach oraz zakładach pracy, przekłada się na kondycję finansową gospodarstw domowych, szczególnie tych spłacających kredyty hipoteczne.
Mimo to, kredyty hipoteczne w ocenie bankowców nadal należą do najbezpieczniejszych produktów na rynku. Są długoterminowe, a ich zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na kredytowanej nieruchomości. Powoduje to, że kredytobiorcy starają się systematycznie spłacać swoje zobowiązania w obawie przez utratą wkładu własnego oraz mieszkania. Poza tym aktualna sytuacja gospodarcza sprawia, że klienci są bardziej ostrożni w podejmowaniu decyzji. Przed zaciągnięciem kredytu dokładnie analizują swoją sytuację finansową, aby mieć pewność, że są w stanie spłacić pożyczkę. Nikt nie działa pod wpływem impulsu.
— Wartość kredytów zagrożonych utrzymuje się w naszym banku na stabilnym poziomie. Na koniec 2002 r. wyniosła ona 6,6 proc. wartości całego portfela — informuje Zbigniew Kudaś, wiceprezes GE Bank Mieszkaniowy.
Może się zdarzyć, że kredytobiorca ma problemy z płynnością finansową i nie jest w stanie spłacać rat kredytu w terminach określonych w umowie. Powodów, dla których tak się dzieje, jest wiele, m.in. utrata pracy, zmniejszenie wynagrodzenia, nieprzewidziany wzrost wydatków czy konieczność dodatkowego zadłużenia się w celu wyremontowania lub wykończenia zakupionego mieszkania. W takim przypadku klient powinien jak najszybciej skontaktować się z bankiem, a nie czekać na pisemne upomnienie. Najlepiej zrobić to jeszcze przed wystąpieniem opóźnień w spłacie pożyczki. Jeżeli zaległość jest niewielka, bank ma większe możliwości rozwiązania zaistniałej sytuacji. Wszystko jednak zależy od tego, kto jest kredytobiorcą, jak przedstawia się historia spłaty oraz co stanowi element zabezpieczenia. Dodatkowo bank weźmie pod uwagę sytuację finansową klienta i przyczyny jej pogorszenia. Jeśli dotychczas spłata przebiegała prawidłowo, istnieje duże prawdopodobieństwo, że bank umożliwi renegocjowanie warunków umowy. Osoby, które mają zaległości, mogą liczyć na rozłożenie ich na raty lub przedłużenie terminu płatności. Poza tym bank może zgodzić się na czasowe odroczenie płatności lub spłatę tylko kapitału, a dopiero w drugiej kolejności odsetek.
— Oczywiście konkretne działania zależą od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy. Do instrumentów, które proponują banki w sytuacji czasowego pogorszenia kondycji finansowej klienta, należą również: przedstawienie dodatkowego zabezpieczenia, wydłużenie okresu lub zmiana planu spłaty pożyczki — informuje Zbigniew Kudaś.
Magda Suchanek, pracownik Polskiego Towarzystwa Finansowego, zaznacza, że zawieszenie spłaty kredytu może nastąpić maksymalnie na 6 miesięcy. W takiej sytuacji konieczne jest złożenie wniosku na piśmie z prośbą o zawieszenie spłat z 30-dniowym wyprzedzeniem.
— Kredytobiorca może również wnioskować o zamianę rat malejących na równe lub zamianę waluty kredytu, przez co automatycznie spadnie wysokość oprocentowania i miesięczne raty — dodaje Jacek Balcer, pracownik PBH PBK.
Banki mogą także zaproponować dołączenie współkredytobiorcy, poręczyciela lub prolongatę.
Jak podkreśla Piotr Zawadzki, dyrektor departamentu bankowości hipotecznej w LG Petro Bank, kredytodawca warunkuje to jednak spłatą części zaległości lub odsetek.
W skrajnych przypadkach może nastąpić obniżenie oprocentowania, a nawet anulowanie części odsetek.
— Wskazane jest, aby kredytobiorca posiadając jakiekolwiek środki dokonywał choćby częściowych spłat zaległego zadłużenia. Ważne jest również, aby terminowo wywiązywał się z pozostałych obowiązków, jak ustanawianie zabezpieczeń, rozliczanie wykorzystanych środków oraz przedkładanie rocznych zeznań podatkowych — uzupełnia Magdalenia Suchanek.
Wypowiedzenie umowy kredytowej i egzekucja należności to ostateczność. Banki nie chcą być postrzegane jako instytucje, którym zależy tylko na windykacji należności z kredytowanej nieruchomości.
Jak zaznaczają bankowcy, wiąże się ona z eksmisją lokatorów. Dlatego zanim dojdzie do windykacji, pracownicy banku starają się nawiązać kontakt z kredytobiorcą i wyjaśnić przyczyny takiego stanu rzeczy i załatwić sprawę na drodze ugody.
