W czerwcu 2018 r. indeks urban.one, przygotowywany przez Cenatorium dla „PB” i Bankier.pl, wyniósł dla dużych miast (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Łódź) 97,84 pkt. i był o 0,04 pkt. niższy niż przed miesiącem. To oznacza, że ceny mieszkań delikatnie spadły. Eksperci twierdzą, że przyczyniła się do tego niższa sprzedaż deweloperów.
— W pierwszym półroczu 2018 sprzedaż spółek notowanych na GPW zmniejszyła się o 4 proc., natomiast w czerwcu spadek wyniósł niespełna 14 proc. w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku. Być może jest to początek końca bicia rekordów sprzedaży na rynku pierwotnym. Zmiany cen mieszkań będą wyznacznikiem. Jeśli będą rosły, będzie to oznaczało, że popyt przewyższa jednak podaż — tłumaczy Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Słupki w dół
Eksperci zwracają szczególną uwagę na malejącą sprzedaż mieszkań w Warszawie. W czerwcu była ona o kilka procent niższa niż przed rokiem, tymczasem ceny za metr wzrosły.
— Klienci powiedzieli „sprawdzam”, dając wyraźny sygnał, że wzrost cen o ponad 10 proc. rok do roku nie jest akceptowalny, mimo utrzymujących się niskich stóp procentowych, które dotychczas zachęcały do lokowania nadwyżek finansowych w nieruchomościach mieszkaniowych. Różnica w cenie gotowego mieszkania — średnio o około 1 tys. zł na 1 mkw.
— spowodowała gwałtowne wyhamowanie sprzedaży, w konsekwencji czego obserwujemy i będziemy obserwować także w drugiej połowie roku znaczący spadek rozpoczynanych budów. Jeśli nie dojdzie w związku z tym do przeceny kosztów budowy i spadku cen działek, to będziemy mieli do czynienia z dłuższym trendem spadkowym, zarówno w sprzedaży, jak i w podaży mieszkań, co może doprowadzić do kryzysu i upadłości mniejszych firm deweloperskich i wykonawczych w 2019 r. — komentuje Michał Kubicki, prezes Unimax Development.
Jego zdaniem, jest to scenariusz o tyle prawdopodobny, że już dzisiaj rynek budowlany notuje największe zatory płatnicze w gospodarce.
— W dłuższej perspektywie może to więc znaleźć odzwierciedlenie w niższych poziomach produktu krajowego brutto i problemach nabywców mieszkań w inwestycjach mniejszych firm, które nie posiadają odpowiedniego zaplecza kapitałowego — dodaje prezes Unimax Development.
Symptomy przesilenia
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca natomiast uwagę, że dynamika kontraktacji mieszkań deweloperskich spada od początku roku.
— Jest więc bardzo prawdopodobne, że już stanowi zjawisko nieodwracalne w bliżej nieokreślonej perspektywie — twierdzi Jarosław Jędrzyński.
Czy to oznacza definitywny koniec koniunkturalnej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym i nieuchronną perspektywę spowolnienia? Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl, na razie bardzo trudno jest o tego typu konkluzję.
— Z całą pewnością można natomiast stwierdzić, że pod względem sprzedażowym i inwestycyjnym rynek w ostatnich czasach osiągnął tempo dynamiki niemożliwe do utrzymania w nieskończoność, co siłą rzeczy musi doprowadzić do przesilenia — mówi Jarosław Jędrzyński.
5,3 proc. Taki odsetek ekspertów uważa, że warunki gospodarcze dla rynku mieszkań w największych polskich miastach w najbliższych sześciu miesiącach poprawią się...
57,9 proc. …taka część ankietowanych spodziewa się pogorszenia sytuacji w sektorze...
36,8 proc. …a taka twierdzi, że się ona nie zmieni.