Szybko i bez większego wysiłku można pożyczyć pieniądze, ale lepiej równie szybko je oddać, bo inaczej koszty obsługi kredytu mogą wpędzić w poważne kłopoty.
Banki zachęcają nas do zaciągania kredytów na każdym kroku, proponując pożyczkę na każdy cel. Jeśli tylko nasze zarobki są odpowiednio wysokie, możemy zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Żeby do skredytowanego domu dojechać, przydałby się samochód na kredyt. Żeby urządzić mieszkanie, trzeba sporo wydać, ale łatwo znajdziemy ofertę zakupów na raty. Gdy dodamy do tego tak chętnie rozdawane karty kredytowe, a także łatwo dostępny debet czy linię kredytową w koncie, uzyskamy całkiem sporo możliwości korzystania z nie swoich pieniędzy. Niestety, banki nie rozdają tych pieniędzy bezinteresownie i za te pożyczki przyjdzie nam zapłacić, czasami całkiem sporo.
Generalna zasada: im łatwiej dostępne jest źródło kredytowania, tym więcej ono kosztuje. Wystarczy spojrzeć na oprocentowanie kredytu w karcie: od 15 proc. do maksymalnego możliwego, czyli 24 proc. w skali roku. Nie można przy tym zapominać o opłacie za użytkowanie karty. Podobna sytuacja jest z pożyczkami gotówkowymi — można je uzyskać niemalże od ręki, ale klientowi przyjdzie potem spłacać zadłużenie z minimum 15-procentowym. oprocentowaniem. A do tego doliczyć trzeba prowizję i opłaty. Są to wygodne rozwiązania, ale opłacalne tylko na krótką metę. Gdy raty kredytów zaczynają być zbyt dokuczliwe, warto rozejrzeć się za innymi możliwościami proponowanymi przez banki — zamianą kilku zobowiązań kredytowych na jeden kredyt długoterminowy, ale za to z niższą ratą.
Dom refinansowany
Coraz większa konkurencja wymusza na bankach tworzenie lepszych ofert. Między innymi dlatego obecnie oferowane kredyty mieszkaniowe są znacznie tańsze od udzielanych jeszcze kilka lat temu. Jednak „stary” klient nie musi już patrzeć z zazdrością na „nowych” kredytobiorców, lecz może ten fakt wykorzystać. Właśnie takie możliwości daje mu propozycja banków, która nazywa się refinansowaniem kredytów mieszkaniowych.
Mechanizm ten polega na tym, że bank udziela kredytu, którym klient może spłacić kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w innym banku. Jeszcze do niedawna wiązało się to ze sporymi kosztami, bo opłaty sądowe za ustanowienie hipoteki czy wpisy do księgi wieczystej nie należały do najniższych. Jednak od 2 marca, w wyniku zmian w przepisach o kosztach sądowych, ta sytuacja zmieniła się i opłaty zostały znacząco obniżone. Bankowcy już teraz ostrzą sobie zęby na rywalizację o klientów, którzy zdecydują się migrować między bankami. Jest to prawdopodobne, zwłaszcza jeśli spojrzy się na rynek takich kredytów w Europie Zachodniej: w Wielkiej Brytanii w 2005 roku 43 proc. portfela kredytów hipotecznych brutto stanowiły właśnie kredyty przeznaczone na refinansowanie innych zobowiązań, a w Polsce tylko 7 proc.
Ile to kosztuje
Efektem rywalizacji o klienta jest też cięcie opłat, które osoba zdecydowana na przeniesienie kredytu powinna teoretycznie ponieść. A jest ich całkiem sporo: m.in. wykreślenie i wpisanie do hipoteki, wycena nieruchomości, podatek od czynności cywilnoprawnych. Najdalej w tym zakresie poszły Bank BPH i Multibank, które — zgodnie z obietnicami — pokryją wszelkie kosztu związane z przeniesieniem kredytu. Inne banki zmniejszają koszty klienta, odstępując od niektórych wymagań, np. wyceny nieruchomości — ING Bank Śląski, Millennium, Santander Consumer Bank. Czasami klient może liczyć na to, że pozostałe koszty przeniesienia zostaną skredytowane w ramach przyznanego refinansowania.
