Po chwilowym odbiciu i boomie z 2023 r., napędzanym rządowymi programami wsparcia (Bezpieczny kredyt 2 proc.), rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce wpadł w zapaść. Teraz powoli się z niej podnosi. Dynamika sprzedaży mieszkań w największych miastach w trzecim kwartale wyniosła 17 proc. rok do roku (szacunki JLL). Wbrew pozorom nie jest to dużo, bo na ten wskaźnik największy wpływ ma niska baza odniesienia.
Fundamenty makroekonomiczne nie są bardzo mocne z punktu widzenia popytu na mieszkania. Nasz model statystyczny pokazuje, w jaki sposób najważniejsze miesięczne dane z gospodarki powinny przekładać się na dynamikę sprzedaży. Mamy już całą serię danych za wrzesień i na ich podstawie szacujemy nasz makroekonomiczny wskaźnik popytu na mieszkania za ten miesiąc na poziomie 32 proc. rok do roku. Z tego 25 pkt wynika z efektu bardzo niskiej bazy odniesienia sprzed roku. Same wskaźniki makroekonomiczne – inflacja, stopy procentowe, podaż pieniądza – dodają znacznie mniej.
Polacy są spokojni o przyszłość
Najważniejszymi czynnikami wspierającymi popyt na nieruchomości są optymizm gospodarstw domowych i spadek stóp procentowych.
- Spadek stóp procentowych. W tym roku stopa referencyjna NBP została obniżona o 1,25 pkt proc. To zwiększa zdolności kredytowe konsumentów i przekłada się na wyższy popyt na kredyt. Dynamika sprzedaży kredytów (nominalna) wynosi obecnie 40 proc. rok do roku, choć jest to wzrost z bardzo niskiej bazy odniesienia.
- Powrót optymizmu konsumentów. We wrześniu bieżący wskaźnik ufności konsumentów – mierzony przez GUS na podstawie badań ankietowych – wzrósł do najwyższego poziomu od marca 2020 r. Wskaźnik wyprzedzający, który uwzględnia oczekiwania gospodarstw domowych, jest najwyżej od stycznia 2024 r. Te wskaźniki mierzą wprawdzie bardziej skłonność do konsumpcji niż inwestycji, ale ze statystycznego punktu widzenia są bardzo wysoko skorelowane z faktyczną sprzedażą. Wynika to z faktu, że nastroje konsumentów dobrze odzwierciedlają generalne postrzeganie przyszłości.
Para optymizmu idzie w oszczędzanie
Co w takim razie stoi na przeszkodzie, by ożywienie przerodziło się w większy wzrost? Konsumenci są dziś skłonni do oszczędzania na lokatach, budują bufory finansowe i nie obawiają się już inflacji.
- Przyrost aktywów gospodarstw domowych na lokatach przekracza 12 proc. rok do roku - jest wyższy niż przyrost gotówki i rachunków bieżących. Statystycznie rzecz biorąc, ten wskaźnik ma silnie negatywny wpływ na dynamikę sprzedaży mieszkań. Gospodarstwa domowe ewidentnie akumulują płynne aktywa, prawdopodobnie odbudowując bufory finansowe po kryzysie inflacyjnym. Atrakcyjne oprocentowanie depozytów terminowych stanowi silną konkurencję dla rynku nieruchomości. Wiele gospodarstw domowych może preferować lokowanie oszczędności na lokatach, które gwarantują pewny zysk bez ryzyka i wysiłku związanego z rynkiem mieszkaniowym. W rezultacie znacząca część kapitału, który mógłby trafić na rynek nieruchomości, pozostaje w systemie bankowym, co bezpośrednio ogranicza popyt.
- Spadek inflacji sprawia, że preferencja gospodarstw domowych dla aktywów trwałych w porównaniu do aktywów finansowych maleje. Obecnie inflacja wynosi 2,9 proc., a wskaźniki oczekiwań inflacyjnych gospodarstw domowych są niskie.
W efekcie rynek znalazł się w stanie delikatnej równowagi – popyt jest stymulowany przez bardziej optymistyczne nastroje i coraz niższe stopy procentowe, ale jednocześnie hamowany przez oczekiwanie na lepsze warunki oraz alternatywne formy oszczędzania.