Zainteresowanie domami – mierzone liczbą kontaktów nawiązanych przez osoby poszukujące z ogłoszeniodawcami – było w II kw. 2025 r. o 9 proc. niższe niż w I kw. W ujęciu rocznym spadek wyniósł 2 proc. – wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl.
- Segment sprzedaży domów jest zdecydowanie bardziej stabilny niż mieszkaniówka. Nie zmienia to jednak faktu, że popyt na domy jest obecnie wciąż ograniczony z powodu utrzymujących się wysokich – często przeszacowanych - cen, drogich kredytów, wysokich kosztów remontu i rosnących kosztów utrzymania, na które coraz bardziej zwracają uwagę potencjalni kupujący – tłumaczy Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl.
Stawki mocno wygórowane
Podaż domów jednorodzinnych jest coraz większa. W II kw. liczba ofert sprzedaży na portalu Nieruchomosci-online.pl wzrosła o prawie 4 proc. w ujęciu kwartalnym i o 3 proc. - w rocznym.
- Aktualnie mamy 46,2 tys. ogłoszeń domów na sprzedaż – mówi Rafał Bieńkowski.
O rosnącej ofercie i hamującym popycie mówią także branżowi eksperci ankietowani przez Cenatorium, prowadzące bazę informacji o transakcjach.
– Wobec braku programu wsparcia, rynek domów znajduje się w stanie hibernacji – zwłaszcza w odleglejszych dzielnicach i gminach sąsiadujących z dużymi miastami. Sytuacji nie poprawia fakt, że choć dostępność gruntów jest tu nieco większa niż pod budynki wielorodzinne, to i tak nie zachęca to do inwestycji – tłumaczy Michał Kubicki, prezes Omega Asset Management i członek komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Ekonomista Sławomir Horbaczewski twierdzi, że deweloperzy domów jednorodzinnych przeżywają obecnie trudne chwile.
- Niektórzy mają problemy z dostosowaniem się do nowej sytuacji, bo nie zauważyli, że ceny dawno już przekroczyły akceptowalne poziomy. Dzisiaj zabudowa wielorodzinna staje się coraz poważniejszą konkurencją dla zabudowy jednorodzinnej, także poza obszarami typowo miejskimi. Lepsza infrastruktura transportowa systematycznie, choć niezbyt szybko, wyrównuje szanse różnych lokalizacji. To ostatni moment, aby to dostrzec – przekonuje Sławomir Horbaczewski.
Ile za metr
Jak podaje serwis Nieruchomosci-online.pl to, jak w II kw. zmieniały się ceny domów zależało od miejsca na mapie. Przykładowo, w Białymstoku, Katowicach, Lublinie i Wrocławiu zanotowano spadek o 2-6 proc. w porównaniu do I kw.
W Bydgoszczy, Gdańsku i Opolu było stabilnie, natomiast w Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Krakowie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Rzeszowie, Szczecinie, Toruniu, Warszawie i Zielonej Górze stawki urosły o 1-5 proc.
Najwyższe średnie ceny domów wolnostojących były w Krakowie i wynosiły 11,5 tys. zł/mkw. Tylko nieco taniej było w Warszawie - 11,4 tys. zł. Na kolejnych miejscach znalazły się: Gdańsk (9,9 tys. zł/m kw.), Wrocław (9,8 tys. zł/m kw.), Poznań (8,9 tys. zł/m kw.), Olsztyn (8,2 tys./m kw.) i Toruń (7,8 tys. zł/m kw.).
46 proc. pośredników ankietowanych przez portal Nieruchomosci-online.pl spodziewa się stabilizacji cen w III kw., ale 36 proc. uważa, że dojdzie do lekkich obniżek. Tylko 18 proc. agentów przypuszcza, że będzie drożej.
W nadchodzących miesiącach deweloperzy - zwłaszcza ci mniejsi - będą musieli mierzyć się też z innymi wyzwaniami.
- Obecnie na rynku nie ma przestrzeni dla dalszych wzrostów cen, głównie z uwagi na mały popyt. Domy są często realizowane przez mniejszych deweloperów, którzy w ramach jednej inwestycji oferują zaledwie kilka budynków. Dotychczas wystarczał im lokalny marketing – baner na płocie z numerem telefonu. Jednak nowa ustawa o jawności cen mieszkań nakłada na takie firmy obowiązek utworzenia strony internetowej oraz raportowania informacji o ofercie i cenach. Choć ten obowiązek może wydawać się błahy, dla małych podmiotów każda dodatkowa regulacja to poważne wyzwanie – zaznacza Ewa Palus, główny analityk portalu Tabelaofert.pl.
Kosztowne projekty
Pod górkę mają także samodzielni inwestorzy. Eksperci portalu Extradom.pl zwracają uwagę, że od 2020 r. budowa domu podrożała o prawie połowę.
Natomiast od 2024 r. jednym z największych zagrożeń dla rozwoju rodzimego budownictwa jednorodzinnego jest szybki wzrost cen gruntów, zwłaszcza w gminach przylegających do największych miast. Duże zainteresowanie parcelami – napędzane wcześniejszym boomem inwestycyjnym i programem Bezpieczny kredyt 2 proc. – doprowadziło do powstania lokalnych baniek cenowych.
Jak tłumaczy Wojciech Rynkowski, ekspert portalu Extradom.pl, w wielu miastach ceny działek wzrosły w ciągu kilkunastu miesięcy nawet o 20–40 proc., co znacznie podniosło próg wejścia dla inwestorów indywidualnych. Najbardziej dotknięte są obszary w promieniu 20–40 km od największych aglomeracji – jeszcze w 2022 r. można tam było kupić grunt o powierzchni 800–1200 m kw. w przystępnych cenach. Obecnie przekraczają one możliwości finansowe wielu rodzin.
– To zjawisko może ograniczyć napływ nowych inwestorów na rynek budownictwa indywidualnego i zwiększyć presję na realizację mniejszych, bardziej kompaktowych projektów domów. W wielu regionach obserwujemy dziś rosnące zainteresowanie działkami w nieco gorszych lokalizacjach, np. dalej od infrastruktury. To oczywiście niekorzystnie wpływa na jakość planowanych inwestycji i komfort życia przyszłych właścicieli – mówi Wojciech Rynkowski.