Mieszkania na wynajem to dzisiaj najbardziej atrakcyjna forma inwestowania w polski rynek nieruchomości. Projekty wymagają dużego finansowania, nic więc dziwnego, że pionierami są tutaj fundusze zagraniczne. Do tanga trzeba jednak dwojga — potrzebni są deweloperzy, którzy do niedawna niechętnie angażowali się w takie przedsięwzięcia. Szlaki we współpracy z deweloperami rynku mieszkaniowego przeciera Zeitgeist Asset Management (AM), firma zarządzająca funduszami inwestorów instytucjonalnych i prywatnych, która do niedawna budowała portfel oparty na historycznych nieruchomościach w centrach miast.
— Od początku myśleliśmy również o inwestycjach w nowe budynki i szukaliśmy współpracy z deweloperami zarówno w Polsce, jak też w Pradze czeskiej. Nie byli jednak tym zainteresowani, gdyż świetnie zarabiali na sprzedaży mieszkań indywidualnym klientom. Obecnie otwierają się również na inwestorów instytucjonalnych — mówi Peter Noack, współzałożyciel Zeitgeist AM.
Inwestycja greenfield
Przyczyną nowego podejścia jest, jego zdaniem, oferta finansowania projektów deweloperskich przez fundusze, a ostatnio także obawa, czy pandemia nie zahamuje sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym. Z punktu widzenia Zeitgeist AM zaletą wspólnych projektów jest to, że fundusz ma wpływ na inwestycję od początku jej budowy, co umożliwia lepszą kontrolę nad budową i końcowym kształtem projektu. Dla dewelopera mieszkaniowego współpraca z funduszem oznacza możliwość konsultacji na każdym etapie procesu ze specjalistą w branży, co ułatwia pracę i zmniejsza liczbę problemów w przygotowaniu inwestycji.
Przykładem takiej umowy jest inwestycja Zeitgeist AM w Gdańsku, gdzie efektem współpracy z deweloperem BMC jest budowa osiedla złożonego z czterech budynków przy ul. Czyżewskiego 34. W inwestycji powstanie ponad 200 apartamentów na wynajem średnio- i długoterminowy. Prace są już bardzo zaawansowane — dwa budynki mają już pokrycia dachowe. Zakończenie budowy planowane jest na marzec 2021 r.
— Inwestycja na etapie greenfield daje nam wpływ na planowanie rozkładu różnych funkcji, takich jak łazienki, toalety, wielkość pokoi w budynkach, co z punktu widzenia naszego biznesu jest zasadnicze.Dzięki temu możemy profilować nieruchomości pod różne grupy klientów. Inwestujemy w projekty posiadające już pozwolenie na budowę, a więc zmiany nie mogą ingerować w bryłę budynku, tylko w jego wnętrza — mówi Peter Noack.
Polskie plany
Oddanie osiedla przy Czyżewskiego 34 w Gdańsku przyspieszy realizację planów Zeitgeist AM w Polsce, które zakładają posiadanie w przyszłym roku portfela 350-400 wynajętych mieszkań i jednego działającego domu studenckiego. Za kilka lat fundusz chce mieć nad Wisłą portfel 800 mieszkań. Obecnie ma 12 nieruchomości w trakcie budowy. Są to m.in. zabytkowy budynek Poczty Głównej w Krakowie przy ul. Wielopole czy warszawski kompleks przy ul. Nowogrodzkiej i św. Barbary. Na warszawskiej Pradze trwa rewitalizacja kamienicy przy ul. Wrzesińskiej, przy której zostanie dobudowana też część współczesna, korespondująca z dawną architekturą.
— Zeitgeist lubi obiekty historyczne. Inwestycja w ich przypadku trwa dłużej o 2-3 lata, ale ten dodatkowy czas i wysiłek się opłacają. Są to nieruchomości w bardzo dobrych lokalizacjach, w których możemy zapewnić lokatorom większy komfort i premię w postaci mieszkania we wnętrzach mających swoją historię i wyjątkowy wygląd — mówi Peter Noack.
W Polsce fundusz skupia się obecnie na działaniach deweloperskich i repozycjonowaniu, czyli zmianie funkcji nieruchomości. Często polega to na przywróceniu pierwotnej funkcji mieszkaniowej budynkom służącym poprzednio jako nieruchomości biurowe.
Tak będzie np. w przypadku zabytkowych budynków przy ul. Długiej w Warszawie, stanowiącej fragment Starego Miasta. Zeitgeist AM działa w Polsce, Czechach, Niemczech i Austrii. W Czechach, gdzie rozpoczął działalność najwcześniej, ma dziś portfel 20 wynajętych nieruchomości. Według Petera Noacka różnica między naszymi krajami polega na tym, że w Polsce do rzadkości należy własność całego budynku w rękach jednego właściciela, a w Czechach jest to częste.
Dzięki temu funduszowi już na początku działalności udało się kupić tam sześć w pełni wynajętych budynków, a w Polsce kupowane obiekty są dopiero w trakcie budowy. Przykładem inwestycji w Czechach z ostatnich dni jest zakup 70 mieszkań w Barrandovie od największego czeskiego dewelopera FINEP. To początek tworzenia w Pradze zupełnie nowego segmentu mieszkań na wynajem długoterminowy,oferowanych przez silnego inwestora instytucjonalnego z międzynarodowym doświadczeniem.
— Polska jest jednak bardzo ważna dla rozwoju Zeitgeist AM. Jesteśmy tu aktywni i wciąż szukamy nowych możliwości nie tylko w Warszawie, ale też w Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku — mówi Peter Noack.
Inwestowanie w mieszkania na wynajem długoterminowy nie przynosi bardzo wysokich zwrotów z kapitału, ale są one bardzo stabilne. Według Petera Noacka, inwestorzy związani z Zeitgeist AM przyjmują perspektywę nie kilku, ale kilkudziesięciu lat.
— Przewidujemy, że w ciągu najbliższych pięciu lat oferta najmu instytucjonalnego w Polsce wzrośnie co najmniej sześciokrotnie. Ma to związek z coraz trudniejszym dostępem do kredytów na zakup mieszkania oraz z niepewnością dochodów — mówi Peter Noack.
OKIEM EKSPERTA
Atrakcyjne finansowanie inwestycji
MAXIMILIAN MENDEL , dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych JLL
Dziś w Polsce większość projektów realizowanych z myślą o przeznaczeniu całych budynków pod wynajem — czy to mieszkań, czy domów studenckich — odbywa się w formule forward funding, co oznacza, że nabywca nieruchomości jest jednocześnie stroną finansującą inwestycję. Są firmy deweloperskie, które jeszcze przed pandemią dostrzegły potencjał tego rozwiązania, bo zabezpiecza ono cały proces deweloperski, zapewniając firmie płynność finansową niezależną od rynkowego popytu. Po wybuchu pandemii ten właśnie element transakcji z funduszem stał się zachętą dla tych deweloperów, którzy wcześniej nie brali pod uwagę współpracy z nabywcą instytucjonalnym.