Griffin idzie za ciosem

Fundusz, który przejął w 2015 r. giełdowe Echo, chce stać się największym w Polsce operatorem mieszkań na wynajem. Do aktywów komercyjnych zaprosi inwestorów

Gościa wchodzącego do Griffin Real Estate wita dyskretny powiew luksusu — nowoczesny design wkomponowany jest w pieczołowicie odrestaurowany zabytkowy gmach. Starannie przygotowywany jest też plan, którego efektem może być transformacja polskiego rynku nieruchomości. Stoi za nim Przemysław Krych, założyciel i prezes funduszu.

Przemysław Krych wywodzi sieę z branży private equity, wiec ma szerokie spojrzenie na biznes i umiejetnosc sprawnego organizowania finansowania dla projektów.
Zobacz więcej

Z NIEJEDNEGO PIECA:

Przemysław Krych wywodzi sieę z branży private equity, wiec ma szerokie spojrzenie na biznes i umiejetnosc sprawnego organizowania finansowania dla projektów. ARC

W ciągu sześciu lat Griffin zainwestował na polskim rynku nieruchomości ponad 600 mln EUR, a w ubiegłym roku błysnął przejęciem 66 proc. akcji giełdowego Echo Investment. To solidny fundament do nowych przedsięwzięć, które chce kreować Przemysław Krych. Działa zgodnie z zasadą: „Wszystko albo nic”. Na razie chce grać o całą pulę.

Nowy instrument

Przemysław Krych nie chce opowiadać o planach dotyczących Echa, ale na rynku krąży sporo informacji na ten temat. Udało nam się ustalić w kilku wiarygodnych źródłach, że na pierwszy ogień pójdą aktywa komercyjne grupy kapitałowej Griffin (której częścią jest Echo), wyceniane na ponad 2 mld EUR i przynoszące stały dochód w postaci najmu.

Za miesiąc powinno być wiadomo, kto pomoże Griffinowi w budowie nieznanego na polskim rynku instrumentu finansowego — REIT (Real Estate Investment Trust). To płynny papier wartościowy, pozwalający wielu podmiotom pośrednią inwestycję w nieruchomości — ich właściciel wkłada do wehikułu inwestycyjnego nieruchomości generujące zyski z wynajmu, a akcjonariusze w zamian za jednostki uczestnictwa dostają prawo do regularnej dywidendy.

— Pracujemy nad stworzeniem pierwszego polskiego REIT-a, ale na razie o szczegółach nie mogę mówić — mówi Przemysław Krych. REIT-y są bardzo popularne w USA, ale moda na nie przyszła też do Europy. Zbudowanie go z aktywów komercyjnych Echo to pierwszy krok. Drugim ma być wprowadzenie na giełdę.

— Rozważamy duże płynne rynki, na których operują inwestorzy. To im możemy dedykować naszą ofertę — mówi Przemysław Krych. Warszawska giełda już rok temu rozpoczęła starania o stworzenie w Polsce ram prawnych umożliwiających wprowadzenie REIT-ów. Niewiele jednak w tej kwestiii się zmieniło.

Nie jest też wykluczone, że Griffin po prostu sprzeda inwestorowi aktywa komercyjne. Według naszych informacji, chętnych nie brakuje. Jeśli sprzedaż portfela Griffina dojdzie do skutku, będzie to prawdopodobnie największa transakcja w sektorze nieruchomościowym w tym roku. W ubiegłym roku inwestorzy kupili powierzchnie komercyjne w Polsce warte 4 mld EUR. To drugi wynik w historii polskiego rynku nieruchomości — podaje firma badawcza Savills.

Raczkujący potencjał

Jeszcze ciekawsze mogą być losy kontrolowanych przez Griffin obiektów mieszkaniowych. Echo poinformowało, że wydziela je w osobną spółkę, ale z informacji „PB” wynika, że to dopiero początek głębokiej transformacji. Część mieszkaniowa Echo i Griffina ma być rozbudowana, połączona i wzmocniona o dodatkowe aktywa — albo poprzez fuzję z innym deweloperem, albo przez przejęcie. Pisaliśmy niedawno, że Griffin jest w trakcie rozmów o przejęciu LC Corp. Rynek spekuluje, że deweloper dogadał się też z giełdowym Robygiem.

— Mam nadzieję, że uda mi się sfinalizować kilka transakcji w tym roku. Dzięki zwiększeniu skali będziemy mogli obniżyć koszty jednostkowe działalności, poprawić pozycję w negocjacji z dostawcami. Zmiany regulacyjne będą zresztą wymuszały konsolidację — mówi Przemysław Krych. Wyceniany na 250 mln EUR obszar mieszkaniowy Griffina ma w ciągu 1-2 lat urosnąć dwukrotnie.

Inwestycje z rozmachem

Griffin, który wszedł na rynek deweloperski kilka lat temu, jest obecny w praktycznie wszystkich aglomeracjach. Ma w portfolio Dom Handlowy Renoma we Wrocławiu, Centrum Biurowe Lubicz w Krakowie, katowicki Supersam, Green Horizon w Łodzi, siedziby Microsoftu oraz Philipsa w Warszawie.

Zamierza zbudować wieżowiec przy ul. Emilii Plater w Warszawie i zagospodarować tereny stołecznego centrum Jupiter. Ma też działki na tzw. serku wolskim w Warszawie, przygotowuje inwestycję na terenie dawnej fabryki Scheiblera w Łodzi i zagospodarowuje Halę Koszyki. Zarządza aktywami Oaktree Capital Management i Pacific Investment Management Corporation (PIMCO), razem z którym kupił Echo Investment od Michała Sołowowa.

