Rynek nieruchomości w Stanach Zjednoczonych jest bardzo istotny dla kondycji całej tamtejszej gospodarki, ponieważ reaguje on najmocniej na zmiany w polityce pieniężnej, a jednocześnie wpływa na inne sektory gospodarki. Z tego powodu ma też znaczenie dla kondycji finansowej całego świata. Może być też wskazówką na temat tego, jak będą zachowywały się rynki w innych krajach.
Ceny nieruchomości w USA rosną. Indeks Case'a-Shillera, śledzący ceny tych samych nieruchomości na przestrzeni lat, po krótkim okresie spadków powrócił na trajektorię wzrostową. W maju indeks był tylko 0,7 proc. poniżej szczytu z czerwca 2022 roku. Ostatnie miesięczne wzrosty indeksu są nawet wyższe niż średnia z lat 2015-2019.
Jednak wzrost cen nie jest dzisiaj najlepszym miernikiem sytuacji na rynku. Liczba rozpoczętych oraz wydanych pozwoleń na budowę prywatnych nieruchomości mieszkaniowych znajduje się w okolicach 125 tys. miesięcznie, czyli znacznie poniżej poziomu notowanego podczas szczytu w 2022 roku.
Największy wpływ na rynek nieruchomości w Stanach Zjednoczonych ma cykl podwyżek stóp procentowych, który bezpośrednio podnosi raty kredytów hipotecznych. Kanał oddziaływania jest inny niż w Polsce. Nad Wisłą praktycznie wszystkie kredyty hipoteczne są udzielane ze zmiennym oprocentowaniem. Gdy stopy procentowe idą do góry kredytobiorcy muszą przeznaczać więcej środków na spłaty rat, co obniża ich konsumpcję. W USA natomiast dominującym modelem są kredyty ze stałym oprocentowaniem, dlatego najważniejszym kanałem transmisji jest zmniejszenie zdolności kredytowej oraz przywiązanie gospodarstw domowych do dotychczasowych umów.
Przywiązanie gospodarstw domowych do dotychczasowych umów działa według następującego schematu – jeżeli ktoś posiada obecnie nieruchomość zakupioną na kredyt, to płaci do tej umowy odsetki według dawnych stóp procentowych. W momencie, w którym chciałby się przeprowadzić, np. aby zmienić pracę, musi sprzedać dawną nieruchomość i wziąć nowy kredyt. Ale ten nowy kredyt będzie już oprocentowany według nowej, mniej korzystnej stawki. Dlatego gospodarstwa domowe są mniej skłonne do takich przeprowadzek, co wpływa zarówno na popyt, gdyż mniej gospodarstw domowych szuka nowych nieruchomości, jak i podaż, ponieważ nie ma ofert sprzedaży po dawnych właścicielach.
Skutkiem załamania popytu jest znacznie mniejsze zainteresowanie nowymi inwestycjami ze strony deweloperów. Mniejsza liczba potencjalnych kupujących zmniejsza zainteresowanie projektem i potencjalne zyski. Dodatkowo w ostatnich kwartałach bardzo mocno wzrosły koszty firm budowlanych. Ceny materiałów budowlanych wzrosły, a ograniczenia pandemiczne zmniejszyły napływ imigrantów, stanowiących ważną część siły roboczej na budowach.
Dlaczego pomimo bardzo słabego popytu, ceny nie spadają?
Po pierwsze, przywiązanie do dotychczasowych umów nie jest losowe. Dotyczy to głównie nieruchomości zakupionych niedawno i za najwyższą cenę. W rezultacie transakcje rynkowe nie dotyczą segmentu, który był najbardziej przewartościowany podczas pandemii, dlatego spadki cen nie są aż tak gwałtowne.
Po drugie, przez brak kupujących i sprzedających liczba transakcji na rynku spadła. Według wyliczeń pośrednika nieruchomości Redfin, przez pierwsze 6 miesięcy 2023 roku na każde 1000 domów 14 zmieniło właściciela, co jest liczbą najmniejszą od dekady (w analogicznym okresie 2019 roku 19 na 1000 domów zmieniło właściciela). Mała podaż wynika ze wstrzymanych projektów deweloperów oraz zmniejszonej liczby przeprowadzek.
Po trzecie, na rynku nieruchomości w USA następują zmiany w geograficznej dystrybucji ludności, które mają dwie składowe. Pierwszą była popularyzacja nieruchomości na terenach bardziej oddalonych od dużych ośrodków miejskich, związana z rozpowszechnieniem pracy zdalnej. Szczyt fali tego zjawiska już minął, ale rozpoczęte projekty budowlane są tam kończone. Drugą składową jest przesunięcie pomiędzy poszczególnymi stanami. Ubytki w liczbie mieszkańców notują Kalifornia, Illinois czy stan Nowy Jork, a zyskują Floryda, Teksas czy Nevada. Takie przesunięcie sprawia, że na poziomie zagregowanym widać więcej zmienności, gdyż w jednych regionach ceny nieruchomości spadają, a w innych rosną.
Podsumowując, rynek nieruchomości w USA dostosowuje się przez liczbę transakcji, a nie ceny. Podwyżki stóp procentowych zmniejszyły popyt na rynku nieruchomości. Jednocześnie, przez ograniczenia związane z kredytami hipotecznymi zmniejszyła się gwałtownie podaż na rynku, dlatego indeks cen nie spada. Dodatkowo przesunięcia strukturalne popytu przekładają się na większą zmienność wskaźnika na poziomie ogólnokrajowym.