Od stycznia do września 2023 r. firmy wynajęły w Polsce 3,75 mln m kw. magazynów, o 25 proc. mniej niż przed rokiem — wynika z najnowszego raportu Axi Immo. Wielkość powierzchni oddanej do użytku natomiast wyniosła 3,12 mln m kw., mniej o 13 proc. Na tym nie koniec złych wiadomości. Pod koniec III kw. w budowie było 2,5 mln m kw. magazynów, co w porównaniu z ubiegłym rokiem oznacza spadek o 36 proc.
— Ograniczenie nowej podaży związane jest ze spadkiem popytu i wyższymi wymaganiami w uzyskaniu finansowania na projekty. W czasie spowolnienia deweloperzy koncentrują się przede wszystkim na zdobyciu klientów na umowach przednajmu oraz realizowaniu projektów BTS [built-to-suit, na miarę potrzeb klienta — red.]. Odzwierciedleniem sytuacji jest niższy wolumen powierzchni budowanej spekulacyjnie — mówi Anna Głowacz, dyrektor działu przemysłowego i logistycznego Axi Immo.
Monopol wielkiej szóstki
Całkowite zasoby magazynowe wynoszą obecnie 31,07 mln m kw. W tym roku najwięcej powierzchni oddano w I kw. — ponad 1,9 mln m kw., natomiast w II i III kw. 692,6 i 527 tys. m kw.
Według Axi Immo najwięcej, bo 575 tys. m kw., przybyło od stycznia w woj. mazowieckim. Odrobinę gorsze wyniki zanotowały województwa: śląskie — 471,7 tys. m kw. i lubuskie — 437,2 tys. m kw.
Jeśli chodzi o popyt, to analitycy firmy Newmark Polska zwracają uwagę, że III kw. upłynął pod znakiem dwóch dużych transakcji — sieć handlowa z branży modowej wynajęła 120 tys. m kw. w Psarach na Śląsku, a firma Raben podpisała umowę najmu obiektu o powierzchni 110 tys. m kw. w podwarszawskich Wiskitkach.
— W strukturze transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2023 r. 53 proc. stanowiły nowe umowy najmu, renegocjacje 35 proc., a 12 proc. to ekspansje. Warto też podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli 175,4 tys. m kw. na podstawie umów na okres do jednego roku — mówi Jakub Kurek, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Newmark Polska.
Z danych firmy wynika, że od końca IV kw. 2022 r. rośnie wskaźnik pustostanów. Na koniec III kw. wynosił 7,8 proc., co oznacza wzrost o 1,1 pkt proc. względem II kw. i o 3,4 pkt proc. w ujęciu rocznym. W już gotowych budynkach do wynajęcia było ponad 2,4 mln m kw., a w obiektach w budowie 1,3 m kw.
Na rynku logistycznym widzimy wyraźne spowolnienie aktywności inwestorów i deweloperów. Spółki często zwlekają z rozpoczęciem prac budowlanych, a czasem odchodzą od planowanych zakupów gruntów. Z pewnością przełoży się to na dalszy spadek nowej podaży w 2024 r. Aktywność najemców w bieżącym roku również osłabła, jednak w 2024 r. spodziewamy się stabilizacji popytu. Zauważamy duże zapotrzebowanie na powierzchnię ze strony firm produkcyjnych. Podmioty z tego sektora są jednymi z najbardziej aktywnych grup najemców w naszym parku City Point Targówek. Po mocnym wzroście stawek czynszowych w 2023 r. w kolejnych latach zakładamy ich stabilizację. W lokalizacjach pozamiejskich obserwujemy nieco większą konkurencję między deweloperami, szczególnie w zakresie zachęt np. do wakacji czynszowych. W przypadku obiektów położonych w dużych miastach, szczególnie Warszawie, nie spodziewamy się spadku stawek czynszowych.
Dużo ostrożności
Ochłodzenie widać wyraźnie także na rynku inwestycyjnym. Od stycznia do września 2023 r. fundusze ulokowały w magazynach 842 mln EUR, aż o 45 proc. mniej niż rok wcześniej. Analitycy Axi Immo zwracają uwagę, że w pierwszej połowie roku dominowały pojedyncze transakcje, m.in. zakup przez P3 parku Campus 39 we Wrocławiu od spółki Panattoni czy nabycie przez DWS Group parku 7R Park Poznań East II. W drugim półroczu doszło do kilku zakupów portfelowych. Najważniejszym było przejęcie przez NREP 80 proc. udziałów w spółce 7R. W ramach pakietu większościowy właściciel otrzymał dostęp około 4,2 mln m kw. w obiektach i gruntach.
Właściciela zmieniły także trzy centra dystrybucyjne, które od Panattoniego kupił EQT Exeter.
— Z pewnością 2023 r. zostanie zapamiętany jako ten, w którym inwestorzy podejmowali bardziej selektywne decyzje związane z zakupami i maksymalnie wydłużali procesy decyzyjne. Chcemy wierzyć, że przejęcie przez NREP udziałów w spółce 7R wpłynie na lepsze nastroje inwestycyjne i będzie zapowiedzią zmian oraz lepszego 2024 r. — mówi Grzegorz Chmielak, dyrektor działu rynków kapitałowych i wycen Axi Immo.