Marcowy indeks urban.one dla lokali mieszkalnych, przygotowany przez Cenatorium dla „PB” i Bankier.pl, ustabilizował się na poziomie 103,28 pkt, rosnąc względem poprzedniego miesiąca kosmetycznie — o 0,02 pkt. I kw. zamknęły zwyżki cen odzwierciedlające sytuację na rynku jeszcze sprzed epidemii koronawirusa. Według analityków Cenatorium tendencja wzrostowa zostanie przerwana przez gospodarcze skutki epidemii. Zdaniem Anny Karaś, starszego analityka rynku nieruchomości w Cenatorium, jednocześnie na rynku mogą pojawiać się atrakcyjne grunty inwestycyjne, do których sprzedaży będą zmuszeni inwestorzy mający problemy finansowe.
Dwa scenariusze
Na pogorszeniu sytuacji z powodu epidemii stracą oba rynki: i wtórny, i pierwotny. Pojawia się pytanie, który bardziej.
— Oba rynki są układem naczyń połączonych. Na rynek wtórny trafiają klienci, którzy mają mniej pieniędzy na wykończenie mieszkań lub obawiają się niedotrzymania terminów przez deweloperów. Na rynek pierwotny zaś oczekujący nowych mieszkań, objętych gwarancją, do zaaranżowania,a przede wszystkim możliwych do sfinansowania kredytem hipotecznym. Jeśli zatem rynek nieruchomości dotknie epidemia, odbije się zarówno na rynku wtórnym, jak pierwotnym — uważa Michał Kubicki, prezes Unimax Development.
Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, uważa natomiast, że mniej podatny na zawirowania jest rynek mieszkań z pierwszej ręki. Znacznie gorzej jest w przypadku rynku mieszkań używanych.
— Część sprzedających na rynku wtórnym, stojąc pod ścianą, będzie obniżała ceny. Na rynku pierwotnym zaś w ostatnich kwartałach notowano przewagę popytu nad podażą, więc spadek popytu może doprowadzić do wyrównania bilansu. Nie oznacza to jednak, że rynek pierwotny ominą problemy. W wyniku opóźnień w urzędach spowodowanych epidemią w tym kwartale będzie trudniej o pozwolenie na budowę i rozpoczęcie inwestycji, co doprowadzi do spadku oferty sprzedaży. Jego rozmiaru nie sposób jednak ocenić, bo sytuacja jest bardzo nieprzewidywalna. Rząd nie ma konkretnego planu działań, o kolejnych zmianach dowiadujemy się niemal z dnia na dzień — uważa Marcin Krasoń.
Na trudniejszą sytuację sprzedających na rynku wtórnym w czasie epidemii zwraca uwagę także Anna Karaś.
— O ile mieszkanie od dewelopera kupujemy nierzadko na etapie „dziury w ziemi”, o tyle na zakup lokalu z rynku wtórnego bez oględzin kupujący decydują się znacznie rzadziej. Co prawda niektórzy sprzedający stanęli na wysokości zadania, oferując spacery online po wystawionych do sprzedaży mieszkaniach, to zainteresowanie używanymi lokalami w marcu spadło aż o ponad 40 proc. Początek kwietnia przyniósł jednak ożywienie — w okresie świątecznym liczba przeglądających oferty zbliżała się do tej z początku marca. W drugiej połowie kwietnia wzrosła również chęć do umawiania spotkań sprzedających i kupujących, na co wpłynęło znoszenie obostrzeń i powolne odmrażanie gospodarki — mówi Anna Karaś.
Zdaniem Radosława Okulskiego, kierownika ds. finansowania nieruchomości w Santander Banku, wyższą odpornością wykaże się rynek pierwotny.
— Biorąc pod uwagę kilka lat prosperity, które mają za sobą deweloperzy, można pokusić się o stwierdzenie, że bardziej odporny na skutki epdemii będzie rynek pierwotny. Deweloperzy nie będą musieli spieszyć się ze sprzedażą mieszkań, które są w budowie. Zmniejszenie podaży podziała stabilizująco na rynek i powinno zapobiec znaczącym spadkom cen — mówi Radosław Okulski.
Od ściany do ściany
Anna Karaś nie wyklucza, że w krótkim czasie sytuacja może obrócić się o 180 stopni.
— W najbliższej przyszłości sprzedaż na rynku wtórnym może cieszyć się większym zainteresowaniem niż mieszkanie od dewelopera. Rynek wtórny to mieszkania, w których już można zamieszkać, tymczasem w branży deweloperskiej mogą pojawić się problemy z finansowaniem. Banki zaostrzają kredytowanie inwestycji, a niektóre nawet całkowicie je wstrzymały. Klienci mogą więc nieufnie podchodzić do mieszkań oferowanych przez mniej rozpoznawalnych deweloperów lub będących na wczesnym etapie budowy — mówi starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.