Dobry sposób, aby skrócić okres amortyzacji nieruchomości
Masz atrakcyjny budynek, ale brakuje ci pieniędzy? Oddaj go w leasing zwrotny.
Spółka Multikino finanse na inwestycje zdobyła, sprzedając kina w Gdańsku i Bydgoszczy. W 2007 r. firma podpisała dwie dziesięcioletnie umowy z BRE Leasing, każda o wartości kilkunastu milionów złotych.
Zdaniem Macieja Bagińskiego, wiceprezesa Multikina, leasing zwrotny jest bardzo nowoczesną formą finansowania dla firm, które mają nieruchomości i poszukują pieniędzy na inwestycje.
— Transakcje przygotowywane były z kancelarią Norton Rose. Obejmowały m.in. wycenę budynków oraz przygotowanie umów. Wszystko odbyło się bardzo sprawnie, trwało kilka tygodni — podkreśla Maciej Bagiński.
Po zakończeniu okresu umów Multikino może odkupić od BRE Leasing oba kina, które oczywiście nadal prowadzi. Spółka zamierza z tego skorzystać. Zastanawia się też nad wyleasingowaniem kolejnych kin.
Użytkuj za ratę
Zainteresowanie leasingiem zwrotnym wśród przedsiębiorców stale rośnie. Schemat transakcji jest bardzo prosty. Firma leasingowa odkupuje od klienta wskazany obiekt, a następnie udostępnia mu go na zasadzie leasingu. Przedsiębiorca za swoją nieruchomość uzyskuje cenę rynkową. Staje się on w ten sposób użytkownikiem nieruchomości, płaci tylko raty leasingowe.
— Jest to dla niego bardzo korzystne rozwiązanie, szczególnie biorąc pod uwagę zwiększającą się w ostatnich latach wartość nieruchomości. Często taka transakcja może dla niego oznaczać osiągnięcie znacznego zysku — wyjaśnia Robert Mandżunowski, prezes LHI Leasing Polska.
Część firm z uzyskanych pieniędzy finansuje bieżącą działalność operacyjną. Ponadto otrzymują one od firmy leasingowej możliwość odkupienia nieruchomości po zakończeniu okresu finansowania za z góry ustaloną cenę. W przypadku leasingu operacyjnego jest to 46 proc. wartości budynku i 100 proc. wartości gruntu, w leasingu finansowym — kwota dowolnie ustalona przez strony umowy. Klient nie ponosi więc ryzyka utraty nieruchomości w wyniku nieprzewidzianego wzrostu wartości nieruchomości.
Mocną stroną leasingu zwrotnego jest też możliwość skrócenia okresu amortyzacji wybudowanej nieruchomości np. z 40 do 10 lat — bo raty leasingowe są w całości kosztem dla firmy.
Nie każdy budynek
Z innych względów z leasingu zwrotnego nieruchomości korzystają firmy małe i średnie, a z innych największe. Dla wszystkich przedsiębiorstw walorem jest dostęp do długoterminowego pieniądza. Dla MSP to sposób na odzyskanie zainwestowanego kapitału i zdobycie go na nowe inwestycje.
— Duże firmy z leasingu zwrotnego korzystają w celu uzyskania korzyści podatkowych — optymalizacji podatkowej lub przebudowy bilansu z krótkoterminowego na długoterminowy — wyjaśnia Mariusz Kurzac, dyrektor sprzedaży i marketingu ING Lease Polska.
Leasing zwrotny najbardziej popularny jest w przypadku magazynów, centrów logistycznych, budynków biurowych, centrów handlowych — na tego typu obiekty jest duży popyt i w razie niepowodzenia można je sprzedać.
Rzadziej leasingowane są obiekty produkcyjne, szczególnie produkcji ciężkiej — np. huty stali czy szkła. W tym przypadku ryzyko firmy leasingowej jest większe, dlatego bardziej szczegółowo analizuje się sytuację finansową klienta.
Leasingobiorca może w niektórych przypadkach oddać lokal do użytku osobom trzecim. Wszystko zależy od zapisów umowy.
— Z punktu widzenia leasingodawcy może to być nawet korzystniejsze, bo rozkłada jego ryzyko. W przypadku biur czy magazynów wynajem jest rzeczą naturalną — zaznacza Mariusz Kurzac.
To może trwać
Z leasingu zwrotnego skorzystała też Polska Grupa Farmaceutyczna (PGF). W listopadzie 2006 r. notowana na giełdzie spółka sprzedała firmie LHI Leasing osiem centrów dystrybucyjno-biurowych w Warszawie, Łodzi, Katowicach, Lublinie, Gdańsku, Szczecinie, Wrocławiu oraz Dywitach koło Olsztyna. Wartość transakcji przekroczyła 100 mln zł. PGF będzie te nieruchomości wynajmować przez 20 lat, płacąc miesięczną opłatę leasingową. Po wygaśnięciu umowy spółka może (lecz nie musi) odkupić nieruchomości.
Transakcje leasingu zwrotnego zawierane na długi okres nie są rzadkością. W przypadku leasingu pozabilansowego, gdzie kwota wykupu nie jest znana w momencie podpisywania umowy, leasingodawca ponosi w znacznym stopniu ryzyko spadku wartości leasingowanej nieruchomości na koniec transakcji.
— Musi się też liczyć ze znacznym ryzykiem spadku poziomu czynszu dla danej lokalizacji czy typu budynku, w czasie trwania umowy lea- singu — mówi Robert Mandżunowski.
Pewnym mankamentem leasingu nieruchomości jest też długość przygotowania transakcji. Z racji dużych wartości umów i ich złożoności, jest to z reguły czasochłonne i skomplikowane. W przypadku umowy LHI Leasing i PGF sprawa była wyjątkowo trudna, właśnie dlatego, że objęła ona aż osiem obiektów położonych w różnych częściach kraju. Umowę przygotowywano 1,5 roku. Cały rok leasingodawca zbierał dokumentację każdego z leasingowanych obiektów: odpisy z ksiąg wieczystych, wypisy z rejestru gruntów, operaty szacunkowe nieruchomości.
