Mimo swego uroku zabytkowa kamienica w centrum miasta nadal się kojarzy z brakiem windy albo z koniecznością parkowania samochodu na ulicy. Na warszawskim rynku zaczynają się jednak pojawiać inwestycje, które łączą historyczne mury z nowoczesnym standardem apartamentowym — to główny wniosek z analizy „Nowy trend na rynku nieruchomości — luksus w starych murach” sporządzonej przez Lion’s Bank.
W powijakach
Polski rynek luksusowych mieszkań w odrestaurowanych kamienicach ma nie więcej niż 10 lat. — Nadal jesteśmy na wczesnym etapie jego rozwoju w porównaniu do innych stolic europejskich. W Wiedniu czy Paryżu liczba odrestaurowanych kamienic jest znacznie większa niż w Warszawie — wyjaśnia Wojciech Kaźmierczyk, dyrektor zarządzający w firmie Triforium, która specjalizuje się modernizowaniu obiektów. Głównym powodem takiej sytuacji są zachęty podatkowe, np. we Francji w połowie lat 60. wprowadzono prawo pozwalające na odpisywanie od podatku części wydatków na modernizację mieszkań w zabytkowych budynkach.
— W rezultacie o ile na początku lat 60. Paryżanie unikali mieszkań w zaniedbanych kamienicach w centrum, gdzie często brakowało bieżącej wody, preferując dużo droższe wtedy mieszkania poza centrum, o tyle dziś sytuacja się odwróciła i za apartament w kamienicy w centrum Paryża trzeba zapłacić pięć razy więcej niż za lokal o podobnej wielkości i standardzie, ale na obrzeżach — tłumaczy Andrzej Kawalec, prezes firmy Fenix Group, zajmującej się odrestaurowywaniem kamienic. Uważa, że z podobną sytuacją mamy do czynienia w Warszawie. Jeszcze 10-15 lat temu za nowe mieszkania na Kabatach trzeba było zapłacić więcej niż za lokale w kamienicach w centrum miasta. Dziś ta druga opcja jest zazwyczaj znacznie droższa, chociaż nie ma jeszcze takich dysproporcji cenowych jak w Paryżu lub Londynie.
Kręta droga
Inną przyczyną wciąż niewielkiej liczby odrestaurowanych kamienic w Polsce jest skomplikowany proces inwestycyjny i często zawiła sytuacja prawna nieruchomości w centrach miast, a zwłaszcza w Warszawie objętej w latach 50. dekretem Bieruta, na podstawie którego odbierano domy właścicielom. Z szacunków Wojciecha Kaźmierczyka wynika, że od zakupu pustej działki do oddania budynku mieszkalnego do użytkowania deweloper potrzebuje 2-3 lata. W przypadku rewitalizacji kamienic tylko od zakupu roszczeń byłych właścicieli do zakończenia przebudowy upływa minimum 5-6 lat. Innym problemem jest to, że prace budowlane są znacznie bardziej czasochłonne niż w przypadku zwykłego obiektu. — W inwestycji przy ulicy Mokotowskiej tylko budowa garaży podziemnych i spa trwała dwa lata — przyznaje Wojciech Kaźmierczyk. Dla porównania wylewanie fundamentów na pustej działce i budowa garaży zabiera zwykle nie więcej niż rok. Różnice widać także w kosztach. W przypadku modernizacji starej kamienicy mogą być od 50 proc. do nawet 100 proc. wyższe niż koszty zbudowania wysokiej jakości budynku na pustej działce w podobnej okolicy. — Wbrew obiegowej opinii w Polsce publicznymi funduszami na rewitalizację wspiera się głównie obiekty użyteczności publicznej. Na rewitalizację zabytkowych budynków mieszkalnych przeznacza się bardzo mało pieniędzy — zauważa Andrzej Kawalec.
Fala ulepszeń
Mimo utrudnień modernizacje przechodzi coraz więcej stołecznych kamienic. Przykładem są inwestycje przy ulicach Hożej, Poznańskiej, Noakowskiego, Górnośląskiej czy Targowej. W każdej deweloper poddał gruntownej renowacji historyczne mury, przywracając im dawną świetność i wzbogacając budynek o nowoczesne rozwiązania. Najtańsze są lokale w kamienicy przy ulicy Targowej (7,5 tys.-9 tys. zł za 1 mkw.), w której znajduje się 19 mieszkań o powierzchniach od 25 do 54 mkw.
Droższym projektem jest XIX-wieczna kamienica przy ulicy Hożej. Tu ceny transakcyjne wynoszą od 12 do 16 tys. zł za 1 mkw. Z cennika wyłamują się penthouse’y na najwyższych piętrach, które kosztują około 30 tys. zł za 1 mkw. Budynek ma windę i garaż podziemny, a poza tym dokonano renowacji oryginalnej stolarki okiennej, okuć drzwiowych, kutych balustrad i cementowych kafli (na posadzkach). Apartamenty mają od 22 mkw. do ponad 170 mkw., a ich wysokość dochodzi do 3,5 m. Kolejną wartą uwagi inwestycją jest modernizowana przez Triforium ponadstuletnia kamienica przy ulicy Mokotowskiej, pod którą zbudowano garaż podziemny na 28 aut. Co ciekawe, w obiekcie znajduje się również spa z basenem, łaźnią i sauną. Kamienica ma 26 apartamentów o powierzchni od 55 do 170 mkw., które można łączyć. Ceny zaczynają się od 1,3 mln, a kończą na 5 mln zł. W okolicach warszawskiej Starówki, w rejonie ulic Nowy Świat i Ordynackiej, można natomiast znaleźć inwestycję Kamienica Ordynacka. Deweloper odrestaurował zbudowany w 1912 r. budynek, zachowując neoklasycystyczny styl. Klatki schodowe odrestaurowano z wykorzystaniem marmuru, granitu i oryginalnych elementów mosiężnych. Deweloper ma też pozwolenie na nadbudowę kamienicy, dzięki czemu powstaną atrakcyjne penthouse’y. Ceny rozpoczynają się od 10 tys. zł za mkw., a kończą się w okolicach 30 tys. zł za mkw. (dla najatrakcyjniejszego penthouse’u).