KOMENTARZ
JAROSŁAW SADOWSKI
główny analityk Expander Advisors
Spadek kursu euro do około 4 zł to bardzo dobra informacja dla spłacających kredyty hipoteczne w tej walucie. Z wyliczeń Expandera wynika, że ci, którzy zaciągnęli zobowiązanie w IV kwartale 2011 r., mogli zyskać już około 41 tys. zł. Obecnie mogą się uwolnić od ryzyka walutowego i zrealizować ten zysk. Problem polega jednak na tym, że w zamian będą musieli się pogodzić ze wzrostem raty aż o 19 proc. Niekorzystna zmiana wynika z tego, że oprocentowanie kredytów w złotych jest znacznie wyższe niż w euro.
Najwięcej kredytów w euro udzielono od III kw. 2009 r. do I kw. 2012 r. Wspomniany dylemat dotyczy jednak przede wszystkim tych, który zadłużyli się w IV kwartale 2011 r., gdy kurs euro wynosił średnio 4,42 zł. Od tego czasu spadł o około 10 proc., przy czym należy pamiętać, że kredyty są wypłacane nie po kursie średnim, lecz po kursie kupna, który banki zaniżają. W rezultacie możemy przyjąć, że przykładowy kredyt z tego okresu został wypłacony po kursie 4,29 zł. Obecnie w kantorze internetowym można kupić euro po około 4 zł. Zysk z tytułu zmian kursowych wynosi więc 6,76 proc.
Sytuację osób, które zaciągnęły taki kredyt, najlepiej jednak pokazać, porównując ją z tymi, którzy w tym samym czasie zadłużyli się w złotych. Przyjmijmy, że zobowiązanie zostało wypłacone w listopadzie 2011 r. w kwocie 300 tys. zł na 30 lat. Ci, którzy wybrali euro, dotychczas zapłacili raty niższe w sumie o około 16 tys. zł. Mimo że spłacali mniej, mają też mniejsze zadłużenie o około 25 tys. zł. W sumie zyskali więc około 41 tys. zł. To rezultat spadku nie tylko kursu euro, ale także stóp procentowych, które w strefie euro były znacznie niższe niż w Polsce.
Zysk może być oczywiście wyższy, jeżeli kurs euro spadnie jeszcze bardziej. To całkiem prawdopodobne, bowiem co miesiąc EBC drukuje w ramach programu QE dodatkowe 60 mld euro. Trzeba jednak podkreślić, że historia już nie raz pokazała, że zmiany kursów walutowych mogą być nieprzewidywalne. Jest także drugi argument za tym, by takiego kredytu nie przewalutowywać. Zobowiązania w euro z omawianego okresu mają bardzo niskie oprocentowanie. Po zmianie waluty na złotówki istotnie ono wzrośnie, a więc wyższa będzie też rata.
W IV kwartale 2011 r. marże kredytów w EUR z wysokim (25 proc.) wkładem własnym wynosiły przeciętnie około 2 proc. Ponieważ EURIBOR jest obecnie niemal równy zeru, oprocentowanie takich kredytów również wynosi zaledwie około 2 proc. Po przewalutowaniu wzrosłoby ono do 3,5 proc., ponieważ tyle wynosi średnie oprocentowanie kredytów w PLN z wysokim wkładem własnym. Taka zmiana spowodowałaby zatem wzrost raty o około 19 proc. (przy założeniu, że pierwotny okres kredytowania wynosił 30 lat).
Mamy więc dwa poważne argumenty za tym, by nadal spłacać kredyt w euro. Z drugiej strony to jednak bardzo dobry moment, by się pozbyć ryzyka walutowego. Należy pamiętać, że na przykład w razie zaostrzenia się konfliktu na Ukrainie, kurs euro może szybko powrócić na znacznie wyższe poziomy.