Notowany na giełdzie w Nowym Jorku Prologis zrealizował w 2024 r. plan powiększenia portfela w Polsce z 2,4 do 2,6 mln m kw. powierzchni logistycznej. W poprzednich latach jednym z celów firmy było utrzymanie 8-procentowego udziału w ciągle rosnącym polskim rynku nieruchomości przemysłowo logistycznych. Teraz zmienił się punkt odniesienia.
– Ze względu na naszą strategię, która zakłada inwestowanie tylko na głównych rynkach [Warszawa, Polska centralna, Poznań, Śląsk, Wrocław – red.], przestaliśmy porównywać się do całej Polski. Dużo powierzchni powstaje na nowych rynkach, które odpowiadają już za 30 proc. krajowych zasobów – mówi Paweł Sapek, szef Prologisu w Europie Środkowej (CE).
Obecnie Prologis ma 7,4-procentowy udział w łącznych zasobach powierzchni logistycznej w całym kraju: 2,6 z 35 mln m kw. W odniesieniu do głównych rynków udział jest procentowo wyższy. Dla przykładu, w regionie warszawskim jest to około 10 proc.
Za koncentracją w kilku regionach przemawia dojrzałość tych lokalizacji. Miało tam już miejsce kilka cykli najmu i można mówić o ciągłym rozwoju firm wynajmujących tam powierzchnie. Natomiast w przypadku lokalizacji, które w branży nazywa się rynkami wschodzącymi, mało jest jeszcze obiektów, w których najemcy przedłużali umowy na kolejne lata.
– Wschodzące rynki oparte są na całkiem nowym popycie, a nie na ekspansji już działających tam klientów. Szczególnie na ścianie zachodniej, gdzie generują go między innymi podmioty e-commerce z Niemiec – mówi Paweł Sapek.
W ubiegłym roku Prologis rozpoczął budowę magazynu typu BTS (build-to-suit, czyli pod potrzeby inwestora lub najemców) dla DP World, który będzie pełnił funkcję centrum dystrybucyjnego dla łódzkiej fabryki Dell. Firma rozpoczęła też budowę nowych obiektów w Rudzie Śląskiej. Jesienią 2024 r. Prologis oddał do użytku magazyn typu BTS w Prologis Park Ruda Śląska, z którego korzysta operator logistyczny z branży automatów paczkowych. W styczniu 2024 r. w tym samym parku logistycznym Prologis ukończył budowę obiektu, który częściowo został wynajęty przez firmę TVH, a częściowo ma charakter spekulacyjny.
– TVH to jeden z największych dystrybutorów części zamiennych do maszyn budowlanych i wózków widłowych na świecie. Wybudowany przez nas nowoczesny magazyn pomieści kilkaset tysięcy części zamiennych – mówi Paweł Sapek.
Strategia na trudne czasy
Rok 2024 Paweł Sapek ocenia jako pełen wyzwań dla branży nieruchomości przemysłowych: popyt na powierzchnię spowolnił, ponieważ najemcy, zwłaszcza operatorzy logistyczni, integrowali i optymalizowali swoje portfele. Wzrósł wskaźnik pustostanów i przyhamowała podaż nowych magazynów.
– Jako Prologis położyliśmy w naszej strategii większy nacisk na zarządzanie istniejącym portfelem i współpracę z obecnymi klientami niż na rozwój portfela. Dzięki temu mieliśmy największą historycznie retencję klientów. Nie rozważali oni przeniesienia się do nowych magazynów, ale współpracowali z nami nad rozwojem albo przemodelowaniem swojego biznesu u nas – mówi Paweł Sapek.
Jak podkreśla szef Prologisu w regionie, w Polsce jego firma przedłużyła ponad 80 proc. umów wygasających w 2024 r. Zauważa, że choć na całym rynku powszechnie renegocjowano umowy, to w przypadku Prologisu sukces wynikał z koncentracji na działalności operacyjnej klientów.