Nie należy jednak zapominać o tym, że koszty operacyjne przeniesienia to nie wszystko. Uzyskanie refinansowania, jak każdego kredytu, wiąże się z „odpaleniem doli” dla banku. Kredytodawcy zgodnie odstępują od opłat za rozpatrzenie wniosku kredytowego, decydując się jedynie na pobranie prowizji od przyznanych kredytów: np. PKO BP bierze od 1,2 proc. kwoty kredytu, w Raiffeisen Banku prowizję można negocjować, ale na pewno nie przekroczy ona 3,5 proc. wartości refinansowania. Coraz więcej banków decyduje się jednak na promocje, rezygnując całkowicie ze swojej prowizji: czynią tak m.in.: BPH, ING Bank Śląski, Lukas Bank, Millennium, Multibank, Santander Consumer Bank.
Czy to się opłaca
I tu dochodzimy do najważniejszej kwestii, czyli oprocentowania. Decydując się na przeniesienie kredytu do innego banku, klient liczy przede wszystkim na znacznie niższą jego cenę. Musi ona przecież zrównoważyć po pierwsze: wszelkie koszty (choć, jak widać, one nie muszą być wysokie), a po drugie: ponowne przebrnięcie przez procedury bankowe. Na co może liczyć klient? Tajemniczo, ale zachęcająco brzmi oferta BPH i Multibanku, które gwarantują zawsze niższe oprocentowanie kredytu — niezależnie od oprocentowania kredytu spłacanego w innym banku. Multibank dokłada jednocześnie możliwość uzyskania atrakcyjnych kredytów samochodowych i gotówkowych. Część banków decyduje się z kolei na ujawnienie swojej marży przy wyliczaniu oprocentowania: WIBOR 3M + 0,75 proc. marży w Lukas Banku, WIBOR 6M + marża 0,6 proc. w Santander Consumer Banku, WIBOR 6M + marża 0,8 do 1 proc. w ING Banku Śląskim. Porównując oprocentowanie kredytów refinansowych, przyjdzie klientowi podjąć podobną decyzję, jak przed zaciągnięciem pierwotnego kredytu mieszkaniowego, czyli: kredyt w złotówkach czy w innej walucie? Również w tym przypadku różnice są duże: PKO BP oferuje kredyt złotowy, który kosztuje 4,96 proc., i we frankach, w cenie 2,15 proc. Jeszcze większa rozpiętość jest w Raiffeisen Banku: kredyt w złotówkach kosztuje 5,50--7,25 proc., a w CHF 1,75-3,50 proc.
Zawsze niewiadomą pozostaje jednak wysokość kredytu, jaki może uzyskać klient. Sytuacja nie jest taka do końca oczywista, bo zależy ona od kilku czynników: zdolności kredytowej, wysokości przenoszonego kredytu, ale i wielkości dotychczasowej spłaty i oczywiście wartości nieruchomości. To ostatnie kryterium za najważniejsze uznały Santander Consumer Bank i PKO BP, ustalając maksymalną kwotę kredytu na 80 proc. wartości nieruchomości. Millennium i ING Bank Śląski oferują kredyt w wysokości 100 proc. wartości. Multibank proponuje podniesienie kwoty kredytu do pierwotnej kwoty.
W wyniku zmiany oprocentowania klient zaoszczędzi na odsetkach, ale może również zyskać, wydłużając okres spłaty — dłuższy okres spłaty to niższa rata. Kredyty refinansowe to zobowiązania długoterminowe: ING Bank Śląski, PKO BP, Raiffeisen Bank Polska oferują spła
tę rozłożoną na maksymalnie 30 lat. Santander Consumer Bank na 32,5 roku, a Millennium nawet na 40 lat. Dodatkową zaletą dla klientów może być to, że często banki decydują się na uproszczone procedury przyznawania kredytów refinansowych. Założenie jest takie, że skoro konkurencja udzieliła klientowi kredytu mieszkaniowego, to na pewno ma on wystarczającą zdolność kredytową.
Oczywiście to czysta teoria i chwyt marketingowy.
— Przenoszenie kredytów między bankami staje się coraz bardziej powszechne. Obniżone opłaty połączone z ofensywą marketingową mogą wzmocnić ten trend, o czym wiedzą banki, szykując się do ostrej rywalizacji: muszą się przygotować zarówno do wyrywania klientów z rąk konkurencji, jak i zachęcania dotychczasowych do pozostania w danym banku — mówi Igor Puterko, zastępca dyrektora departamentu sprzedaży Lukas Banku.
