Niemal równo roku potrzebowali giełdowi deweloperzy, by ich branżowy indeks odrobił straty wywołane przez pandemię. Po wiosenno-letniej niepewności, w listopadzie WIG-Nieruchomości ruszył mocno w górę i zyskał wówczas 13 proc. W grudniu udało się dołożyć kolejne 6,7 proc., a w styczniu 3,2 proc. Zwyżki kontynuowane są też w lutym 2021 r. W efekcie notowania WIG-Nieruchomości są obecnie bliskie poziomów z lutego 2020 r., a więc momentu, gdy w rozpędzoną branżę uderzyło widmo pandemii i lockdownu. WIG-Nieruchomości był wówczas notowany najwyżej od stycznia 2011 r., teraz jest on bliski poprawienia tego osiągnięcia i wspięcia się na najwyższy poziom od przeszło dekady.
Co istotne, siła WIG-Nieruchomości nie wynika z dobrej passy pojedynczej spółki, ale z ruchu w całej branży. To wbrew pozorom nie jest wcale takie oczywiste, bowiem np. w indeksie WIG-Górnictwo aż 92-procentową wagę posiada KGHM, przez co indeks oddaje nie tyle kondycję branży, co lubińskiego konceru.
WIG-Nieruchomości jak na standardy branżowych indeksów GPW zdywersyfikowany jest jednak może nie idealnie, ale dość dobrze, przez co można go uznać za właściwy miernik nastrojów w branży. Potwierdzają to zresztą statystyki sesyjne. W ubiegłym tygodniu na co najmniej rocznych maksimach znalazły się akcje aż siedmiu spółek wchodzących w skład tego indeksu.
Sytuacja najlepsza od lat
Najistotniejszą z punktu widzenia WIG-Nieruchomości spółką z tego grona jest Dom Development. który posiada 18-procentową wagę w indeksie (trzecia największa spółka pod tym względem). Uwzględniając w wyliczeniach wypłacane regularnie dywidendy, Dom Development jest notowany na historycznych maksimach, wyżej nawet niż w gorącym dla branży 2007 r. Kontekstu dostarczają dane sprzedażowe, spółka bowiem mimo wielkich wyzwań związanych z pandemią, w 2020 r. sprzedała o 2,6 proc. więcej mieszkań niż w 2019 r. Co istotne, mimo hossy wskaźnik ceny do zysku spółki wciąż jest niższy niż dla szerokiego rynku i nie przekracza 12.
5-procentowy udział w indeksie ma Atal, który wprawdzie 2020 r. zakończył spadkiem o 14,5 proc., w 2021 jest już jednak na przeszło 35-procentowym plusie. W efekcie akcje spółki notowane są nie tylko powyżej poziomów sprzed pandemii, ale w ogóle najwyżej od debiutu w czerwcu 2015 r. Atal był jedną z najmocniej doświadczonych lockdownem spółek. w II kwartale 2020 r jego sprzedaż bowiem spadła o 40,7 proc., w drugim półroczu spółka wróciła jednak już na dobre tory, a sprzedaż rok do roku delikatnie wzrosła.
W okolice maksimum, powyżej poziomów z 2020 r., wspięło się także Lokum, które przestój w sprzedaży zaczęło notować jeszcze w 2019 r. Drugie półrocze przyniosło jednak powrót do poziomów sprzed zapaści. Najwyżej od 2017 r. jest kurs Marvipolu, bliski podobnego osiągnięcia jest kontrolowany przez Skarb Państwa Polski Holding Nieruchomości. Pierwsza ze spółek od początku roku urosła już o 47 proc., druga o 20 proc. Na dobrej drodze do odrobienia koronawirusowych strat jest także druga pod względem udziału w indeksie Develia, która od początku roku zyskała 24 proc.
