Hipoteki nęcą Kruka

Branża windykacyjna dojrzała do tego, żeby zająć się windykacją kredytów hipotecznych, które banki spisały na straty. Jak podaje Komisja Nadzoru Finansowego, na koniec listopada 2013 r. (najnowsze dane) utratę wartości stwierdzono w przypadku 3 proc. kredytów hipotecznych. Niewiele, bo w pożyczkach samochodowych, również z zabezpieczeniem, ten wskaźnik sięga 16,5 proc. portfela.

W kredytach ratalnych banki odpisały 13,9 proc. całości. Porównanie wartościowe wygląda inaczej: portfel popsutych kredytów hipotecznych to 10,4 mld zł, ratalnych 7 mld zł, samochodowych — ledwie 800 mln zł. O ile przeterminowane długi konsumpcyjne od lat trafiają pod młotek i są windykowane przez specjalistyczne firmy, w przypadku hipotek zdarzają się pojedyncze transakcje. Windykatorzy spodziewają się, że w tym roku może nastąpić przełom i rozpocznie się wyprzedaż straconych kredytów.

— Uważam, że w latach 2014-15 banki mogłyby wygenerować portfele, za które cena może wynosić 1 mld zł — mówi Piotr Krupa, prezes Kruka.

Banki muszą stracić

Szef największej firmy windykacyjnej deklaruje, że jest w stanie wziąć na bilans 20 proc. tej kwoty, czyli wydać na zakupy około 200 mln zł. Piotr Krupa nie wyklucza, że jeśli na rynku pojawią się duże pakiety wierzytelności hipotecznych, zaprosi do inwestycji partnerów finansowych.

— Docelowo taka współpraca ma sens, tylko rynek musi stworzyć takie możliwości. Z naszego punktu widzenia budowanie funduszu na projekt wart 50-120 mln zł jest niepotrzebne, bo nasze możliwości samofinansowania są wystarczające. Partnerstwo będzie wchodziło w grę w wyjątkowo dużych projektach.

Niekoniecznie musi być to partner zagraniczny, bo w Polsce jest relatywnie dużo pieniędzy. Zakładam, że znaleźlibyśmy grupę inwestorów gotowych zainwestować w fundusz sekurytyzacyjny wierzytelności, którego operatorem byłby Kruk — mówi Piotr Krupa.

Jego zdaniem, apetyty wielu firm limituje ilość gotówki, jaką trzeba zapłacić za portfel na przetargu. Deklaruje, że jeśli Kruk będzie przekonany do inwestycji, jest w stanie sfinansować transakcję „bez większych problemów”. Na rynku działa już kilka TFI inwestujących w rynek wierzytelności, dla których wyspecjalizowane firmy ściągają długi.

Piotr Krupa dość powściągliwie wypowiada się na ich temat. Uważa, że tego rodzaju wehikuły ściągają gorący pieniądz, który trzeba szybko zainwestować. Zarządzający licytują wysoko na przetargach, podbijając ceny. W przypadku hipotek wycena portfeli będzie miała kluczowe znaczenie dla rozwoju tego rynku.

— Oczekiwania cenowe banków nie mogą być wysokie. Żeby kupić taki dług, sięgam po bardzo długie finansowanie od inwestora, a ugody z osobami zadłużonymi będą zawierane na znacznie dłuższy okres. W tej transakcji ktoś musi stracić. Dzisiaj muszą stracić banki, które pożyczały na własne ryzyko, licząc się z sytuacją, że nie odzyskają części pieniędzy — mówi prezes Kruka.

Tak, ale za inną cenę

Piotr Krupa zapowiada, że każdy przypadek będzie rozpatrywany oddzielnie. Cenę można ustalić dla całego pakietu, ale to oznacza, że jednemu kredytowi przypisze się 80 proc. wartości nominalnej, a innemu 10 proc. Prezes Kruka zwraca uwagę na dużą rozbieżność między wartością zabezpieczenia a wartością kredytu i pułapkę, w jaką wpadło wielu kredytobiorców, którzy kupowali franki po 2 zł, a mieszkania w cenie 10 tys. zł za mkw.

— Dziś praktycznie znajdują się w sytuacji bez wyjścia. W części banki muszą ponieść odpowiedzialność za to, co się stało, ponieważ utrzymywanie obecnego stanu rzeczy nie jest możliwe na dłuższą metę. Muszą pozbyć się z bilansów tych kredytów — mówi Piotr Krupa. Sprzedaż straconych kredytów odciążyłaby ich kapitały, a także pozwoliłaby pozbyć się społecznie drażliwego problemu egzekucji zadłużonych mieszkań. Piotr Krupa wyjaśnia, że na rynku hipotecznym stosowane będą te same narzędzia windykacyjne jak w przypadku kredytów konsumpcyjnych, czyli rozkładanie długu na raty.

— Jeśli kupujemy portfel z 10 tys. kredytów, musimy znaleźć rozwiązanie systemowe, które bez dodatkowych kosztów pozwoli na takie ułożenie harmonogramu spłat, żeby zobowiązanie mogło być przez osobę zadłużoną regularnie spłacane — mówi Piotr Krupa.

Aby to było możliwe, windykator musi kupić dług za cenę, która pozwoli rozłożyć go na strawne dla dłużnika raty, doliczając do tego marżę dla nabywcy.

— Obecnie rozdźwięk cenowy między spółkami windykacyjnymi i bankami jest za duży. Wyceny portfeli hipotecznych są niewiele wyższe niż w detalu, co jest nie do przyjęcia, ponieważ mamy tutaj realne zabezpieczenie. Rozumiem, że proces windykacji jest dłuższy, ale to nie uzasadnia takich wycen. Jesteśmy gotowi sprzedawać portfele, czekamy na dobre oferty — mówi Krzysztof Rosiński, prezes Getin Noble Banku.

Przedstawiciele innych banków, z którymi rozmawialiśmy, również uważają ceny proponowane przez windykatorów za zbyt niskie.

— Kredyty przeterminowane stanowią niewielki odsetek portfela, zostały wyrezerwowane. Sprzedaż poniżej wartości zabezpieczenia jest nieopłacalna — mówi Jacek Obłękowski, wiceprezes PKO BP.

Wywiad z Piotrem Krupą na www.pb.pl

OKIEM FINANSISTY

Tor przeszkód

TOMASZ BURSA

partner Opti Capital

Nie sądzę, żeby to był duży rynek, m.in. ze względu na długie finansowanie, jakie trzeba zdobyć na tego rodzaju inwestycje. Obecnie windykatorzy emitują kilkuletnie obligacje. Pod kredyty hipoteczne potrzebne jest wieloletnie finansowanie. Nie jestem też przekonany, że banki będą chciały po niskiej cenie pozbyć się kredytów straconych. Bardziej opłacalna może być windykacja we własnym zakresie, prolongowanie długu niż sprzedaż poniżej wartości zabezpieczenia.