NBP broni Polaków przed... REIT-ami

Wprowadzenie teraz ustawy o spółkach wynajmu nieruchomości skończy się katastrofą systemu bankowego i drobnych ciułaczy — ostrzega NBP

Wydawało się, że decyzja o jak najszybszym wprowadzeniu do polskiego prawa REIT-ów już dawno zapadła. Pozostawało tylko dopracowanie ustawy, która miałaby zacząć obowiązywać od początku 2018 r. Nieoczekiwaną woltę wykonał jednak jeden z wpływowych przedstawicieli ekipy rządzącej. Adam Glapiński, prezes Narodowego Banku Polskiego (NBP), przesłał do kierowanego przez Mateusza Morawieckiego Ministerstwa Finansów pismo bardzo krytycznie odnoszące się do pomysłu uruchomienia w Polsce REIT-ów.

WOLTA NA GÓRZE:
Wyświetl galerię [1/2]

WOLTA NA GÓRZE:

Kierowany przez wicepremiera Mateusza Morawieckiego resort finansów przygotowuje wprowadzenie do polskiego porządku prawnego REIT-ów. NBP, którego prezesem jest Adam Glapiński, zgłaszał dotychczas uwagi techniczne. Teraz kwestionuje samą ideę. Marek Wiśniewski

O ile w trakcie konsultacji społecznych, zakończonych jeszcze w 2016 r., NBP był wśród instytucji, które starały się ulepszyć projekt ustawy o polskich REIT-ach, o tyle teraz w zasadzie zgłasza weto. „(…) jeżeli nawet istniałaby polityczna wola wprowadzenia spółek typu REIT na polski rynek, należy bardzo skrupulatnie zastanowić się nad ramami czasowymi takiego działania, gdyż obecny moment zdaje się być najgorszy z możliwych (…)” — czytamy w piśmie, jakie z NBP trafiło do resortu finansów.

Niskie stopy pompują bańkę

NBP podkreśla, że dołączona do projektu ustawy ocena skutków regulacji zawiera „oderwane od siebie i wyrwane z kontekstu fragmenty opinii NBP”. Tłumaczy, że słowo „nierównowaga” zostało przez NBP użyte we wcześniejszej publikacji nie w kontekście zdominowania polskiego rynku nieruchomości komercyjnych przez podmioty zagraniczne — „jak sugerują” przedstawiciele Ministerstwa Finansów — lecz do oceny równowagi popytu i podaży. „(…) w zaistniałej sytuacji fakt dominacji podmiotów zagranicznych jest w opinii autorów raportu NBP korzystny, gdyż narastające ryzyko tego rynku i jego skutki obciążą zagraniczne podmioty i banki a nie polski sektor bankowy i polskich podatników” — głosi dokument wysłany z gabinetu Adama Glapińskiego.

Pismo stwierdza, że doświadczenia kryzysów na rynku nieruchomości wskazują, że wprowadzane w nieodpowiednim momencie regulacje tylko je przyspieszały i wzmacniały. Przypomina, że na rynku nieruchomości handlowo- -usługowych, a szczególnie warszawskim rynku biurowym, od wielu lat narasta nierównowaga wywołana niskimi stopami procentowymi i ekspansją zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Kupując budynki na kredyt, nawet przy niskiej stopie zwrotu z aktywów uzyskują satysfakcjonującyzwrot z kapitałów własnych.

„Przy wzroście stóp w strefie euro projekty te będą miały duże problemy z wypłacalnością, ale straty te, póki co, obciążają zagranicznych inwestorów i banki” — podkreśla NBP.

Według banku centralnego zagraniczni inwestorzy kupujący najlepsze obiekty stosują w nich dumpingowe czynsze, co przekłada się na problemy ze znalezieniem najemców w obiektach o niższym standardzie, które jego zdaniem trafią właśnie do polskich REIT-ów.

„Istnieje duże ryzyko, że polskie niedoświadczone jeszcze spółki posiadające świeży kapitał, poddane presji zakupów ułatwią wycofywanie się dużych firm z upadającego segmentu rynku. Ponieważ będą to krajowe podmioty, będą się finansowały w krajowym sektorze bankowym, który przejmie ryzyko od banków zagranicznych. (…) W konsekwencji nastąpi negatywna selekcja i polscy emeryci i drobni inwestorzy kupią nierentowne nieruchomości tracąc swoje oszczędności, co, jak pokazują liczne doświadczenia, może wywołać napięcia społeczne i presję polityczną na pokrycie strat ze środków publicznych” — czytamy w opinii NBP.

