Fundusz inwestycyjny Concordia przez pięć lat był współwłaścicielem Reesco. W grudniu 2023 r. udziały funduszu wykupił pierwotny właściciel firmy. Reesco to firma działająca na rynku robót budowlanych polegających na przebudowie powierzchni, czyli tzw. fit-outów. Jej klientami byli właściciele biurowców, którzy w podpisywanych umowach najmu zapewniają najemcom m.in. przygotowanie biura dostosowanego do ich potrzeb, co w uproszczeniu polega na wstawieniu w wolnej przestrzeni ścian, drzwi, podłóg, sufitów, przebudowie instalacji i wykończenie tych powierzchni pod klucz.
— Ustaliliśmy z funduszem długoterminowy plan finansowy polegający na wzroście wartości organizacji przez pięć lat. W pierwszym roku przychody miały wzrosnąć o 20, a w kolejnych po 15 proc. — mówi Artur Winnicki, prezes i założyciel Reesco.
Zmiany jak w kalejdoskopie
W 2018 r. wydawało się, że chętnych na zakup udoskonalonej przez ten czas firmy nie zabraknie. Jej nabyciem już przed 2018 r. były zainteresowane firmy doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych, a od 2017 r. z dwiema Reesco prowadziło nawet negocjacje.
— Kiedy w 2015 r. należący do JLL Tetris przejął w Polsce Neoświat i JLL zaczęło oferować taką usługę swoim klientom, inne agencje nieruchomości komercyjnych dostrzegły przewagę konkurencyjną w posiadaniu własnej firmy fit-out. Ostatecznie w tamtym okresie nie zdecydowałem się na transakcję z agencją — mówi Artur Winnicki.
Oferta Concordii była atrakcyjna finansowo, a na koniec przewidywała przejęcie przekształconej w tym czasie firmy przez kolejnego partnera, w tym przypadku strategicznego. Artur Winnicki planował, że po sprzedaży Reesco zajmie się jakąś nową działalnością w podobnej branży, np. deweloperskiej. W 2020 r. wybuchła jednak pandemia COVID-19, potem wojna w Ukrainie, a na koniec banki centralne podniosły stopy procentowe. To wszystko wpłynęło na niepewność i niestabilność długoterminowych planów inwestycyjnych w całej branży nieruchomości komercyjnych. Kiedy Concordia na rok przed upływem pięciu lat zaczęła poszukiwać kupca na Reesco, nie było chętnych.
— Zaproponowałem wtedy swoją ofertę i szybko doszliśmy do porozumienia — mówi Artur Winnicki.
Historyczna szansa
Prezes Reesco dostrzegł historyczną szansę dla firmy przemienionej podczas pięcioletniej współpracy z funduszem. Już w pierwszym roku tej współpracy Reesco przejęło Iliarda, dużą pracownię architektoniczną, lidera sektora projektowania hoteli, mogącą pochwalić się także projektem drugiego na świecie biurowca pod względem energooszczędności. Reesco zaczęło oferować nie tylko fit-out, ale też projektowanie i nie tylko właścicielom biurowców, ale również hoteli, obiektów handlowych i mieszkań na wynajem instytucjonalny. Największą szansę dostrzega w zmianach funkcji budynków.
— Coraz głośniej jest o konwersjach biurowców i zmianie przez nie funkcji na inne. Właściciele pod presją wysokich stóp procentowych i zmiany sposobu pracy biurowej będą dokonywali głębokich roszad w swoich portfelach i do tego będą potrzebowali wyspecjalizowanych firm takich jak Reesco — mówi Artur Winnicki.
Co więcej, stopień trudności zwielokrotniły wymogi Zielonego Ładu. Nie wystarczy dziś przerobić biurowiec np. na akademik — nowy obiekt będzie bowiem musiał spełniać kryteria ESG. Dzięki przejęciu Iliarda Reesco czuje się silne również w tej dziedzinie.
— Przygotowujemy się do ekspansji zagranicznej w Europie, do której będziemy poszukiwali podobnego partnera jak Concordia. Będziemy już jednak inną firmą niż tylko budowlaną wyspecjalizowaną w fit-outach. Będziemy firmą, która specjalizuje się w rewitalizacjach, przebudowach obiektów komercyjnych, partnerem dla funduszy inwestycyjnych przeprowadzającym przez cały proces konwersji budynku do nowych funkcji. Fit-out będzie tylko elementem składowym naszej nowej identyfikacji – mówi Artur Winnicki.
W 2018 r. firma zatrudniała około 80 osób, z czego 30 stanowili pracownicy fizyczni wykonujący fit-outy. Dziś ma na pokładzie 180 osób bez pracowników fizycznych, którzy są zatrudnieni w dwóch formalnie niezależnych spółkach.
Kasa musi się zgadzać
Artur Winnicki przyznaje, że rynek nieruchomości komercyjnych nadal trwa w stagnacji po pandemii, wybuchu wojny i podwyżkach stóp procentowych. Sam zajmując się planowaniem strategicznym i ekspansją, powierzył dyrektorowi operacyjnemu i finansowemu pieczę nad zdolnościami operacyjnymi firmy.
— Nasz długoterminowy plan finansowy nie ziścił się. Po podwojeniu przychodów nastąpiła stabilizacja, a nie systematyczny wzrost. Pilnujemy, by utrzymać ten poziom, choć przy obecnym rynku jest to trudne — mówi Artur Winnicki.
Według danych w KRS w 2022 r. grupa kapitałowa Reesco osiągnęła przychody w wysokości ponad 183 mln zł, o 72 proc. wyższe niż w 2021 r. (prawie 107 mln zł), co było rezultatem m.in. poprawy otoczenia rynkowego po okresie pandemii COVID-19 oraz pozyskania realizacji nowych znaczących kontraktów. Uzyskiwane w latach 2020-22 marże utrzymywały się na poziomie od 2 do 8 proc. Danych za 2023 r. firma jeszcze nie opublikowała.
Prezes Reesco jest jednak dobrej myśli. Wierzy, że nowe portfele zamówień związane z transformacją budynków dadzą firmie rozpęd do działania na dużo większą skalę.
Modernizacje, usprawnienia i przebudowa starych biurowców wynikały dotychczas z potrzeby zwiększenia ich atrakcyjności, by pozyskiwać nowych najemców. Obecnie powodów do modernizacji czy transformacji budynków przybywa. Już dziś banki uzależniają udzielenie kredytów od spełniania wymogów ESG, co łączy się z efektywnością energetyczną budynków, a wkrótce wymogi te znajdą się w obowiązujących przepisach.
Niezależnie od modernizowania budynków, które nadal mają pozostać biurowcami, obserwujemy też coraz więcej przypadków przebudowy zakładającej zmianę ich funkcji na akademiki, PRS-y i hotele. Moim zdaniem z roku na rok ten trend będzie się pogłębiał.
Uważam więc, że obserwacje Reesco dotyczące szans rozwoju są bardzo trafne. Ponadto atutem firmy jest to, że ma wszystkie usługi pod jednym dachem — i projektowe, i wykonawcze, co ogranicza ryzyko inwestora zamawiającego taką usługę.