Spadek sprzedaży nie pogrąży deweloperów

Dziewięciu giełdowych deweloperów, którzy podali dane o sprzedaży za II kwartał, sprzedało ponad 500 lokali mniej niż kwartał wcześniej. Spadek o ponad 30 proc. zanotowali Inpro oraz Lokum Deweloper. W przypadku dwóch spółek spadek nie przekroczył 10 proc. – mowa o Wikanie, która sprzedała trzy mieszkania mniej, ale tu jest niższa skala sprzedaży, oraz Dom Development. Ten spadek był oczekiwany, gdyż w I kwartale sprzedaż jeszcze była wspierana przez Bezpieczny kredyt 2 proc. Tylko Archicomowi udało się sprzedać więcej lokali niż kwartał wcześniej.

- Dane o sprzedaży deweloperów w II kwartale nie odbiegają specjalnie od oczekiwań. Dom Development zgodnie z zapowiedziami ma niewielką zmianę względem I kwartału, podobnie Develia. W Atalu wygląda to trochę gorzej, wyzwaniem będzie osiągnięcie sprzedaży na poziomie zeszłorocznym, czyli 2,83 tys. mieszkań – mówi Cezary Bernatek, analityk Erste Securities.

- Po raportach o sprzedaży deweloperów widać, że II kwartał jest słabszy niż poprzedni. Dobrze wypadł Dom Development, ale ta spółka jest mniej zależna od klientów wspierających się kredytem – mówi Krzysztof Pado, analityk BDM.

W tej sytuacji prezes Dom Development Jarosław Szanajca mówi o stabilizacji na rynku. Jego zdaniem II kwartał przyniósł lekkie schłodzenie popytu, a brak informacji co do tego, kiedy i w jakim kształcie zostanie wprowadzony program dopłat, sprawił, że część nabywców wstrzymywała się z decyzją o zakupie mieszkania. Podobnie uważa prezes Lokum Dewelopera Bartosz Kuźniar, który spodziewa się, że stagnacja na rynku może potrwać trzy kwartały.

Kredyt szybko nie będzie tani

Problemem dla deweloperów może okazać się także ostra retoryka prezesa NBP. Adam Glapiński po ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej mówił, że: „O obniżce stóp procentowych możemy zapomnieć, kiedy inflacja rośnie, i to znacząco, z 2,5 proc. do 5 proc. Taka możliwość najwcześniej może pojawić się w 2026 r., jak już inflacja zacznie spadać." Członek RPP Henryk Wnorowski twierdzi jednak, że to nieporozumienie i prezes NBP nie miał na myśli tego, że stopy procentowe nie będą obniżane do końca 2026 r., a mówił jedynie o założeniach do obecnej projekcji inflacji. Jego zdaniem możliwość obniżki stóp procentowych pojawi się, gdy inflacja zacznie spadać i powinno się to stać w II połowie 2025 r. To wciąż może być mało względem oczekiwań rynkowych.

- Przy okazji ostatniego raportu sektorowego z końca lutego zakładałem, że stopy procentowe mogą spaść w 2025 r. o 100 pkt baz. Rynek obecnie sonduje, że w drugiej połowie przyszłego roku jakieś obniżki wciąż wydają się realne, pomimo wyraźnie jastrzębich wypowiedzi prezesa NBP, choć taka skala jest mało prawdopodobna. Myślałem także, że pojawi się symboliczna obniżka pod koniec bieżącego roku, na co się nie zanosi. Pod tym względem perspektywy dla branży mieszkaniowej wyglądają gorzej – mówi Cezary Bernatek.

- Retoryka prezesa NBP nie jest dla mnie zaskoczeniem. Zmieniła się wraz wyborami parlamentarnymi i tutaj nie ma zdziwienia. Wydaje mi się, że perspektywy dla deweloperów niespecjalnie się zmieniły. W takiej sytuacji raczej będzie większa presja na uchwalenie programu dopłat do kredytów – mówi Krzysztof Pado.

Wysokie stopy procentowe sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków jest niższa, a i skłonność do brania drogich kredytów jest ograniczona, zwłaszcza że banki wolą teraz udzielać kredytów ze stałym oprocentowaniem, a kredytobiorcy nie chcieliby zamrażać sobie odsetek na wysokim poziomie na pięć lat. Jak policzył Rankomat, zdolność kredytowa Polaków w czerwcu po raz pierwszy od roku spadła, gdyż banki zaostrzyły kryteria kredytowania. Jednak popyt na kredyty mieszkaniowe powoli rośnie, choć według szacunków BIK jest obecnie 30-40 proc. niższy niż w II połowie zeszłego roku, gdy dostępne były kredyty z dopłatą. W czerwcu liczba wnioskujących o kredyt wzrosła o 1,7 proc. względem maja i była niemal o 25 proc. wyższa niż rok wcześniej, gdy jeszcze nie wszedł w życie program Bezpieczny kredyt 2 procent.

