Przedsiębiorcy odsyłają ustawę do poprawki

  • Małgorzata Ciechanowska
27-03-2012, 00:00

Deweloperzy są gotowi na przyjęcie nowej ustawy, która wejdzie w życie za miesiąc, ale zarzucają jej twórcom brak precyzji

Pod koniec kwietnia wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska. Nowa regulacja zobowiązuje dewelopera do zapewnienia nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego co najmniej jednego z czterech środków ochrony zainwestowanego kapitału. Ma to na celu zagwarantowanie bezpieczeństwa pieniędzy przekazywanych przez klienta na konto dewelopera.

— Deweloper ma do wyboru zamknięty lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową — wymienia Magdalena Zienkiewicz, radca prawny, partner w kancelarii Wierciński, Kwieciński, Baehr.

Zależnie od rodzaju wybranego rachunku pieniądze będą zwalniane stopniowo, zgodnie z postępem budowy (rachunek powierniczy otwarty) bądź jednorazowo na koniec budowy (rachunek powierniczy zamknięty).

Jeśli deweloper nie dotrzyma warunków umowy, rachunek powierniczy umożliwi klientowi odzyskanie kapitału. Ustawa określa także zasady podpisywania umowy deweloperskiej. Od 29 kwietnia będzie ona zawierana w formie aktu notarialnego. Jej kosztami będą obciążone obie strony transakcji — nabywca i sprzedający.

Zgodnie z nowymi postanowieniami deweloper będzie również zobowiązany do przygotowania prospektu informacyjnego, zawierającego dane realizowanej inwestycji, opis sytuacji prawnej dewelopera, sprawozdania finansowe, projekty architektoniczno-budowlane oraz pozwolenia na budowę, a także przykłady poprzednich ukończonych inwestycji.

Dokument informacyjny będzie znormalizowany, co oznacza, że w przypadku każdej firmy deweloperskiej będzie musiał spełniać te same wymagania co do formy i treści.

— Takie podejście nie pozostawia możliwości manipulowania informacjami przez nierzetelnych sprzedawców, minimalizuje ryzyko wprowadzenia klienta w błąd poprzez eksponowanie treści marketingowych. Prospekt informacyjny dostarczy nabywcy komplet informacji o kupowanym mieszkaniu, jego okolicy i sytuacji finansowej dewelopera. Dane musze być dokładne, gdyż deweloper musi opisać planowane zmiany w infrastrukturze w promieniu 1 km od prezentowanej nieruchomości — mówi Zbigniew Wojciech Okoński, prezes spółki Robyg.

Jednak nie wszystkie nowe uregulowania są tak precyzyjne.

— W ustawie brakuje jednoznacznie określonych formalnych rozwiązań pozwalających klarownie opisać otoczenie inwestycji w prospekcie informacyjnym. Niejasno przedstawiono również katalog przesłanek uprawniających obie strony do odstąpienia od umowy. Wątpliwości budzi także brak precyzyjnych przepisów określających obowiązki banku prowadzącego rachunek powierniczy — skarży się Justyna Kałuża, business manager Layetana Developments Polska.

Wyprzedzając ustawę

Ustawa najbardziej uderzy w firmy, które swoje budynki wprowadzą do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 r. Deweloperzy, którzy zaczęli sprzedaż przed datą obowiązywania nowych regulacji, będą zobligowani jedynie do wprowadzenia prospektu informacyjnego.

Ominie ich konieczność zakładania rachunków powierniczych. Jak się jednak okazuje, wielu deweloperów deklaruje, że już od dawna stosują rozwiązania, które wprowadzi ustawa. Zbigniew Wojciech Okoński zapewnia, że firma Robyg już od kilku lat oferuje klientom rachunki o cechach rachunku powierniczego. Podobne standardy wprowadziła Layetana Developments Polska.

— Budowa osiedla Mozaika Mokotów w Warszawie od początku jest finansowana przez bank, który na bieżąco kontroluje wszystkie przepływy pieniężne. Fakt, że dana realizacja nie będzie korzystać z mechanizmu mieszkaniowego rachunku powierniczego, nie powinien więc automatycznie wzbudzać podejrzeń. Stosowane już dzisiaj przez rzetelnych deweloperów analogiczne mechanizmy finansowania są bowiem odpowiednią gwarancją bezpieczeństwa inwestycji i ustawa deweloperska nie nakazuje ich zmiany — uważa Justyna Kałuża.

Przetasowania na rynku

Niestety, dla deweloperów, którzy zaczną sprzedawać mieszkania po 29 kwietnia nowa ustawa może oznaczać większe problemy ze zdobyciem pieniędzy na sfinansowanie inwestycji.

Banki bowiem, obciążone ryzykiem niewypłacalności dewelopera, z pewnością będą domagać się większych zabezpieczeń. W dłuższej perspektywie może to oznaczać, że mniejsi gracze zostaną wyeliminowani z rynku lub zaczną poszukiwać innych źródeł finansowania.

— Problemy z dostępem do pieniędzy mogą spowodować istotne zmiany w strukturze branży deweloperskiej. Może bowiem dochodzić do łączenia lub przejmowania firm deweloperskich. Natomiast podmioty, które nie będą w stanie wprowadzić nowych standardów, wypadną z rynku — przewiduje Renata Robaszewska, radca prawny w kancelarii Robaszewska&Płoszka. Radcowie prawni.

Ponadto koszty związane z założeniem rachunku powierniczego sprawią, że w wielu przypadkach wzrośnie cena mieszkania, a to nie przysporzy kupujących.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Małgorzata Ciechanowska

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu

Puls Biznesu

Nieruchomości / Przedsiębiorcy odsyłają ustawę do poprawki