A może tak kilka na jeden
Bywa jednak tak, że to nie kredyt mieszkaniowy jest solą w oku klienta, lecz szereg mniejszych, często wysoko oprocentowanych kredytów. Banki proponują połączenie wielu różnych kredytów w jeden, co zdejmuje z klienta obowiązek pamiętania o kilku terminach spłaty, ale przede wszystkim gwarantuje oszczędności.
Jeden duży, długoterminowy kredyt sprawia, że rata jest często znacząco niższa niż łączna suma wszystkich rat. Kredyt konsolidacyjny, bo o nim mowa, daje możliwość spłacenia kredytu budowlanego, konsumpcyjnego i samochodowego. Skonsolidować możemy również debet na rachunku bankowym oraz zadłużenie na karcie kredytowej. Ale to nie wszystko. Często banki pozostawiają klientom możliwość dowolnego dysponowania pewną sumą z kredytu — z zastrzeżeniem, że nie może być ona przeznaczona na finansowanie działalności gospodarczej: PKO BP potrafi dołożyć ekstra nawet 40 proc. łącznej kwoty konsolidowanych kredytów.
Istota większości kredytów konsolidacyjnych tkwi w tym, że jest on zabezpieczony hipoteką. Gdy poprawia się zabezpieczenie kredytu, bank może zaproponować niższe oprocentowanie, rzadko wymagane jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia.
Rachunek zysków
Jak przy każdym kredycie, tak i tutaj bank sprawdzi zdolność kredytową. Teoretycznie w tym momencie kredytobiorca powinien odczuć już pierwszą korzyść: dzięki wydłużonemu okresowi spłaty i mniejszej racie zdolność kredytowa ulega poprawieniu. Nie można jednak liczyć na rewolucyjną poprawę, bo wciąż wymagany będzie odpowiednio wysoki poziom dochodów.
Ze względu na złożoność konstrukcji kredytu konsolidacyjnego (prosto wygląda on tylko w folderach reklamowych) oraz pożyczaną kwotę banki wymagają pełnego kompletu dokumentów dotyczących sytuacji finansowej kredytobiorcy, dokumentów dotyczących nieruchomości, a przede wszystkim kopii wcześniejszych umów kredytowych. Podobnie jak przy kredytach refinansowych, i tutaj stosują nieco uproszczoną procedurę przyznawania. Nie oznacza to jednak, że nie zostanie sprawdzona wiarygodność kredytowa starającego się o kredyt. Na pewno sprawdzone będą informacje z Biura Informacji Kredytowej, zdarza się, że same banki wymieniają się również opiniami o klientach. I tutaj pojawia się pierwsza pułapka: jeśli przy spłacie wcześniejszych kredytów klientowi zdarzyło się nadwątlić zaufanie banku, np. przez opóźnienie w spłacie — może on raczej zapomnieć o kredycie konsolidacyjnym. To rozwiązanie z założenia nie ma być wyjściem z pułapki zadłużeniowej dla klientów niezdolnych do spłacania swych zobowiązań.
Kredyt konsolidacyjny to kredyt długoterminowy, jednak okres spłaty jest nieco krótszy niż w przypadku standardowych kredytów mieszkaniowych. Warto również pamiętać, że wydłużając znacząco okres spłaty, można doprowadzić do tego, że oszczędności odsetkowe zaczną spadać. BPH, PKO BP, Deutsche Bank proponują okres spłaty do 20 lat, Santander — 21,5 roku, a ING Bank Śląski i Raiffeisen Bank do 30 lat. Na wyjątkowo długo pożyczy pieniądze Millennium — aż na 40 lat, ale z zastrzeżeniem, że część kwoty kredytu musi być przeznaczona na cele mieszkaniowe.
O ile taniej
Oszczędności wynikające z konsolidacji kredytów na pewno będą, ale ich wysokość zależy od tego, jakie zobowiązania klient zdecyduje się konsolidować. Krótko mówiąc: im więcej łatwo dostępnych, krótkoterminowych zobowiązań (typu pożyczka gotówkowa) klient zdecyduje się skonsolidować, tym więcej może zyskać. Nie można jednak liczyć na prostą zamianę wysokiego oprocentowania na niskie, bo wysokość nowej raty wyliczana będzie na podstawie średniej ważonej ze wszystkich rat.