W stosunku do osób, które wyłudziły kredyty lub wprowadziły w błąd dostarczając informacje do oceny zdolności kredytowej, banki starają się skutecznie odzyskać dług. Po uzyskaniu tytułu egzekucyjnego doprowadzają do licytacji nieruchomości lub jej zbycia w porozumieniu z dłużnikiem.
— W przypadku, gdy nie ma szans na poprawę sytuacji finansowej, pomoc może polegać na doprowadzeniu do korzystnej sprzedaży lub zamiany nieruchomości umożliwiającej spłatę zaległości. Banki powinny szukać indywidualnych rozwiązań służących przede wszystkim niepogarszaniu sytuacji finansowej klienta, aby unikać rozwiązań krótkookresowych i nieperspektywicznych (np. aby spłacić część zaległości, klient zaciąga krótookresowy kredyt gotówkowy) — wyjaśnia Piotr Zawadzki.
Zdaniem bankowców, w trudnej sytuacji życiowej najbardziej niekorzystne dla klienta jest bierne oczekiwanie na rozwój wydarzeń i świadome unikanie kontaktów z bankiem. Wówczas bank jest mniej skłonny do negocjacji warunków spłaty zadłużenia. Jeżeli nie zgodzi się na zmianę warunków umowy, kredyt stanowić będzie zadłużenie przeterminowane, co w praktyce oznacza, że oprócz należnych odsetek naliczane będą odsetki karne. Taki kredyt zalicza się do grupy niespłaconych, Saldo kredytu przenoszone jest wraz z należnymi odsetkami na rachunek zadłużenia przeterminowanego. Naliczane są dodatkowe odsetki karne, tzw. oprocentowanie kredytów przeterminowanych od kwoty nie spłaconego w terminie zadłużenia, które jest zdecydowanie wyższe od normalnego oprocentowania.
Przed podpisaniem umowy kredytowej warto sprawdzić, jakie procedury są przewidziane w przypadku wystąpienia takich okoliczności.
— Banki powinny tłumaczyć kredytobiorcom konieczność przestrzegania terminów płatności, konieczność wcześniejszego informowania banku itp., czy też w momencie zaciągania zobowiązania w walucie obcej zobrazowanie realnego zagrożenia wynikającego ze zmiany kursu walut. Ryzyko kursowe może skutkować realnym zagrożeniem prawidłowej obsługi kredytów. W wielu bankach udział kredytów walutowych w portfelu kredytów mieszkaniowych przekracza 90 proc. — uważa Piotr Zawadzki.
Oprocentowanie i raty
- Oprocentowanie stałe — oznacza, że przez cały okres trwania kredytu stopa procentowa nie ulegnie zmianie. Zabezpiecza to kredytobiorcę przed wzrostem stóp procentowych. Jest jednak niekorzystne w przypadku ich obniżenia. Bowiem, mimo że stopy zmaleją, klient będzie ciągle zmuszony spłacać kredyt oprocentowany według wyższej stopy procentowej. Banki nie chcąc ponosić ryzyka zmiany stóp procentowych oferują kredyty ze stałą stopą procentową tylko na okres maksymalnie kilku lat. Zresztą obecnie przy spadkowej tendencji stóp procentowych branie kredytów ze stałą stopą na dłuższe okresy nie będzie opłacalne.
- Oprocentowanie zmienne — oprocentowanie kredytu będzie się zmieniać wraz ze zmianą sytuacji rynkowej. Dlatego przy spadających stopach procentowych będzie ono malało, a wraz z nim płacone przez kredytobiorcę raty. Odwrotna sytuacja będzie miała miejsce przy wzroście stóp procentowych. Oprocentowanie zmienne składa się najczęściej z dwóch elementów stopy procentowej obowiązującej na rynku międzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) oraz marży nakładanej przez bank. Dla ustalenia oprocentowania kredytów udzielanych w złotych bank bierze pod uwagę stopę WIBOR, zaś dla kredytów w dolarach amerykańskich i frankach szwajcarskich odpowiedni LIBOR, a dla euro Euribor. W zależności od banku stosowane są 3- lub 6- miesięczne stopy procentowe.
- Raty równe — każdego miesiąca przez cały okres spłaty kredytu klient płaci równe raty łączne, czyli odsetki od bieżącej kwoty zadłużenia i część kapitału. Na początku kwota odsetek jest wysoka, a kapitału niska. Jednak z upływem czasu odsetki maleją i spłaca się coraz większą część kapitału.
- Raty malejące — każdego miesiąca kredytobiorca spłaca jednakową część kapitału oraz odsetki od bieżącego zadłużenia. Oznacza to, że na początku klient będzie płacił bardzo wysokie raty. Jednak im bliżej końca spłaty kredytu ich wysokość będzie się obniżać.