– Koszty najmu u klientów to tylko jeden z punktów. Do tego dochodzą jeszcze koszty operacyjne, usługi dodatkowe związane z modernizacją i wyposażeniem magazynu itp. Od kilku lat inwestujemy w to, co nazywamy „coś więcej niż nieruchomości” i przyniosło to widoczny efekt. Prologis proponuje dodatkowe świadczenia w ramach platformy Essentials, która pozwala klientom wybrać szeroki pakiet usług, w tym m.in. wyposażenie magazynu w systemy regałowe czy wynajem wózków widłowych, a także montaż i zarządzanie instalacjami OZE oraz ładowarkami EV. Średni wskaźnik pustostanów, który urósł na wszystkich głównych rynkach, w naszych obiektach był w zależności od miejsca o 1-2 pkt proc. niższy od rynkowego, co stanowi dużą różnicę – mówi Paweł Sapek.
Śląsk górą
Spośród wszystkich lokalizacji, w jakich firma działa w Polsce, w szczególny sposób wyróżnia się region Śląska.
– Nasze nieruchomości są tam najlepiej wynajęte, mamy tam jeszcze tereny, które uzbroiliśmy, mamy pozwolenia na budowę i regularnie budujemy w tym regionie – mówi Paweł Sapek.
Oprócz istniejących budynków Prologis posiada w pełni uzbrojone 33 ha w Ujeździe między Gliwicami i Opolem, na terenie specjalnej strefy ekonomicznej.
W 2024 r. firma powiększała portfel w Polsce poprzez budowy, a nie zakupy, ale w tym roku może się to zmienić.
– Analizowaliśmy kilkanaście ofert zakupu. W przeszłości mieliśmy okres, kiedy przy niestabilności wycen i stóp kapitalizacji oczekiwania kupujących i sprzedających zbyt mocno się różniły. Sprzedający żyli jeszcze w starym cyklu koniunkturalnym, a kupujący w nowym. Obecnie te stanowiska się zbliżyły. Już w zeszłym roku na rynku inwestycyjnym było kilka transakcji i my również zrobiliśmy duże zakupy nieruchomości – na razie głównie w Niemczech. Mam nadzieję, że w Polsce wkrótce też będziemy mogli ogłosić tego typu wiadomość. Stabilizacja stóp kapitalizacji, jaka powoli się pojawia, będzie sprzyjała akwizycjom – mówi Paweł Sapek.
Nietypowe aktywa
Poza Polską firma inwestuje nie tylko w obiekty magazynowo-przemysłowe. Istotnym typem aktywów są centra danych, które buduje głównie w Stanach Zjednoczonych, gdzie w 2024 r. oddała duży obiekt w Chicago i ma kilka kolejnych w przygotowaniu. W Europie na etapie przygotowań jest między innymi projekt w Amsterdamie.
– Bardzo ciekawy projekt realizujemy też w Anglii. Budujemy na terenie kampusu w Cambridge drugi już obiekt life-science. To wysokiej klasy biurowce-laboratoria przeznaczone na centra rozwoju głównie dla przemysłu medycznego – mówi Paweł Sapek.
Deweloperzy i właściciele magazynów zauważyli już, jak ważne dla najemców są inne koszty ich działalności oprócz czynszów. Prologis dostrzegł to jako jeden z pierwszych i skutecznie wdraża różne rozwiązania techniczne wspierające najemców w optymalizacji ich działalności w obiekcie. Opłaty eksploatacyjne i koszty mediów rosną systematycznie, średnio nawet o 15-20 proc. rocznie, i mają coraz większy wpływ na całość wydatków najemców, a właściciele pomagający najemcom ograniczać te koszty są przez nich doceniani.
Najemcy coraz częściej decydują się na przedłużanie umów najmu w dotychczasowych obiektach. W 2024 r. w czwartym kwartale renegocjacje stanowiły prawie połowę umów najmu, a w całym roku średnia doszła do 42 proc. W poprzednich latach tylko nieco ponad 30 proc. najemców decydowało się pozostać w zajmowanym wcześniej obiekcie. Wzmacnianie tego trendu przez właścicieli to strategia pozwalająca utrzymać wysoki poziom wynajęcia i związane z tym stałe przepływy pieniężne.