Problematyczne umowy najmu

MAS
opublikowano: 13-11-2012, 00:00

Komentarz prawnika

JOLANTA KALECIŃSKA

partner w kancelarii prawnej White&Case

Umowy najmu lokali w centrach handlowych niemal na całym świecie są oparte o ten sam wzór, który jest dostosowywany do wymagań prawa lokalnego. Od tego, jak duża jest konkurencja na rynku, zależy, na jakich warunkach zostanie zawarta umowa. Małym najemcom, w przeciwieństwie do sieciowych trudniej negocjować warunki najmu.

W umowie najmu stroną dominującą jest zwykle wynajmujący. Zazwyczaj to najemcy ponoszą wszystkie koszty związane z funkcjonowaniem centrum handlowego, w tym także koszty ubezpieczenia, podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste. Wynajmujący oddaje najemcy do użytkowania powierzchnię handlową, a także dba o dobór najemców, wygląd centrum i sklepów oraz reklamę. Ma odpowiedni budżet na ten cel i wiele uprawnień pozwalających mu na dyscyplinowanie najemców za pośrednictwem różnych klauzul zawartych w umowach. Z drugiej strony — najemcy nie mają raczej możliwości wyegzekwowania od wynajmującego na drodze prawnej określonej polityki prowadzenia centrum handlowego. Umowy najmu nie zawierają precyzyjnego opisu obowiązków wynajmującego, np. dotyczących zarządzania centrum handlowym, doboru najemców, komunikacji medialnej, marketingu.

Bardzo częstym problemem jest zbyt szeroki zakres opłaty eksploatacyjnych. Z umowy zazwyczaj wynika, że to najemca powinien je pokrywać i to nikogo nie dziwi. Jednak kontrowersyjne z punktu widzenia najemców jest podciąganie pod to kosztów np. rozbudowy obiektu, utrzymania niewynajętych lokali czy obsługi prawnej sporów między właścicielem a najemcami. Najemcy dążą do tego, aby niektóre koszty nie były pokrywane z wnoszonych przez nich opłat eksploatacyjnych.

Ważne jest też precyzyjne uregulowanie możliwości wypowiedzenia umowy przez każdą ze stron.

Zazwyczaj wynajmujący może rozwiązać umowę w razie niewywiązywania się z niej najemcy, np. gdy zaniedbuje on lokal lub dokonuje przeróbek bez zgody właściciela. Najemca natomiast powinien mieć możliwość rozwiązania umowy, gdy lokal przez określony czas nie będzie nadawał się do użytkowania lub gdy np. w 30 proc. lokali w centrum handlowym przez kolejne trzy miesiące nie prowadzi się działalności handlowej.

Aby interesy zarówno zarządców, jak i właścicieli centrów handlowych były chronione prawnie, konieczne jest precyzyjne określenie praw i obowiązków obu stron w umowie. Wtedy każdy może dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Nie da się jednak uwzględnić wszystkiego w umowie. W razie zaistnienia sytuacji nie przewidzianej w umowie pozostają negocjacje.

Aby interesy zarówno zarządców, jak i właścicieli centrów handlowych były chronione prawnie, konieczne jest precyzyjne określenie praw i obowiązków obu stron w umowie.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: MAS

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu