Działający w Polsce Newgate Investment zamierza w ciągu czterech lat urosnąć o 150 proc. — zakłada, że wartość jego portfela nieruchomości zwiększy się z obecnych 160 do 400 mln EUR. Kapitał funduszu pochodzi z Ukrainy – należy do Comfy, jednej z największych u naszego wschodniego sąsiada firm w branży handlowej, posiadającej sieć ponad 100 sklepów i znajdującej się wśród pięciu największych ukraińskich firm prowadzących handel internetowy. Od dziesięciu lat część swoich zysków inwestuje w retail parki w Polsce. W ostatnim czasie firma otworzyła kolejny: Comfy Park Marlbork. Obecnie Newgate Investment zarządza portfelem 29 nieruchomości handlowych o łącznej powierzchni ponad 129 tys. m kw. Poziom wynajęcia przekracza 99 proc.
— Chociaż konsumenci kupują mniej, przez co najemcy nie mogą sobie pozwolić na płacenie wyższych czynszów, to jednak rynek się rozwija i są na nim aktywni inwestorzy, m.in. firma, do której dołączyłem na początku grudnia — mówi Krystian Modrzejewski, dyrektor inwestycyjny w Newgate.
W Polsce na koniec pierwszego półrocza 2023 funkcjonowało 600 parków handlowych o powierzchni co najmniej 2000 m kw., co przekłada się na łączną podaż takiej przestrzeni wynoszącą ponad 3,6 mln m kw. — wynika z raportu „Retail parks and convenience centres in Poland” autorstwa JLL i Trei. Ponad 2,6 mln m kw. przypada na parki handlowe, a 958 tys. na centra typu convenience. W ciągu 12 miesięcy w ramach 57 inwestycji na rynek dostarczono 376 tys. m kw. w postaci 31 tradycyjnych i regionalnych parków handlowych oraz 26 centrów convenience.
Jego zdaniem nieruchomości nie zabraknie — należy tylko wybrać najlepsze, bo zdarzają się również parki handlowe budowane przez niedoświadczonych deweloperów w przypadkowych lokalizacjach, które nie przyciągną sieciowych najemców. Osiągnięcie celu w postaci wartości portfela w ciągu czterech lat uważa za realne. Kiedy pracował w brytyjskim funduszu, który również specjalizował się w retail parkach, kierowany przez niego zespół w ciągu trzech lat zwiększył wartość portfela z 250 do 430 mln EUR.
Niezależnie od inwestowania w Polsce Newgate Investment planuje też ekspansję w innych krajach regionu Europy Środkowo-Wschodniej.
Przede wszystkim parki
Chociaż w strategii z września 2023 r. Newgate Investment zapowiadał inwestowanie w różnych sektorach rynku nieruchomości, to na pierwszym planie wciąż znajdują się retail parki.
— Jesteśmy otwarci na okazjonalne inwestycje w innych segmentach nieruchomości, w których trzeba wykonać jakąś pracę, aby podwyższyć ich wartość i w zamian uzyskać wyższą stopę zwrotu. Jednak przede wszystkim skupiamy się na parkach handlowych — mówi Krystian Modrzejewski.
Według niego tradycyjne sektory nieruchomości komercyjnych — biurowy czy magazynowy — zostały ostatnio bardzo dotknięte przez wzrost stóp procentowych w euro i złotych, natomiast rynek retail parków nie ucierpiał tak bardzo.
— Nawet największe parki handlowe pod względem wartości ustępują nowoczesnym biurowcom o wartości kilkuset milionów euro każdy i dotychczas dla wielu banków wybór był prosty: łatwiej było zainwestować w jeden biurowiec niż w 20 retail parków. Ostatnio podejście się zmieniło i dzisiejsza przewaga portfeli retail parków czy innych małych nieruchomości polega właśnie na ich dywersyfikacji — kiedy z jednym obiektem są jakieś problemy, pozostałe pracują na wynik całego portfela. Ryzyko jest więc rozproszone — mówi Krystian Modrzejewski.
Zaliczony egzamin
Nastawienie do retail parków się zmieniło, gdy segment zdał test podczas pandemii COVID-19. Rynek centrów handlowych ponosił wówczas ogromne straty, a retail parki ze względu na rozproszenie, brak przestrzeni wspólnych czy osobne wejścia do sklepów z poziomu parkingu były bardzo bezpieczne i przynosiły zyski.
— Banki refinansowały te obiekty, a one spłacały raty bez opóźnień, wyróżniając się na tle innych nieruchomości. Zaufanie znacząco wzrosło — mówi Krystian Modrzejewski.
W uzyskiwaniu stałych przychodów pomaga przede wszystkim profil najemców takich małych obiektów — działające w nich sklepy dostarczają artykuły pierwszej potrzeby, na które codziennie jest popyt. Według Krystiana Modrzejewskiego idealnym nabytkiem dla Newgate są dobrze zlokalizowane obiekty liczące od 5 do 10 tys. m kw.
Weź udział w konferencji “Rynek Nieruchomości Handlowych” >>
Powiew nowych wymagań
Obecnie sporym wyzwaniem w segmencie retail parków będzie spełnienie wymagań ESG, czyli kryteriów środowiskowych, społecznych i korporacyjnych (skrót od ang. environmental, social, governance), stawianych inwestorom przez instytucje finansowe przy przyznawaniu kredytu.
— W praktyce oznacza to na przykład wykorzystanie materiałów i technologii energooszczędnych czy zapewnienie dojazdu ścieżką rowerową. W 2023 r. podpisaliśmy też kompleksową umowę dotyczącą wyposażenia całego portfela nieruchomości w ładowarki elektryczne — mówi Krystian Modrzejewski.
Newgate dostosowuje nieruchomości do kryteriów ESG dwutorowo — w nowych projektach od otwarcia, a w starych systematycznie, gdy tylko uzyska pozwolenia administracyjne związane ze spełnieniem warunków technicznych.
— W tym drugim przypadku jest to nierzadko kosztowne ze względu na konieczność przystosowania obiektów, które powstawały jeszcze w starych technologiach, dlatego jest to proces długofalowy — mówi Krystian Modrzejewski.
Część najemców również zaczyna zwracać uwagę na kryteria związane z ESG. Newgate Investment rozwija ten obszar, inwestując m.in. w nowoczesne technologie i uwzględniając zasady zrównoważonego rozwoju przy realizacji projektów.
W 2023 r. inwestorzy więcej pieniędzy wydali na obiekty handlowe, wśród których dominowały właśnie retail parki, niż na biura. Pod względem łącznej wartości te aktywa ustępowały jedynie magazynom. Wartość pojedynczej transakcji waha się od 7 do 15 mln EUR. Takie obiekty mają przeważnie od 5 do 10 tys. m kw. i różnią się przede wszystkim składem najemców i lokalizacją.
Obecnie parków poszukuje w Polsce około 20 inwestorów, czyli mimo schłodzenia rynku jest spora konkurencja. Największym wyzwaniem jest znalezienie obiektu w satysfakcjonującej inwestora cenie, oferującego odpowiednią jakość — najlepiej, żeby był nowy, z sieciowym operatorem spożywczym z umową na długi okres i na dodatek w dużym mieście. Tylko w ubiegłym roku Avison Young doradzał w ośmiu transakcjach sprzedaży parków handlowych oraz nieruchomości typu convenience, a od rozpoczęcia naszej działalności w Polsce w kilkudziesięciu. Na tym rynku nie brakuje kupujących i obiektów na sprzedaż.