Banki proponują zmienne oprocentowanie kredytu konsolidacyjnego z możliwością wyboru waluty kredytu, a czasami nawet tego, czy raty mają być równe, czy malejące. Porównując oprocentowanie kredytów w złotówkach, można zauważyć różnice między bankami, liderem niskiego oprocentowania jest Raiffesien Bank od 5,50 proc. Gonią go: BPH — od 6,06 proc., Deutsche Bank — od 6,29 proc., PKO BP — od 6,66 proc., Santander Consumer Bank — od 6,26 proc.
Standardowo już na lepsze oprocentowanie liczyć można przy kredytach we frankach szwajcarskich: w Raiffeisen Banku — od 1,75 proc., w BPH — od 3,35 proc., w Deutsche Banku — od 4,36 proc., w PKO BP — od 4,66 proc. Wysokość oprocentowania uzależniona będzie od wysokości konsolidowanych rat i wielkości udziału kredytu mieszkaniowego w konsolidacji — im większy, tym oprocentowanie będzie niższe.
Nawet gdy perspektywa niższego oprocentowania wydaje się klientowi kusząca, nie można zapominać o pozostałych kosztach uzyskania kredytu. Promocje, na które zdecydowały się teraz banki, sprawiły, że prowizja od uzyskania kredytu znacząco spadła, ale i tak jej wysokość zależy od rodzaju konsolidowanych kredytów: w Banku BPH od 1 proc. kwoty kredytu (min. 200 zł), w Deutsche Banku od 1,5 proc. (min. 300 zł), w ING Banku Śląskim od 0,5 proc. (min. 300 zł), w PKO BP od 1,2 proc., w Raiffeisen Banku maksymalnie 3,5 proc., w Santander Consumer Banku 0,5 proc. Najdalej poszedł bank Millennium, który nie pobiera żadnych opłat za przyznanie kredytu.
To jednak nie wszystkie koszty, bo klientowi przyjdzie również płacić za późniejszą obsługę kredytu: ewentualne przewalutowanie, przygotowanie aneksu do umowy czy wcześniejszą spłatę. Na jeszcze inną kwestię zwraca uwagę Tymoteusz Tonkiel — doradca finansowy w firmie Expander.
— Spadek miesięcznych obciążeń po konsolidacji zadłużenia może być znaczący. Trzeba jednak pamiętać, że bez skorzystania z kredytu konsolidacyjnego suma rat spadałaby wraz z wygasaniem kolejnych kredytów. Dlatego warto porównywać przede wszystkim oszczędności odsetkowe i wówczas okaże się, że nie zawsze kredyty konsolidacyjny jest opłacalny — przestrzega doradca.
Do wyścigu o klienta stanęły wszystkie największe banki (z wyjątkiem Pekao, które w swej ofercie nie ma kredytów konsolidacyjnych ani refinansowych). Biorąc po uwagę, że do rywalizacji o przenoszone kredyty stanęły również mniejsze banki, można oczekiwać, że będą one kusiły coraz lepszymi warunkami.
Okiem obserwatora rynku
Oszczędności mogą być spore
Zamiana kredytu na tańszy ma sens szczególnie w kontekście ograniczenia dostępności kredytów walutowych, które szykuje nam nadzór bankowy. Warto więc zawczasu poprawić swoją sytuację finansową, obniżając miesięczne raty — wkrótce o kredyt w tanich frankach szwajcarskich może być znacznie trudniej.
Ile można oszczędzić? Nawet niewielka redukcja oprocentowania ma sens, jeśli koszty refinansowania są maksymalnie zredukowane. Jeśli dzisiaj ktoś spłaca 100 tys. zł w CHF w cenie 3 proc. (okres spłaty 20 lat), to dzięki redukcji oprocentowania do 1,6 proc. zaoszczędzi miesięcznie 100 zł, a więc 24 tys. zł w całym okresie spłaty.
Uniknąć można nawet prowizji za wcześniejszą spłatę starego kredytu. Zdarza się, że bank, który opuszczamy, pobiera taką prowizję za spłatę przed terminem całości zadłużenia, a spłata jego części jest darmowa lub znacznie tańsza. Można wówczas spłacić 99 proc. kredytu na zasadach spłaty częściowej, a potem oddać „resztówkę”. Wymaga to jednak zgody i współpracy banku, w którym zaciągamy kredyt refinansowy.
Maciej Kossowski, Expander