O potrzebie stworzenia w Polsce REIT-ów [ang. Real Estate Investment Trust], a więc publicznych funduszy inwestujący w nieruchomości mówiło się od dekady. W marcu 2025 r. pisaliśmy, że Ministerstwo Finansów zakończyło prace nad koncepcją takich wehikułów. Teraz okazuje się, że potencjalni inwestorzy mogą obejść się smakiem. Minister finansów poinformował bowiem, że REIT-ów - przynajmniej tych mieszkaniowych - "nie ma i nie będzie".
Andrzej Domański nie uzasadnił takiego stanowiska. W dyskusji o tym instrumencie pojawiały się jednak wielokrotnie argumenty przeciw. Niektórzy przestrzegali m.in. przed wywindowaniem popytu i cen, a więc przejściowym ograniczeniem dostępności mieszkań oraz przed powiązaniem rynku nieruchomości z rynkiem kapitałowym, co mogłoby oznaczać poważne turbulencje w razie kryzysów finansowych i znaczących wahań stóp procentowych, bo mogłoby dochodzić do ucieczki inwestorów.
Polityczna decyzja
– To decyzja motywowana politycznie. Rządzący wychodzą z założenia, że jeśli coś dotyczy rynku mieszkaniowego, to lepiej tego nie ruszać, bo np. mogłoby podnieść ceny za metr. Faktycznie, na początku – zgodnie z prawem popytu i podaży - mogłoby dojść do podwyżek. Jednak w dłuższej perspektywie, gdy zaczęłyby powstawać nowe obiekty na wynajem, a inwestycje stałyby się bardziej stabilne, ceny zaczęłyby spadać - mówi Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.
Jego zdaniem już po trzech latach od wprowadzenia REIT-ów ceny powinny zacząć spadać, a po pięciu - powinna nastąpić trwała obniżka. Ekspert zwraca też uwagę, że po pandemii covidu załamał się rynek biurowy, co wynikało przede wszystkim z faktu, że wielu pracowników nie chce wracać do biur.
- Mieszkania mogłyby więc stanowić atrakcyjną alternatywę dla inwestorów. Nie wierzę, że państwo będzie w stanie zaspokoić zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem. A nawet jeśli się za to zabierze, zrobi to drożej i wszyscy za to zapłacimy. Tymczasem wprowadzenie REIT-ów dawałoby realną szansę na zwiększenie podaży mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, z dostępem do infrastruktury i komunikacji miejskiej. Dlatego szkoda, że ten pomysł nie jest realizowany – mówi Robert Chojnacki.
Ujemny bilans
O tym, ile tracimy na braku REIT-ów mieszkaniowych mówi Pawel Budny, senior konsultant w JLL.
- Mogłyby one stanowić ważny impuls do rozwoju rynku najmu instytucjonalnego (PRS), który w sytuacji niewystarczającej liczby mieszkań w Polsce cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony zarówno obecnych, jak i przyszłych najemców. Warto pamiętać, że liczba lokali PRS odpowiada za niewiele ponad dziesiątą część procentu całkowitego zasobu mieszkaniowego w Polsce. W tym kontekście obawy dotyczące wzrostu cen czy czynszów najmu prywatnych mieszkań wskutek wprowadzenia REIT-ów mieszkaniowych są nieuzasadnione. Przeciwnie, inwestycje PRS przyczyniają się do stabilizacji rynku oraz sprzyjają zapewnieniu dostępności mieszkań szczególnie przy niskiej zdolności kredytowej indywidualnych nabywców oraz wysokich kosztach finansowania. Rezygnacja z tej klasy aktywów będzie stanowić niewykorzystaną szansę nie tylko dla rynku mieszkaniowego, ale i kapitałowego – mówi Pawel Budny.
Marcin Krasoń, ekspert od rynku nieruchomości w Otodom dodaje, że REIT-y są bardzo popularne w wielu krajach, w Polsce w latach 2018-19 ruszyły prace nad ustawą, regulującą tę kwestię, jednak po jakimś czasie temat ucichł.
- Potem wielokrotnie wracał, ale rynek chyba już oswoił się z tym, że REIT-ów z prawdziwego zdarzenia w Polsce w najbliższym czasie nie będzie. A szkoda, bo to może być dobre uzupełnienie oferty narzędzi inwestycyjnych dla Polaków. Wiele mówi się o tym jak niskie emerytury będą za parę lat i że warto samodzielnie zadbać o swoje bezpieczeństwo finansowe, a REIT-y byłyby tutaj dobrym uzupełnieniem istniejących już możliwości. Byłaby to możliwość dodatkowej dywersyfikacji kapitału. Dziś inwestowanie w mieszkania jest dostępne tylko dla tych, których stać na zakup lokalu, tego typu rozwiązania budują taką ścieżkę praktycznie dla każdego - przekonuje Marcin Krasoń.