Nieruchomości odpowiadają dziś za niemal 40 proc. emisji CO₂ w Unii Europejskiej. Wspólnota zareagowała na problem, wprowadzając dyrektywę energetyczną EPBD (ang. energy performance of buildings directive). Temat coraz częściej rozgrzewa branżowe dyskusje, zwłaszcza w kontekście termomodernizacji starszych budynków. Z najnowszego raportu Fundacji SET wynika, że nakłady inwestycyjne na ten cel do 2050 r. mogą sięgnąć w Polsce 2 bln zł, a ok. 60 proc. tej kwoty dotyczyć będzie budynków jednorodzinnych.
Nowymi regulacjami zostaną jednak objęci także deweloperzy, którzy będą musieli m.in. zmienić sposób projektowania i realizacji inwestycji. Nie ukrywają oni, że są na bardzo wczesnym etapie przygotowań do wdrożenia nowego prawa. Zwracają jednocześnie uwagę na liczne niejasności w jego interpretacji i sposobie implementacji. Autorzy raportu Fundacji SET podkreślają z kolei, że czasu na wdrożenie EPBD jest zdecydowanie za mało.
Będzie drożej dla budujących i nabywców
Zgodnie z dyrektywą EPBD od 2030 r. wszystkie nowe budynki mają spełniać standard zeroemisyjności, natomiast starsze obiekty będą stopniowo modernizowane, aby osiągnąć wysokie klasy energetyczne A–G.
Eksperci nie mają wątpliwości, że nowe prawo będzie dla spółek kosztowne.
- Wdrożenie dyrektywy EPBD niewątpliwie przełoży się na wzrost kosztów realizacji nowych inwestycji deweloperskich, szczególnie w krótkim i średnim horyzoncie czasowym. Wyższe wymagania energetyczne oznaczają konieczność stosowania lepszych materiałów budowlanych, bardziej zaawansowanych technologii grzewczych i wentylacyjnych oraz szerszego wykorzystania odnawialnych źródeł energii. To wszystko podnosi koszt realizacji projektu już na etapie budowy. W praktyce znaczna część tych kosztów zostanie przeniesiona na ceny mieszkań - uważa Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert.pl.
Zwraca przy tym uwagę, że budynki spełniające wyższe standardy energetyczne generują niższe koszty w czasie eksploatacji, co w dłuższej perspektywie zwiększa ich atrakcyjność dla nabywców i pozytywnie wpływa na wartość rynkową.
- Efektem ubocznym tego procesu będzie stopniowa utrata konkurencyjności starszych, mniej efektywnych energetycznie budynków – uważa Robert Chojnacki.
Autorzy raportu Fundacji SET uważają, że wprowadzenie standardu bezemisyjności jest jednym z najbardziej ambitnych i zarazem najbardziej kosztownych elementów reformy. Jednocześnie przewidziano zbyt krótki czas na implementację nowych przepisów. Wątpliwości budzą tempo zmian, gotowość technologiczna oraz nierówny poziom rozwoju rynków budowlanych w państwach członkowskich. "W efekcie nowy standard może stać się źródłem napięć społecznych i gospodarczych, zwłaszcza tam, gdzie koszty inwestycji znacząco przewyższą możliwości finansowe lokalnych inwestorów i samorządów" - stwierdzają twórcy analizy.
Biznes czeka na konkrety, bo bez wytycznych trudno kalkulować
Wszystkie państwa członkowskie UE mają czas do maja 2026 r. na opracowanie krajowych przepisów regulujących sposób wdrożenia EPBD. Deweloperzy chcieliby możliwie najszybciej poznać konkrety.
– Dotychczas przeanalizowaliśmy dostępne rozwiązania zwiększające efektywność energetyczną, uwzględniając zarówno aspekty techniczne, jak i kosztowe. Na bieżąco monitorujemy także rynek innowacji, szacując ich realny potencjał wdrożeniowy. Równolegle rozpoczęliśmy prace związane z analizą cyklu życia projektów, której celem jest dalsza redukcja śladu węglowego – zarówno wbudowanego, jak i operacyjnego – oraz lepsze przygotowanie organizacji do nadchodzących wymogów regulacyjnych – tłumaczy Mariusz Poławski, wiceprezes Develii.
Podkreśla, że jego firma przeprowadziła także wstępne analizy kosztowe poszczególnych rozwiązań, jednak każda inwestycja wymaga indywidualnej kalkulacji uzależnionej m.in. od specyfiki projektu, lokalizacji oraz uwarunkowań formalnych.