Podatek do zmiany

Nie proponując właściwego terminu wprowadzenia polskich REIT-ów, NBP wskazuje jednak kierunki, w których prace nad projektem powinny podążać. Sprzeciwia się np. proponowanemu dla polskich REIT-ów mechanizmowi podatkowemu. Światową zasadą jest, że jedynym podatkiem, jaki pobierany jest od zysków z najmu uzyskiwanych przez REIT-y, jest podatek, który akcjonariusze muszą zapłacić od dywidendy. Polski projekt zakłada zniesienie tzw. podatku Belki od dywidend wypłacanych przez REIT. Wraz z transferem zysków do akcjonariuszy REIT miałby jednak płacić 8,5 proc. od dochodów z najmu, niepomniejszonych o odpisy amortyzacyjne.

„W ocenie NBP brak jest tak ekonomicznego uzasadnienia dla tak preferencyjnego — wobec innych form działalności gospodarczej — opodatkowania inwestycji na rynku nieruchomości. (…) Przytoczone w uzasadnieniu projektowanej ustawy argumenty (…) wydają się bezzasadne” — czytamy w piśmie NBP. Bank centralny zwraca uwagę, że proponowany mechanizm opodatkowania nawiązuje do opodatkowania osób fizycznych wynajmujących mieszkania, a na tym rynku argumentem za jego stosowaniem jest duża skala tzw. szarej strefy.

NBP przypomina, że w przypadków REIT-ów inwestorami będą także osoby prawne, a same REIT-y będą działać na rynku nieruchomości komercyjnych, gdzie problem szarej strefy nie występuje. „Z tego względu właściwymi stawkami odniesienia dla opodatkowania inwestycji w ramach spółek rynku wynajmu nieruchomości są stawka podatku dochodowego od osób prawnych (19 proc.) oraz stawka podatku od dywidend (również 19 proc.)” — proponuje NBP.

Bank centralny wytyka przy tym Ministerstwu Finansów brak ustawowej definicji rozproszenia akcjonariatu (wskazywany również przez część sektora prywatnego). Może to spowodować, że w polskich warunkach REIT-y staną się narzędziami optymalizacji podatkowej dla bogaczy, zamiast być narzędziem inwestowania w topowe nieruchomości dla zwykłych ciułaczy. NBP kwestionuje też zasady dywersyfikacji portfela REIT-u. Projekt zakłada, że ma on się składać z co najmniej trzech nieruchomości. Również w sektorze prywatnym pojawiają się głosy, że to nieporozumienie, bo w skrajnym przypadku REIT może się sprowadzić np. do jednego biurowca i dwóch mieszkań. Jako lekarstwo na takie wynaturzenia Adam Glapiński proponuje, by przychody z najmu jednej nieruchomości nie mogły przekraczać 20 proc. ogółu przychodów z najmu, jakie uzyskuje REIT.

KNF umywa ręce

NBP nie jest jedyną instytucją centralną, jaka ostatnio zakwestionowała pomysł zawarty w projekcie tzw. ustawy o polskich REIT-ach. Sprzeciw wyraziła też Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). Nie chodzi jednak o pomysł na REIT-y jako taki, ale rolę KNF w całym przedsięwzięciu. Resort finansów przypisał KNF prowadzenie rejestru spółek żyjących z najmu nieruchomości i korzystających w związku z tym z preferencji podatkowych. KNF nie ma jednak na to ochoty.

Podkreśla, że status REIT-u wiąże się ze zwolnieniami podatkowymi, a w tej materii nadzór finansowy nie ma kompetencji. Sam fakt zatwierdzenia prospektu emisyjnego i dopuszczenia akcji do publicznego obrotu nie jest też w żaden sposób powiązany z ulgami podatkowymi. KNF proponuje, by rejestr REIT-ów prowadziło Ministerstwo Finansów.

