Ceny mieszkań w Polsce w III kw. ubiegłego roku były o 14,4 proc. wyższe niż rok wcześniej. Tym samym nasz rynek nieruchomości spadł na drugie miejsce w zestawieniu najszybciej rosnących cen w UE. Wyprzedziła nas Bułgaria, gdzie za metr kwadratowy trzeba było płacić o 16,5 proc. więcej niż rok wcześniej.
Lekkie wyhamowanie tempa wzrostu cen (w II kw. mieszkania drożały o 17,7 proc., co dało Polsce pozycję unijnego lidera) to efekt schłodzenia rynku nieruchomości w drugiej połowie ubiegłego roku. Utrzymujące się wysokie stopy procentowe ograniczały popyt na kredyt mieszkaniowy, dodatkowym powodem wstrzymywania się z zakupem mieszkania było oczekiwanie potencjalnych kupujących na uruchomienie obiecywanego programu dopłat do kredytów. Dopiero w ostatnich dniach ubiegłego roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii oficjalnie poinformowało, że programu nie będzie.
Tani kredyt rozgrzał rynek…
W komentarzu do danych Eurostat podkreśla, że cała Unia Europejska ma za sobą okres dynamicznego wzrostu ceny mieszkań. Choć oczywiście nie postępował on w takim samym tempie w poszczególnych krajach. Różnice między rynkami najlepiej widać, porównując zmiany cen w dłuższym okresie. Analitycy Eurostatu policzyli np., jak zmieniła się cena metra kwadratowego, przyjmując za punkt odniesienia ceny z 2010 r. W takim ujęciu największy wzrost cen zanotowano w Estonii i na Węgrzech — o 230 proc. W tym zestawieniu Polska zajęła 11. miejsce ze wzrostem na poziomie 98 proc. Jedynym krajem, w którym w ciągu ostatnich 15 lat ceny mieszkań spadły, były Włochy. Nieruchomości potaniały tam o 4,4 proc.
Średni wzrost cen mieszkań w całej UE wyniósł w tym okresie nieco ponad 54 proc. Kontrastuje to ze wzrostem średniego czynszu z najmu — z danych unijnego urzędu statystycznego wynika, że wzrósł o 26 proc. Według ekspertów to skutek utrzymujących się przez kilka lat, zwłaszcza w strefie euro, bardzo niskich stóp procentowych. Dzięki temu kredyt hipoteczny był tani, bardziej opłacało się zaciągnąć dług w banku, kupić własne mieszkanie i spłacać raty, niż wynajmować lokum na rynku i płacić czynsz. Tani pieniądz napędzał też popyt inwestycyjny — w efekcie wyższe zapotrzebowanie na mieszkania wywindowało ich ceny bardziej niż stawki czynszu.
W Polsce było podobnie — najpierw ultraniskie stopy procentowe, a potem rządowe dopłaty do kredytów z programu Bezpieczny kredyt 2 procent nakręciły popyt. To jednak zjawisko z ostatnich kilku lat, a dysproporcja między tempem wzrostu ceny metra kwadratowego i stawki czynszu nie jest tak duża jak przeciętnie w UE — przy wzroście ceny o 98 proc. w ciągu ostatnich 15 lat stawki czynszu zwiększyły się o ponad 80 proc.
…który teraz stygnie
Tak jak tani kredyt rozgrzał rynek, tak potem wzrost stóp procentowych — na co zdecydowały się banki centralne w odpowiedzi na wzrost inflacji — doprowadził do zwiększenia kosztów finansowania i przez to ograniczył popyt. Efekty widać właśnie w danych za III kw. Średni wzrost cen w Unii Europejskiej wyniósł 3,8 proc. rok do roku, a czynsze rosły już o 3,2 proc.
Na polskim rynku również widać efekty spadku popytu. Z danych NBP wynika, że w największych polskich miastach deweloperzy zmniejszyli liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek ze względu na spadek zainteresowania. Równocześnie kredyt mieszkaniowy jest tak drogi, że koszt jego obsługi przewyższa koszt najmu mieszkania. Polskie banki oferują najwyżej oprocentowany kredyt hipoteczny w Unii Europejskiej, co wiemy z danych Europejskiego Banku Centralnego.
Z drugiej strony mocnym powodem utrzymywania się wysokich cen mieszkań może być wzrost płac w polskiej gospodarce. Zakup mieszkań jest finansowany w 55 proc. z zasobów własnych, zatem kluczowe jest tu tempo zwiększania się dochodów. Tymczasem średnia płaca w przedsiębiorstwach rosła pod koniec ubiegłego roku o 10,5 proc. Choć według ekonomistów ankietowanych przez PB w tym roku pensja będzie rosła wolniej (średnio o ponad 8 proc.), to nadal będzie to relatywnie wysoki wzrost.