- To sprawia, że koszt w przeliczeniu na metr kwadratowy może się istotnie różnić dla różnych inwestycji – tłumaczy Mariusz Poławski.
Maciej Ługowski, dyrektor działu prawnego spółki Ronson Development, mówi, że firma nie podjęła jeszcze formalnych przygotowań do wdrożenia dyrektywy. Czeka na wytyczne w sprawie implementacji EPBD.
- Sądzimy, że właściwym momentem na podjęcie konkretnych działań będzie pojawienie się projektu przepisów implementujących ją do polskiego porządku prawnego. Z naszego dotychczasowego doświadczenia wynika, że to one często w istotny sposób modyfikują pierwotne założenia dyrektyw unijnych i realnie wpływają na zakres oraz skalę zmian, z jakimi cała branża musi się mierzyć - mówi Maciej Ługowski.
Także Okam nie przeprowadzał jeszcze symulacji kosztowych związanych z dostosowaniem inwestycji do wymogów nowego prawa. Spółka jest jednak świadoma, że zastosowanie nowoczesnych technologii i rozwiązań proekologicznych może wiązać się z podwyższeniem kosztów realizacji inwestycji.
Można znaleźć pozytywy
Elżbieta Matan, dyrektor w Okamie, zwraca jednak uwagę na przyszłe pozytywne efekty.
- Wiemy też, że są to nakłady, które w dłuższej perspektywie się zwrócą w trakcie użytkowania budynków - przede wszystkim poprzez niższe koszty energii, ogrzewania, przygotowania ciepłej wody użytkowej i eksploatacji infrastruktury technicznej. Dodatkowo nowoczesne rozwiązania technologiczne wpływają na zwiększenie trwałości obiektów, komfort użytkowania oraz ich wartość rynkową, co stanowi istotną korzyść zarówno dla inwestora, jak i przyszłych mieszkańców – mówi Elżbieta Matan, dyrektor w Okamie.
Zapewnia, że spółka już na etapie koncepcyjnym wybiera technologie, które realnie wpływają na komfort użytkowników i jakość otoczenia.
- Planowane zastosowanie technologii prefabrykacji, jak chociażby w naszej inwestycji FSO Park, pozwala skrócić czas realizacji i znacząco ograniczyć uciążliwości budowlane dla sąsiedztwa. W inwestycji planujemy również wykorzystanie wysokosprawnych pomp ciepła do ogrzewania budynków i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Wody opadowe i roztopowe będą zagospodarowywane lokalnie w ramach zielono-błękitnej infrastruktury, wspierając retencję i mikroklimat miejsca. Rozwiązania, które chcielibyśmy wprowadzić w tej inwestycji, zostały zaprojektowane z myślą o minimalizacji zużycia energii oraz redukcji emisji CO₂ - zapewnia Elżbieta Matan.
Wdrażanie EPBD wymaga systemowego wsparcia
Zdaniem deweloperów wdrażanie dyrektywy EPBD mogłoby przebiegać znacznie sprawniej, gdyby nie utrudnienia systemowe.
– Z naszej perspektywy największą barierą jest brak spójnego, systemowego otoczenia dla transformacji energetycznej. Zmianom regulacyjnym powinny towarzyszyć m.in. odpowiednie narzędzia umożliwiające ich praktyczne zastosowanie oraz instrumenty finansowe. Przy rosnących obowiązkach raportowych brak krajowej bazy danych i ujednoliconej metodyki obliczania śladu węglowego budynków znacząco komplikuje proces inwestycyjny. Ponadto wdrażanie nowych technologii i systemów zarządzania energią wiąże się z koniecznością pozyskiwania nowych kompetencji. Barierą jest także ograniczona świadomość klientów w zakresie śladu węglowego budynków, dlatego wdrożenie EPBD to proces, który wymaga nie tylko regulacji, ale także edukacji i wsparcia systemowego – mówi Mariusz Poławski.
Także Elżbieta Matan jest zdania, że najważniejsze, by wszyscy uczestnicy procesu – od inwestorów i projektantów przez wykonawców po administrację publiczną - podchodzili do nowych wymagań z otwartością na innowacje i niestandardowe pomysły.
- Transformacja energetyczna budownictwa wymaga współpracy, elastyczności oraz gotowości do poszukiwania nowych dróg działania. Jesteśmy zainteresowani tymi wyzwaniami i postrzegamy je jako impuls do rozwoju oraz wdrażania bardziej efektywnych i odpowiedzialnych rozwiązań projektowych - mówi Elżbieta Matan.