Tymczasem kolejny program dopłat, Kredyt na start, ponownie oddala się w czasie. Według ostatnich zapowiedzi wejdzie w życie od początku nowego roku, a kształt ustawy mamy poznać najpóźniej po wakacjach. Budżet programu miał wynosić 21 mld zł, a obecnie mówi się już tylko o 10 mld zł.

- Ja zakładałem pierwotnie, że program zacznie wspierać rynek w drugiej połowie 2024 r. Poprzednie założenia skłaniały do oczekiwania, że ogólna sprzedaż całego sektora w tym roku ma szansę wzrosnąć w porównaniu do 2023 r. i pozostać na podobnym poziomie w roku 2025 r. Natomiast w obliczu nowych informacji skłaniałbym się ku tezie, że bieżący rok może przynieść odczuwalny spadek sprzedaży na szerokim rynku pierwotnym, przed umiarkowanym wzrostem w 2025 r. – mówi Cezary Bernatek.

Dodatkowo wzrost cen nieruchomości, który dokonał się w ostatnim roku, mocno ograniczył rentowność najmu mieszkań. Co więcej, według danych Expandera i Rentiera stawki najmu od stycznia spadły w 11 z 17 badanych miast, co sprawia, że rentowność netto w większości miast nie przekracza 5 proc.

- Gdy stopy były niższe, rentowność inwestycji w mieszkania była atrakcyjna, obecnie są lepsze opcje do bezpiecznej alokacji kapitału. Spadł popyt na wynajem, część Ukraińców, którzy przyjechali po wybuchu wojny, wyjechała, a podaż mieszkań na wynajem wzrosła – mówi Krzysztof Pado.

Ceny przystopują

Z drugiej strony, wzrost płac utrzymuje się na dwucyfrowym poziomie od wielu miesięcy – tylko w grudniu był jednocyfrowy, a w maju sięgnął 11,4 proc.

- Płace rosną w tempie wyższym, niż zakładałem, co w pewnym stopniu niweluje wpływ wysokich stóp procentowych. Popyt na kredyt nadal jest przyzwoity, a wzrost płac do końca roku powinien utrzymać się na solidnym poziomie – mówi Cezary Bernatek.

- Czynnikiem wspierającym dla rynku jest wzrost płac. Deweloperzy też uelastyczniają ofertę, aby wyjść naprzeciw oczekiwaniom kupujących. Ograniczona dostępność kredytowania i mniejsza atrakcyjność inwestycyjna sprawi, że sprzedaż spadnie, ale nie oczekiwałbym, że będzie zapaść. Raczej będziemy gdzieś pośrodku między słabym 2022 r., gdy stopy procentowe rosły, a inflacja była wyższa niż dynamika płac, a bardzo dobrym 2023 r., gdy sprzedaż rosła napędzana kredytami z dopłatą – mówi Krzysztof Pado.

Stąd o silnym wzroście cen na razie możemy zapomnieć. Analitycy PKO BP przewidują nawet, że w przyszłym roku ceny mogą zacząć spadać w związku z rosnącą podażą mieszkań na rynku.

- Podaż wyraźnie odbija w ostatnich miesiącach, szybciej niż zakładałem, co łącznie z nową perspektywą sprzedaży będzie miało przełożenie na wzrost cen. Wcześniej zakładałem wzrost 4-8 proc. w tym roku, natomiast obecnie myślę, że nominalny wzrost cen nie przekroczy inflacji. Przyśpieszenie może nastąpić w 2025 r. pod wpływem programu dopłat, ale trzeba mieć na uwadze, że ten wpływ może być mniej istotny niż można się spodziewać. Nie są wykluczone jakieś limity cenowe, poza limitem liczby umów zawieranych na kwartał – mówi Cezary Bernatek.

Sprzedaż deweloperów w dużej mierze zależy także odoferty, a ta jeszcze w pełni się nie odbudowała po zeszłorocznej fali zakupowej. Jak podaje rynekpierwotny.pl, gdy w kwietniu wrocławscy deweloperzy wprowadzili sporo lokali w segmencie popularnym, to automatycznie sprzedaż wzrosła, podczas gdy w innych miastach odnotowano tąpnięcie. To może być szansa dla dużych graczy.

- Najwięksi deweloperzy giełdowi rosną w siłę, istotnie zwiększając ofertę mieszkań. Mimo, że spodziewam się spadku szerokiego rynku w kontekście liczby sprzedanych mieszkań, to ich udziały rynkowe mogą rosnąć i możemy mimo wszystko zobaczyć wzrost sprzedaży w przypadku przynajmniej kilku spółek w bieżącym roku – mówi Cezary Bernatek.