Inwestorzy z rynku hotelowego coraz częściej decydują się na remonty, a nawet wyburzenie i postawienie w miejscu starszych obiektów nowych hoteli. Przyczyn jest kilka, ale najważniejsza to rosnąca konkurencja powstających coraz liczniej obiektów.
— Tylko w zeszłym roku skategoryzowano 177 nowych hoteli, a w pierwszej połowie 2013 r. już 80 — mówi Dorota Malinowska, partner w Pro Value.
Konkurencja wymusza
Budowane dzisiaj hotele są nowocześniejsze, lepiej wyposażone, bardziej niż wybudowane 30-40 lat temu odpowiadają wymaganiom gości.
— Remonty i modernizacje to normalna kolej rzeczy. Minęło już ponad 20 lat od transformacji ustrojowej w Polsce, zatem remonty hoteli budowanych na początku tego okresu to konieczność. Wielu obiektów, które powstały 30-40 lat temu, nie opłaca się remontować. Przykładem mogą być placówki Orbisu budowane z wielkiej płyty i zużyte do granic możliwości. Stopniowe znikanie tych obiektów to zamknięcie pewnego etapu polskiego hotelarstwa — ocenia Jacek Tokarski, analityk inwestycyjny w dziale inwestycji hotelowo–rekreacyjnych Colliers International. Kiedyś przy projektowaniu hoteli zakładano perspektywę 20-30-letnią. Dziś na ogół projektujesię hotel, zakładając, że będzie pełnił swoją funkcję przez dziesiątki lat, bo na zwrot z tego typu inwestycji czeka się bardzo długo.
— Profesjonalni operatorzy hotelowi nakładają na właściciela hotelu obowiązek gromadzenia rezerw na fundusz remontowy w wysokości od 2 do 5 proc. od obrotów rocznie po to, by zawsze mieć pieniądze niezbędne na regularne remonty i wymianę wyposażenia. Taką praktykę polecam wszystkim inwestorom hotelowym — radzi Dorota Malinowska.
Modernizacje to też konieczność dla hoteli, które chciałyby nawiązać współpracę z dużymi międzynarodowymi operatorami,coraz chętniej inwestującymi na polskim rynku.
— Duże grupy hotelowe nie podpiszą umowy o zarządzanie czy franczyzę bez szczegółowej analizy projektu i podobnie jak banki rzetelnie weryfikują opłacalność inwestycji. Do końca roku planowane jest otwarcie m.in. pięciu hoteli działających pod najbardziej rozpoznawalnymi światowymi markami : Hampton by Hilton Warsaw Airport , Hampton by Hilton Gdańsk Airport, Double Tree by Hilton w Łodzi, Double Tree by Hilton w warszawskim Wawrze, Renaissance Warsaw Airport Hotel (Marriott Int.). Z takim obiektami trudno będzie konkurować niedoinwestowanym,często źle zaprojektowanym obiektom — twierdzi Dorota Malinowska.
Burzyć czy remontować
Inwestor stojący przed decyzją remontować czy budować ma nie lada orzech do zgryzienia. Zburzenie hotelu na jakiś czas pozbawia właściciela przychodów, ale podobnie może być podczas remontu, kiedy trzeba będzie wyłączyć części obiektu. Wiele zależy od tego, co inwestor chce osiągnąć. — Budynek w centrum miasta z gęstą zabudową i bez możliwości znacznego powiększenia zazwyczaj opłaca się modernizować. Unika się ogromnej uciążliwości związanejz wyburzaniem i wywożeniem gruzu. W przypadku obiektów, które można znacznie powiększyć (szczególnie w przypadku zwiększenia dopuszczalnej wysokości i intensywności zabudowy), korzyści po rozbudowie mogą niemal wymuszać wyburzenie. Mogą, ale nie muszą, ponieważ popyt na usługi lub wynajem w dużo większym budynku musi być też odpowiednio większy — uważa Jacek Tokarski.
Koszty modernizacji, a nie tylko utrzymania i odświeżenia, to od 15 tys. zł za pokój wzwyż. Podniesienie standardu lub modernizacja bardzo wyeksploatowanego hotelu to koszty rzędu 30 do 200 tys. zł w przeliczeniu na jeden pokój. Koszty modernizacji obiektu, który był przez jakiś czas nieużytkowany mogą być tylko o 10-20 proc. niższe niż budowa obiektu, pod warunkiem, że konstrukcja jest w dobrym stanie technicznym. A zdaniem Doroty Malinowskiej koszty modernizacji hotelu mogą być nawet wyższe od budowy — wszystko zależy od zakresu planowanych prac, od tego w jakim stanie jest nieruchomość i jakie osiąga wyniki. Również te czynniki powinny decydować o tym, czy właściciel zaprzestanie działalności w hotelu, czy będzie prowadzić prace modernizacyjne równolegle. Jeśli hotel jest w bardzo złym stanie technicznym i nie przynosi już zysków, najlepiej go zamknąć i rozpocząć prace modernizacyjne. Jeśli natomiast obiekt dobrze funkcjonuje, a celem modernizacji jest podnoszenie jakości usługi, nie warto zaprzestawać działalności.