— Chcemy być m.in. największym w Polsce operatorem mieszkań na wynajem — mówi Przemysław Krych. Rynek mieszkań na wynajem na razie słabo się rozwijał — Polacy są stosunkowo mało zamożni na tle UE, a stawki za najem dość wysokie w proporcji do ich siły nabywczej. Rosnące koszty kredytu mogą zmniejszyć zdolność do zakupu własnego „M”, co będzie zachęcało do wynajmu. Taki model jest rozpowszechniony w Niemczech, w których większość osób wynajmuje mieszkania, nie zamrażając gotówki na kupno.

— Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest bardzo rozdrobniony, więc łatwo można uzyskać pozycję lidera. Rynek mieszkań na wynajem dopiero raczkuje, więc widzimy w nim ogromny potencjał rozwoju — mówi Przemysław Krych. Fundusz mieszkań na wynajem ma już kontrolowany przez państwo Bank Gospodarstwa Krajowego. Oddał pierwsze mieszkania w drugiej połowie 2014 r. Ma ich do dyspozycji 2,4 tys.

— Rynek najmu w Polsce to nieco ponad 4 proc. zasobów mieszkaniowych w porównaniu ze średnią unijną na poziomie około 19 proc. Rozwój gospodarczy, stabilność i duży rynek wewnętrzny naszego kraju to główne przesłanki do systematycznego niwelowania tej różnicy. W latach 2009–14 aż o 95 proc. wzrosła w Polsce liczba najemców — wynika z danych Eurostatu na temat najmu na zasadach rynkowych. Oznacza to, że korzysta z niego obecnie ponad 1,6 mln Polaków. Wzrost liczebności tej grupy o 800 tys. osób w ciągu ostatnich pięciu lat jest znaczący. Sądzimy, że w kolejnych pięciu latach można liczyć na podobny przyrost liczby najemców — ocenia Filip Krupa, dyrektor biura transakcyjnego BGK Nieruchomości.

Prekursor niszy

Griffin przetestował już rozwiązania mieszkań na wynajem, z tym że w stosunkowo wąskiej niszy mieszkań dla studentów. Wkrótce będzie mieć 2 tys. łóżek, a w ciągu 2-3 lat — 11 tys.

— Rynek prywatnych akademików to ciekawa nisza, w której w Polsce jesteśmy prekursorem i największym operatorem. Naszym zdaniem, w tym przypadku progiem jest 20 tys. łóżek, powyżej którego mocno już nie urośnie. W ciągu dwóch-trzech lat chcemy zagospodarować większość tej niszy i wówczas myśleć o wprowadzeniu takiej spółki na giełdę lub o poszukaniu inwestora, np. wśród dużych firm ubezpieczeniowych, które w Europie inwestują w takie projekty — mówi Przemysław Krych. Pokoje w Griffinie wynajmują głównie zagraniczni studenci.

Dostają „jedynkę”, z osobną łazienką, aneksem kuchennym i siecią Wi-Fi. Pomysł był na tyle udany, że do dotychczasowych dwóch akademików wkrótce powinny dołączyć kolejne. — Śledzimy uważnie trendy i importujemy sprawdzone rozwiązania z rynków zachodnich. Gdy się sprawdzą, szukamy następnych projektów — mówi Przemysław Krych. © Ⓟ

Z pomocą sfery publicznej

Rząd również stara się rozwinąć program budowy mieszkań na wynajem. — Około 80 proc. mieszkań w Polsce to lokale własnościowe. To jeden z najwyższych wskaźników w Europie. A przecież nie należymy do najbogatszych społeczeństw na kontynencie. W innych krajach popularniejszy jest wynajem. Będziemy więc dążyć do rozwoju tego segmentu — uważa Kazimierz Smoliński, wiceminister infrastruktury i budownictwa. W odróżnieniu od poprzedników, obecna ekipa nie chce jednak promować funduszu Banku Gospodarstwa Krajowego.

— Nie chodzi nam jedynie o budowanie lokali w dużych miastach, skupimy się na inwestycjach w mniejszych i średnich miejscowościach — mówi Kazimierz Smoliński. Jego zdaniem, skarb państwa oraz gminy mogą zapewnić nieruchomości, niezbędne do realizacji tego typu inwestycji.

— Prowadzimy z Brukselą rozmowy dotyczące możliwości wykorzystywania funduszy UE, np. na uzbrajanie terenów pod mieszkania. Skoro możliwe jest to w przypadku nieruchomości przemysłowych, czemu nie można tego stosować dla gruntów pod budownictwo mieszkaniowe? — retorycznie pyta Kazimierz Smoliński. Na razie jednak przełomu w dyskusji nie widać. Wiceminister nie wierzy, by prywatni przedsiębiorcy byli w stanie samodzielnie rozwinąć w Polsce rynek mieszkań na wynajem.

— Chcemy zapewnić mieszkania dla osób mniej zamożnych, których nie stać na zakup. Czynsze za wynajem nie mogą być wygórowane. Nie sądzę więc, by inwestorzy prywatni samodzielnie finansowali takie projekty. Okres zwrotu z inwestycji będzie bowiem bardzo długi. Bez wsparcia sfery publicznej raczej się więc nie obejdzie — uważa Kazimierz Smoliński. [KAP]

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Magdalena Wierzchowska, Katarzyna Kapczyńska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu