Spodziewana w najbliższych latach luka podażowa najpewniej podniesie stawki za metr – twierdzą eksperci. Dotyczy to nie tylko rynku pierwotnego.
Deweloperzy nie zwalniają hamulca. Według danych GUS, w 2022 r. ruszyli z budową 115,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 30,7 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.
W latach 2024-25 rynek będzie się więc najprawdopodobniej mierzył z luką podażową. Zapytaliśmy analityków o potencjalne skutki tego zjawiska oraz o to, kto na nim zyska, a kto straci.
Rynek wtórny zwiększy napęd
Zdaniem Bartłomieja Baranowskiego, koordynatora ds. kontentu w Domiporta.pl, w najbliższych dwóch latach w Polsce może brakować dodatkowych kilkudziesięciu tysięcy lokali deweloperskich.
- Mieszkań będzie mniej, więc konkurencja wśród kupujących się zaostrzy. Może to spowodować ponowny wzrost cen, ale nie skorzystają na tym sami deweloperzy, ponieważ mniejsza liczba mieszkań to mniejszy zysk. Poza tym, wiele firm podwykonawczych z tego samego powodu może ograniczyć zatrudnienie – mówi Bartłomiej Baranowski.
Grupą, która - jego zdaniem - skorzysta na luce, są sprzedawcy z rynku wtórnego, których nieruchomości zyskają większe zainteresowanie.
- Najwięcej stracą natomiast młode rodziny, które już teraz mają problem, by nabyć nowe mieszkanie. Nawet jeżeli wypali nowy rządowy program “Pierwsze Mieszkanie”, to kupujący mogą wpaść w pułapkę niskich limitów oraz niewystarczającej liczby wolnych lokali. Aczkolwiek rządzący obiecują, że rynek wtórny również będzie uwzględniony w tym programie. To dobrze – mówi Bartłomiej Baranowski.
Podwyżek cen – nie tylko na rynku pierwotnym - nie wyklucza także Małgorzata Wełnowska, starsza analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
- Jeżeli sytuacja kupujących się poprawi, co nastąpi w przypadku spadku stóp procentowych, ceny mieszkań z rynku pierwotnego zaczną dynamicznie rosnąć. Wyższy popyt przy braku odpowiedniej podaży spowoduje, że część klientów zainteresowanych do tej pory rynkiem deweloperskim, skieruje uwagę na mieszkania z tzw. drugiej ręki. Rezultatem będą wzrosty cen i w tym segmencie rynku – mówi Małgorzata Wełnowska.
Popyt będzie się uwalniał stopniowo
Według Marcina Jańczuka, analityka rynku mieszkaniowego w agencji Metrohouse, poluzowanie polityki kredytowej przy jednoczesnej obniżce stóp procentowych zachęci do wejścia na rynek kolejnych nabywców.
– Bardzo istotne jest jednak tempo, w jakim to nastąpi. Raczej nie będzie można mówić o jednoczesnym przystąpieniu do zakupów wszystkich, których blokuje obecnie brak dostępności kredytów. Będzie to raczej rozłożony w czasie proces, który z każdym kolejnym kwartałem może narastać. Oczywiście część nabywców będzie chciała zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku pierwotnym, gdzie oferta może nie być tak bogata jak obecnie, jednak nie demonizowałbym tej sytuacji. Mamy jeszcze bardzo duży rynek wtórny, złożony m.in. z mieszkań oddanych do użytku w ostatnich latach. To tam może być widoczne znaczne ożywienie – mówi Marcin Jańczuk.
Ostrożniejsza w prognozach jest Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości. Jej zdaniem, nawet jeśli złagodnieje polityka kredytowa banków, a do tego wejdą w życie kredyty oprocentowane na poziomie 2 proc., może to nie wystarczyć, by popyt wrócił na dawne tory.
- Luka podażowa może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy popyt ponownie znacznie wzrośnie. Aby tak się stało, musi dojść do obniżki stóp procentowych, sam wzrost przeciętnych wynagrodzeń nie wystarczy. Pamiętajmy, że nie mamy pewności, czy w 2023 r. dojdzie do obniżki stóp procentowych, złagodzenia restrykcji kredytowych przez KNF i wprowadzenia programu "Pierwsze mieszkanie". Tylko w przypadku spełnienia się takiego scenariusza, mielibyśmy w przyszłym roku albo za dwa lata do czynienia z luka podażową. A ta - jak zwykle - spowodowałaby presję na podniesienie cen mieszkań z rynku pierwotnego – tłumaczy Barbara Bugaj.
Wstrzymana gotowość
Z najnowszych danych GUS wynika, że w ostatnich pięciu latach deweloperzy w Polsce dostali pozwolenia na budowę łącznie ponad 915,8 tys. mieszkań.
- W tym czasie zaczęli zaś budowę około 685,4 tys. lokali. Także w 2022 r. niewykorzystanych pozwoleń było wyjątkowo dużo – zwraca uwagę Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jego zdaniem nie ma wątpliwości, że gdy dostępność kredytów zacznie się poprawiać, kupujący wrócą na rynek. A wówczas deweloperzy będą uruchamiali zamrożone inwestycje.
- Spółki mają na to czas, ponieważ ich pozwolenia na budowę zachowują ważność przez trzy lata. Ponadto kolejne trzy lata deweloper zyskuje po rozpoczęciu budowy, jeśli postanowi ją przerwać – przypomina Marek Wielgo.
Na dużą liczbę wydanych pozwoleń na budowę zwraca uwagę także Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
– W każdej chwili mogą się one zamienić w rozpoczęte budowy, a mieszkania – trafić do oferty. To co nam grozi - i właściwie jest to niemal pewne - to duże braki w ofercie mieszkań gotowych. Część kupujących jest zainteresowana takimi właśnie lokalami, gdyż chce się jak najszybciej wprowadzić. Takie osoby generalnie nie mają w Polsce łatwo, a w latach 2024- 25 będzie z tym jeszcze gorzej - mówi Marcin Krasoń.
