Błyskawiczny rozwój rumuńskiego i bułgarskiego rynku jest pewny
Inwestorzy liczą na powtórkę scenariusza z Polski i… duże zyski.
Rumuńska i bułgarska gospodarka mają przed sobą świetne lata. Według raportu firmy analitycznej PMR, do Bułgarii w ciągu najbliższych kilku lat napłynie blisko 7 mld EUR z funduszy unijnych. Do Rumunii w tym samym okresie trafi 20 mld EUR. Zdaniem ekspertów, spowoduje to dynamiczny rozwój rynku budowlanego w obu krajach.
— Do 2006 r. znaczącą rolę na rynku inwestycyjnym tych krajów odgrywali krajowi deweloperzy. Dobre perspektywy przyciągnęły deweloperów zagranicznych jeszcze przed 1 stycznia 2007 r., kiedy Bułgaria i Rumunia stały się członkami UE. Zainteresowanie inwestycjami w sektor nieruchomości wykazują podmioty z całej Europy, ostatnio także z Polski — wyjaśnia Aleksander Loster z Cushman & Wake-field.
Władze Bułgarii chcą wspierać inwestorów zainteresowanych rynkiem nieruchomości. Oferują bezpłatne podłączenie elektryczności oraz gazu w projektach, których wartość przekracza 50 mln EUR.
Pole do popisu
Zdaniem ekspertów, w obu krajach brakuje nieruchomości każdego typu, od mieszkań po magazyny. Problemem jest stan mieszkań, szczególnie w budynkach z wielkiej płyty powstałych w okresie komunizmu. Według danych bułgarskiego urzędu statystycznego, co piąty mieszkaniec tego kraju mieszka w budynku wymagającym natychmiastowego remontu.
Podobnie jest w Rumunii. Firma analityczna PMR ocenia, że aż 80 proc. lokali mieszkalnych nie będzie się tam nadawało do użytkowania w ciągu najbliższych 20 lat, jeżeli nie zostaną przeprowadzone prace remontowe.
W obu krajach jest też zapotrzebowanie na nowe lokale mieszkalne. W 2006 r. oddano w Bułgarii do użytku ponad 13 tys. nowych mieszkań. W opinii analityków PMR liczba oddanych mieszkań będzie rosnąć i w ciągu kilku lat może osiągnąć poziom 20 tys. nowych mieszkań rocznie. W Rumunii w 2006 r. oddano do użytku 38 tys. mieszkań. Rząd rumuński chce zwiększenia tej liczby do 50 tys., ale zdaniem firmy PMR, bez udziału zagranicznych deweloperów nie będzie to możliwe.
— Popyt inwestycyjny w Bukareszcie jest niezwykle wysoki i zdecydowanie przewyższa obecną podaż. Łączne inwestycje w nieruchomości wyniosły 807 mln EUR w 2006 r., wobec 219 mln EUR w 2005 r. — zauważa Aleksander Loster z Cushman & Wakefield.
Zdaniem Aleksandra Lostera, rumuński rynek nieruchomości jest jednym z najbardziej dynamicznych w Europie. Obecnie Bukareszt jest głównym celem inwestorów, ale poszukują oni również możliwości inwestycji poza stolicą kraju.
Ambitne plany
W nowych krajach UE inwestuje giełdowa spółka Globe Trade Centre (GTC). W Bułgarii buduje głównie biurowce, natomiast w Rumunii skupia się na mieszkaniach. GTC Bulgaria, spółka zależna od GTC, wybuduje w Starej Zagorze nowoczesne centrum handlowe. Wcześniej kupiła spółkę budującą centrum handlowe w Warnie.
Poza tym w Rumunii GTC Romania kupiła za 9,61 mln EUR większościowe udziały w spółce budującej w Bukareszcie mieszkania o powierzchni 85 tys. mkw., z czego 57 tys. mkw. to część przypadająca GTC. Mieszkania powinny być oddane do użytku za 2-3 lata.
Do końca 2009 r. spółka GTC planuje oddanie w stolicy Rumunii około 280 tys. mkw. lokali mieszkalnych. Portfel ukończonych i realizowanych inwestycji GTC w Rumunii zawiera już 427 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. Podobne plany ma firma CF Plus, która w najbliższym czasie wybuduje w Chorwacji i Rumunii 200 apartamentów.
Ceny już szaleją
Powody, dla których deweloperzy liczą na zyski, są proste.
— Ceny w obu krajach są cały czas znacznie niższe niż średnia w UE, a w ciągu najbliższych lat można spodziewać się ich gwałtownego wzrostu. Przyczyni się to do boomu budowlanego, podobnego do tego, jaki po akcesji przeżywała Polska — wyjaśnia Maciej Garwacki, prezes emFinanse, Doradcy Finansowi.
Na początku roku rumuński bank centralny zrezygnował z ograniczeń w udzielaniu kredytów, jakie obowiązywały banki komercyjne. Rata spłaty kredytu może wynosić nawet 100 proc. deklarowanych dochodów kredytobiorcy. Rezultat może być jeden — ceny nieruchomości, które gwałtownie skoczyły przed wejściem Rumunii do Unii Europejskiej, wzrosną jeszcze bardziej ze względu na zwiększony popyt.
Od kilku lat ceny nieruchomości w Bułgarii rosną w tempie od 20 proc. do nawet 70 proc. rocznie. W Sofii oraz atrakcyjnych miejscowościach nadmorskich cena nowego apartamentu osiągnęła 3-6 tys. zł za mkw.
Deweloperów do inwestycji przekonują także niskie ceny gruntów. Zdaniem specjalistów, rynek nieruchomości na Bałkanach jest teraz na takim samym etapie, jak polski w 2004 r.
— W czasie, kiedy wchodziliśmy do UE, również w naszym kraju ceny gruntów były niskie, co wykorzystali zarówno zagraniczni, jak i rodzimi inwestorzy i deweloperzy. W 2004 r. zainwestowali w budownictwo mieszkaniowe i teraz sprzedają nieruchomości ze znacznym zyskiem. Jednak w Polsce grunty są już na tyle drogie, że ceny nieruchomości powoli się stabilizują. Dlatego firmy poszukują nowych rynków — podsumowuje Maciej Garwacki.