 

OKIEM EKSPERTA

Przed kredytami frankowymi NBP też ostrzegał

DARIUSZ HARBATY

radca prawny w Wolf Theiss P Daszkowski

Jako prawnikowi trudno mi ocenić pismo NBP z punktu widzenia stricte ekonomicznego. Prawdą jest jednak, że na rynku nieruchomości komercyjnych występuje nierównowaga opisywana przez NBP. Należy pamiętać, że inwestycja w REIT to taka sama inwestycja, jak każda inna na rynku kapitałowym. Nie istnieje w tym przypadku jakakolwiek gwarancja zwrotu kapitału. W tym kontekście opinię NBP można traktować jak opinie banku centralnego sprzed dekady na temat kredytów frankowych i ryzyka związanego z udzielaniem ich zwykłym ludziom. Wtedy nie zostały one właściwie potraktowane. Trudno jednak stwierdzić, czy NBP ponownie ma rację, czy też się myli. Pokażą to przyszłe lata. Faktem jednak jest, że nikt dotychczas nie zwrócił uwagi na pewne czynniki ryzyka w taki sposób, jak zrobił to NBP.

OKIEM EKSPERTA

Czy REIT-y bez ulgi podatkowej mają sens?

ALEKSANDER KOT

dyrektor w Deloitte Doradztwo Podatkowe Tokarski i Wspólnicy

Nie chcę komentować kasandrycznych wizji dotyczących rynku nieruchomości, ale wydaje mi się jednak, że nie jest tak źle. Moją uwagę przykuła głównie negatywna opinia o zachęcie podatkowej do inwestowania w REIT-y. Jest bardzo dyskusyjna. Jeśli pozostawimy standardowe stawki 19 proc., to efektywnie pomysł na REIT nie będzie bardziej atrakcyjny podatkowo niż jakakolwiek inna spółka. Pojawia się więc pytanie, czy jest w ogóle sens wprowadzać nową regulację? Przedstawiony przez Ministerstwo Finansów pomysł opodatkowania dość niskiego, ale od wyższej bazy, jest mechanizmem dość błyskotliwym. Powoduje, że inwestor zagraniczny nie może skorzystać ze zwolnienia podatkowego na poziomie polskiego REIT-u i zarazem zwolnienia z opodatkowania dywidend na bazie przepisów europejskich. W całej opinii NBP pobrzmiewa też niewypowiedziane wprost stwierdzenie, że „Polak nie potrafi”. Ale wszystkie fundusze zagraniczne operujące na polskim rynku robią to lokalnymi siłami.

OKIEM EKSPERTA

Być może to element gry politycznej

PAWEŁ TOŃSKI

partner w Crido Taxand i członek zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych

W opinii NBP widać dwie kategorie uwag. Część — jak np. kwestia dywersyfikacji portfela — jest merytoryczna i można nad nią dyskutować. Ale z drugiej bije niechęć do projektu jako takiego. Pada tam również wiele nieeleganckich stwierdzeń pośrednio uderzających w branżę nieruchomościową, np. o praniu brudnych pieniędzy. To wysoce niezręczne i w tego typu dokumencie nie powinno się znaleźć. Nie bardzo zgadzam się też z argumentem o ryzku utraty oszczędności przez inwestorów indywidualnych. Ono na pewno jest, ale raczej istotnie mniejsze niż w jakiejkolwiek innej spółce giełdowej. Śladem tej opinii należałoby więc zamknąć giełdę, a nigdy nie słyszałem takiego postulatu. Uważam, że NBP się zagalopował. Być może opinia NBP jest elementem gry politycznej. Jednak tego nie potrafię ocenić.

Czym jest REIT

Po raz pierwszy formuła REIT (Real Estate Investment Trust) pojawiła się w prawie Stanów Zjednoczonych. Było to w 1960 r. Amerykański model zaczęto powielać w Europie w 1969 r. Choć w szczegółach REIT-y się różnią, zasada jest ta sama. Taki wehikuł raczej nie buduje, ale kupuje gotowe nieruchomości i czerpie zyski z ich najmu. Korzysta przy tym z preferencji podatkowych. W zamian musi jednak co roku wypłacać rozproszonemu akcjonariatowi lwią część zysków z najmu. Wymóg rozproszenia akcjonariatu zapobiega „opakowaniu” w REIT nieruchomości jednego właściciela. Często jest połączony z obowiązkiem notowania na giełdzie.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Kamil Kosiński

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Inne / NBP broni Polaków przed... REIT-ami