W lutym 2016 r. ujawniliśmy w „PB” gigantyczne nieprawidłowości w działaniu SK Banku i to, że aż połowa wszystkich kredytów z upadłej instytucji — 1,4 mld zł z 2,8 mld zł — wypłynęła do grupy ponad 50 firm powiązanych ze stołecznym deweloperem Dolcanem. We wrześniu 2016 r. poinformowaliśmy, że Bogu ducha winni klienci dewelopera wciąż nie są właścicielami mieszkań, za które zapłacili. Mijają kolejne miesiące, a sąd upadłościowy, syndyk SK Banku, resort finansów i Narodowy Bank Polski (NBP) wciąż robią niewiele, by rozwiązać ich problem.
— Zgodnie z promesami wydanymi przez SK Bank, po zapłacie całości ceny za mieszkania powinniśmy dostać pozwolenia na tzw. bezobciążeniowe wydzielenie lokali. Od miesięcy jednak nie możemy ich uzyskać, a wszystkie instytucje odsyłają nas od Annasza do Kajfasza, nie bacząc, że cały czas musimy płacić wyższe oprocentowanie kredytów, a banki grożą nam wypowiedzeniem umów — narzeka jeden z poszkodowanych.
Dramat 8 osiedli
SK Bank jest w upadłości od grudnia 2015 r. Zarządza nim syndyk Andrzej Wrzesiński, który złożył w sądzie pismo w sprawie „sierot po Dolcanie”. Wynika z niego, że problem jest nawet większy, niż szacowano wcześniej. Dotyczy aż ośmiu inwestycji dewelopera: częstochowskiego Osiedla Jordanowskiego oraz warszawskich i podwarszawskich: Ogrodów Ochota, Konika Polnego, Żółtych Tulipanów, Pasikonika, Czerwonej Jarzębiny, Rubikonu Moderna i Rudego Rydza Lasu. Na tych wszystkich osiedlach grupa Dolcanu jeszcze przed upadłością SK Banku sprzedała 235 lokali, za które zainkasowała 68 mln zł. Większość klientów zapłaciła 100 proc. ceny, a ci, którzy nie zdążyli, mają do dopłacenia łącznie 13,5 mln zł. Kolejny problem dotyczy 37 lokali, na które podpisano tzw. umowy rezerwacyjne. Ich nabywcy wpłacili po około 5 tys. zł, a do dopłacenia pozostaje im ponad 11,2 mln zł. O żadnych dopłatach na razie nie może być jednak mowy. Firmy powiązane z Dolcanem są bowiem w katastrofalnej sytuacji finansowej i choć formalnie istnieją, w praktyce nie działają — nie prowadzą żadnych budów, nie spłacają też kredytów.
Prawne dywagacje
Sytuacja ponad 230 rodzin jest niejasna, bo od lat nie upadł bank kredytujący deweloperów. Według części prawników, po bankructwie SK Banku promesy przekształciły się w zobowiązania pieniężne. Oznaczałoby to, że klienci grupy Dolcanu zamiast mieszkań mieliby jedynie roszczenie do syndyka o zwrot zapłaconych za nie pieniędzy. W ten sposób jednak nie odzyskaliby ani grosza, bo przed nimi w kolejce po kasę stanąłby Bankowy Fundusz Gwarancyjny (na wypłatę gwarantowanych depozytów klientów SK Banku wydał ponad 2 mld zł), a przede wszystkim NBP i Ministerstwo Finansów (MF). Dlaczego? Tuż przed upadłością SK Banku NBP udzielił mu kredytu refinansowego wysokości 370 mln zł, gwarantowanego w połowie przez MF. Zastrzyk ten okazał się jednak nieskuteczny i bank centralny, ratując się, przejął jako zabezpieczenie połowę portfela kredytowego SK Banku, a resort finansów na drugiej połowie ustanowił zastaw. Odmienne opinie prawne, korzystne dla klientów Dolcanu, przedstawiły dwie reprezentujące ich kancelarie, specjalizujące się w prawie upadłościowym, a także Polski Związek Firm Deweloperskich i Związek Banków Polskich. Także syndyk uważa, że promesy powinny być uwzględniane. Zarówno ze względów społecznych (klienci Dolcanu działali w dobrej wierze, a dodatkowo wydali pieniądze na wykończenie mieszkań i doposażenie osiedli), jak i ekonomicznych (większość poszkodowanych mieszka już w tych lokalach i nieuwzględnianie promes oznaczałoby konieczność prowadzenia kosztownych egzekucji, eksmisji itp.). Andrzej Wrzesiński sam nie chce jednak podjąć decyzji i uzależnia ją od wcześniejszych pozwoleń Rady Wierzycieli (oprócz BFG i NBP jej członkiem jest gmina Wieliszew) oraz MF. A te podmioty co prawda „dostrzegają trudną sytuację” nabywców, ale wciąż domagają się od syndyka kolejnych dokumentów i analiz. Korespondencja między sądem, syndykiem, MF, NBP i BFG kwitnie, ale niewiele z tego wynika.
