Prognozy, jakie eksperci rynku nieruchomości snuli na 2025 r. w wielu przypadkach okazały się nietrafione. Minione dwanaście miesięcy przyniosło serię nieoczekiwanych wydarzeń, szczególnie na rynku deweloperskim, a ponadto silne wahania nastrojów zarówno wśród konsumentów, jak i inwestorów. Na sytuację rynkową wpływały istotnie także zmiany na arenie międzynarodowej i przetasowania w polityce wewnętrznej.
– Rok 2025 był zdecydowanie zaskakujący. Największą niespodzianką dla sektora było to, jak jedna ustawa o tzw. jawności cen wywróciła utarte ścieżki marketingu i sprzedaży mieszkań. Największym zaskoczeniem gospodarczym był nie tylko ogromny poziom obniżek stóp procentowych, ale też to, jak relatywnie niewielki wpływ miały one na sprzedaż mieszkań – mówi Jan Dziekoński, dyrektor działu badań w RynekPierwotny.pl.
Z analizy tego serwisu wynika, że również nadchodzący rok przyniesie wiele niepewności.
- Kluczową rolę odegra kondycja gospodarki, która przesądzi o tym, czy rynek będzie rozwijał się w sposób ewolucyjny, czy wejdzie w fazę gwałtownych zmian. Istotne będą także nowe regulacje i decyzje polityczne, których w 2026 r. może pojawić się szczególnie dużo - mówi Jan Dziekoński.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl nakreślili dziewięć scenariuszy, które - z dużym prawdopodobieństwem - mogą zmaterializować się w ciągu najbliższego roku.
- Gospodarka w kształcie litery "K"
Analitycy zakładają rozbieżność między wzrostem gospodarczym, a sytuacją na rynku pracy. Z jednej strony impuls wzrostowy zapewnią m.in. inwestycje finansowane z KPO, z drugiej - słabszym ogniwem pozostanie rynek pracy. Spowolnienie dynamiki wynagrodzeń, wzrost bezrobocia i gorsze nastroje konsumentów mogą podważyć fundamenty konsumpcji. - Dalsze obniżki stóp procentowych, ale kredyt nadal drogi
Po sześciu obniżkach stóp procentowych w 2025 r. łączna skala cięć wyniosła 1,75 pkt proc. Według ekspertów do końca 2026 r. stopy mogą wynieść 3,5–4 proc., a w sprzyjających warunkach nawet 2,5–3 proc. Nie przełoży się to jednak od razu na wyraźną poprawę dostępności kredytów. - Wysoka podaż i nasilona wojna cenowa Rynek rozpoczyna rok z rekordową ofertą mieszkań w wielu miastach. To już przekłada się na agresywną politykę cenową deweloperów. Sprzedaż ma stopniowo rosnąć, głównie dzięki konkurencji cenowej na rynku pierwotnym i wtórnym.
- Zmiana procesu zakupu mieszkań
Jawność cen nie tylko zwiększyła transparentność, ale też zmieniła relacje między klientem, a deweloperem. Kupujący są dziś bardziej świadomi, korzystają z narzędzi opartych na AI i oczekują profesjonalnej obsługi, często dopiero na końcowym etapie decyzji zakupowej. Skorzystają na tym najlepiej przygotowani gracze. - Nominalne spadki cen mieszkań
Połączenie niskiej inflacji, słabszej dynamiki płac i wojny cenowej może prowadzić do dalszych spadków cen transakcyjnych. Nie będzie to jednak gwałtowne załamanie rynku, ale stopniowe schodzenie z cenowych szczytów w wielu miastach. - Poprawa warunków dla inwestorów w najem
Spadające stopy procentowe i atrakcyjniejsze okazje zakupowe mogą przywrócić opłacalność inwestycji w najem. W 2026 r. zyski z wynajmu mieszkań mają przewyższać te z lokat czy obligacji, szczególnie na rynkach o wysokiej rentowności. - Nowe rozdanie w planowaniu przestrzennym
Nowy rok będzie przełomowy dla regulacji dotyczących gruntów. Zniknie procedura Lex Deweloper, pojawią się zintegrowane plany inwestycyjne, a nowe budynki będą musiały uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. Choć w połowie roku chaos regulacyjny może się nasilić, pod koniec sytuacja powinna się stabilizować. - Konsolidacja i zmiany w czołówce deweloperów
Eksperci spodziewają się kolejnych fuzji i przejęć. Presja konkurencyjna, jawność cen i rosnący problem niesprzedanych mieszkań mogą doprowadzić do spektakularnych zmian w układzie sił na rynku. - Zamrożenie konfliktu Ukraina–Rosja
Scenariusze czasowego zawieszenia broni albo trwałego pokoju mogą mieć różny wpływ na gospodarkę i rynek nieruchomości. Trwały pokój byłby przełomowy m.in. dla rynku najmu, popytu mieszkaniowego, inflacji i stóp procentowych.
– Wspólnym mianownikiem wszystkich naszych perspektyw mogłoby być stwierdzenie, że rynek nieruchomości w 2026 r. wchodzi w nową erę. Jedno zjawisko zazębia się z poprzednim. Gospodarka o kształcie litery K osłabi siłę popytu, mimo spadających stóp procentowych. Wojna cenowa doprowadzi do sytuacji, gdzie ceny mieszkań mogą spadać, mimo wzrostu ich sprzedaży. Jawność cen obróci relację sił na linii sprzedający kontra kupujący, a na podium pojawią się nowi liderzy - niekoniecznie ci najwięksi, lecz najlepiej dostosowani do nowych wymagań klientów. Dlatego 2026 r. nie będzie kolejnym etapem znanego nam w ostatnich latach cyklu, a raczej resetem dotychczasowych zasad – uważa Jan Dziekoński.