Nieco mniej dynamiczne odbicie notują spółki szerzej działające poza segmenem mieszkań. Koronawirus i związany z nim lockdown nie tylko spowodował zamknięcie galerii handlowych, które przywracane są dopiero teraz, ale także – za sprawą pracy zdalnej – postawił znak zapytania nad biurową hossą. GTC i Echo (to drugie mocniej stawia na mieszkani) wciąż są notowane wyraźnie poniżej przedpandemicznych poziomów. Spółki te odbiły, jednak nie odrobiły całości strat. Z uwagi na ich duży udział w indeksie branżowym (odpowiednio 19,7 proc. i 10,9 proc.) hamują one nieco hossę samego WIG-Nieruchomości.
Co nie zabije, to wzmocni
Notowania giełdowe zdają się sugerować, że mieszkaniówka, która miała mocno ucierpieć na koronawirusie, na przekór urasta do rangi korzystającej na całej sytuacji. Oczywiście lockdown spowodował chwilowy przestój zarówno w sprzedaży, jak i urzędowym obiegu dokumentów, jednak branża szybko sobie z wyzwaniami poradziła. Sprzedaż dostosowano do nowych warunków, rozwinięto także ofertę np. o wirtualne spacery. Po wiosennym krachu dynamicznie zaczęła rosnąć liczba pozwoleń na budowę mieszkań. Ta w całym 2020 r. była o 2,8 proc. większa niż w 2019. Prawdziwa gorączka wybuchła w grudniu, gdy zanotowano aż 72-procentowy wzrost rok do roku. Tutaj warto jednak zaznaczyć, że wynik ten nieco zaburza porównywalność, dynamiczny wzrost w końcówce roku miał bowiem związek zapewne z wprowadzaną wraz z nowym rokiem zmianą przepisów o efektywności energetycznej budynków. Deweloperzy po prostu chcieli zdążyć na pozwolenia według starych zasad. Niemniej w 2020 r. oddano do użytkowania najwięcej lokali w historii III RP, wzrosła rok do roku także liczba rozpoczętych budów (o 5,7 proc.). Mocne dane przedstawiają zatem nie tylko sami giełdowi deweloperzy, ale równeż cały sektor.
Hossę „podlała” także sytuacja w sektorze bankowym. Początkowo obawiano się, że pandemia ograniczy skłonność Kowalskich do dużych wydatków (takim jest mieszkanie) i wiosną rzeczywiście obawy te zaczęły się materializować m.in. z powodu zaostrzenia polityki kredytowej banków. Sytuacja jeszcze w II kwartale zaczęła się jednak powoli normalizować, a w międzyczasie ścięte zostały jeszcze stopy procentowe, co z jednej strony obniżyło koszt kredytu, z drugiej w zasadzie unicestwiło sens trzymania pieniędzy na lokatach. W efekcie i tak wysoki popyt dostał dodatkowy impuls.
Widać to po danych kredytowych. Choć - jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej - rynek kredytowy skurczył się w 2020 r. aż o 18 proc., to w przypadku hipotek spadek wyniósł jedynie 2,9 proc. w ujęciu wartościowym. W II półroczu mocno nadrabiano zatem straty powstałe podczas wiosennego przestoju, gdzie przykładowo w maju liczba wniosków spadła rok do roku aż o 28 proc.
Podgrzewanie rozgrzanego
Giełdowym deweloperom pomagał także fakt, że są oni zazwyczaj spółkami dużymi, bardziej zdywersyfikowanymi od małych, działających lokalnie podmiotów i dysponującymi w trakcie pandemii większym polem do płynnościowych manewrów. Najlepszym dowodem na dobrą sytuację w sektorze był fakt, że mimo początkowych obaw, część jego przedstawicieli zdecydowała się wypłacić dywidendę w 2020 r. Był to wyraźny sygnał mówiący: my z płynnością problemów nie mamy.
Z roku 2020 główni gracze nie wychodzą zatem poobijani, ale wzmocnieni. W II półroczu pozytywne sygnały płynęły zarówno ze strony popytowej, jak i podażowej. Hossa wróciła na stare tory, gdzie głównym tematem nie są rozważania o wpływie pandemii, ale walka o najlepsze działki i pytanie o to, jak długo jeszcze ceny mieszkań będą rosły. Szczególnie w sytuacji, gdy polityka monetarna rozpędzoną branżę nie chłodzi, a rozgrzewa jeszcze bardziej.