Nadzieja w… upadłości
Resort finansów, który przejął dużo gorszą część portfela kredytowego niż NBP, obawia się m.in., że nie uda mu się odzyskać utopionych w SK Banku 185 mln zł. I że w tej sytuacji zgoda na uwzględnianie promes może narazić urzędników i szefostwo MF na odpowiedzialność za działanie na szkodę skarbu państwa. Z informacji syndyka wynika, że w ośmiu inwestycjach Dolcanu do sprzedania są co prawda aż 582 lokale, z których można by uzyskać nawet 165 mln zł, ale większość to mieszkania na osiedlach, których skończenie wymaga dziesiątków milionów złotych. Firmy powiązane z Dolcanem nie mają na to pieniędzy. I nie będą miały.
To dlatego syndyk w ostatnich miesiącach wypowiedział im umowy kredytowe, a w kolejnym kroku, jak wynika z naszych informacji, zamierza złożyć wnioski o ich upadłość. Uznał bowiem, że w tym wypadku koszty sprzedaży wolnych lokali będą niższe niż przy egzekucji komorniczej (choć i tak wyniosą, jak szacuje, co najmniej 10-30 proc. ich wartości). Paradoksalnie, ogłaszanie upadłości kolejnych firm powiązanych z Dolcanem może okazać się… zbawieniem dla poszkodowanych. Przepisy dotyczące upadłości deweloperów (w przeciwieństwie do upadłości banków) przewidują bowiem szczególne prawa dla nabywców mieszkań, m.in. dotyczące respektowania promes.
Pogłębianie analiz
Nadzieje na wcześniejsze porozumienie zainteresowanych instytucji są coraz bardziej płonne. Poszkodowani klienci Dolcanu liczyli, że może dojdzie do niego na najbliższym posiedzeniu Rady Wierzycieli zaplanowanym na koniec marca. Z ustaleń „PB” wynika jednak, że nie ma na to szans. Już w styczniu Zdzisław Sokal, prezes BFG, i Leszek Skiba, wiceminister finansów, zwrócili się o przygotowanie opinii prawnej w sprawie „sierot po Dolcanie” do Ministerstwa Sprawiedliwości. Resort odpowiedział niedawno, że „ze względu na wagę i skomplikowany charakter przedstawionego zagadnienia prawnego przygotowanie odpowiedzi wymaga pogłębionych analiz i konsultacji”. Ad meritum wypowie się „najwcześniej na początku kwietnia”.
JUŻ PISALIŚMY: „PB” z 27.09.2016 r.
STAGNACJA: O tym, że instytucje państwowe niezbyt się spieszą z pomocą dla poszkodowanych klientów Dolcanu, pisaliśmy jesienią 2016 r. Od tego czasu minęło pięć miesięcy… i nic się nie zmieniło.