Jednostki samorządu terytorialnego znacznie częściej niż z kredytu hipotecznego korzystają z pożyczki zabezpieczonej wekslem. Dlaczego? Bo jest tańsza.
Kredyty są dla jednostek samorządu terytorialnego (JST) najczęściej wykorzystywanymi instrumentami zaspokojenia potrzeb finansowych. Gminy chętnie finansują nimi bieżące niedobory budżetowe oraz inwestycje. Ciekawą propozycją mogłyby być kredyty hipoteczne udzielane pod zastaw nieruchomości. Okazuje się jednak, że samorządy rzadko korzystają z pożyczek zabezpieczonych hipoteką, a taką ofertą dysponuje zaledwie kilka banków w kraju.
— Przyczyną są wysokie koszty wyceny nieruchomości, wpisu i wykreślenia z hipoteki — mówi Maria Knapik, skarbnik Krosna.
Zdaniem bankowców, ustanowienie hipoteki należy do najdroższych form zabezpieczeń. Z kredytów hipotecznych korzystają spółki komunalne.
— Prowadząc działalność gospodarczą narażone są niejednokrotnie na ryzyko wynikające z gry rynkowej. Banki jednak ze względu na strukturę właścicielską tych podmiotów postrze- gają je jako grupę pożądanych klientów — twierdzi Henryk Zgorzelski z Banku Gospodarstwa Krajowego.
Gminy wolą weksle…
Najczęstszą formą zabezpieczenia kredytu dla JST, określaną w dokumentacji przetargowej w sprawie udzielenia kredytu jest weksel. Przyczyna? Weksel nic nie kosztuje, tymczasem zasadą jest, że wszelkie koszty związane z zabezpieczeniem kredytu ponosi kredytobiorca. Dokumentacje przetargowe zwykle nie przewidują tych kosztów.
— W dokumentacjach przetargowych JST określają, że jedynymi kosztami związanymi z udzieleniem i obsługą kredytu są odsetki od kredytu i prowizja przygotowawcza. Nie ma tam mowy o kosztach związanych z hipoteką — uważa Konrad Sitnik, dyrektor zarządzający BGŻ.
Koszty kredytu hipotecznego są jeszcze większe z powodu dodatkowych dokumentów, których większość banków wymaga w celu ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego. Są to m.in. dokument potwierdzający prawo własności, aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego z listy banku.
Ponadto mieniem JST są własności i inne prawa majątkowe, które często są nabyte nieodpłatnie od skarbu państwa, i wówczas podlegają one zwrotowi na jego rzecz.
— Są to nieruchomości, w których działać zgodnie z prawem może tylko jednostka samorządu — podkreśla Konrad Sitnik.
…ale to się zmienia
BRE Bank Hipoteczny w ciągu dwuletniej obecności na rynku samorządowym udzielił pożyczek hipotecznych o wartości 500 mln zł. Bank oferuje długoterminowe kredyty m.in. na refinansowanie nieruchomości, finansowanie inwestycji komunalnych czy konsolidację zadłużenia JST. Magda Kochanowska z BRE Banku Hipotecznego obserwuje coraz większe zainteresowanie samorządów finansowaniem w postaci kredytów zabezpieczonych hipoteką. Jej zdaniem, coraz więcej gmin rozważa budowę obiektów sportowych, które mogą być finansowane z wykorzystaniem tego rodzaju zabezpieczenia.
— Nie wszyscy samorządowcy są świadomi zalet i możliwości jakie stwarza im refinansowanie mienia samorządowego w postaci gotowych nieruchomości, takich jak np. siedziby jednostek samorządu terytorialnego czy obiekty użyteczności publicznej. Takie finansowanie umożliwia uruchomienie środków ulokowanych w nieruchomości i przeznaczenie ich na inny cel, np. finansowanie inwestycji komunalnych — podkreśla Magda Kochanowska.
Ciekawym obszarem finansowania hipotecznego jest również budownictwo komunalne realizowane w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Zdaniem ekspertów, ten obszar działania samorządów ma bardzo duży potencjał rozwoju, który na razie pozostaje niewykorzystany.