Wyborcy pytają o oszczędzanie

opublikowano: 25-09-2019, 22:00

Politycy zostali zaskoczeni pytaniem o REIT-y. Przyznają jednak, że lokowanie w fundusze nieruchomości jest potrzebne

Wypełnij test preferencji wyborczych i sprawdź, który komitet najlepiej reprezentuje Twoje poglądy na gospodarkę

Udziałowcy zagranicznych REIT-ów inwestujących w polskie nieruchomości
komercyjne uzyskują dywidendę na poziomie 4-6 proc. Polacy nie mają takich
narzędzi — mówi Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska.takich
narzędzi — mówi Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska.
Wyświetl galerię [1/2]

POSZKODOWANI:

Udziałowcy zagranicznych REIT-ów inwestujących w polskie nieruchomości komercyjne uzyskują dywidendę na poziomie 4-6 proc. Polacy nie mają takich narzędzi — mówi Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska.takich narzędzi — mówi Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska. Fot. WM

„Czy, a jeżeli tak, to kiedy i jakie wprowadzilibyście państwo regulacje dotyczące REIT-ów, czyli spółek lub funduszy inwestujących na rynku nieruchomości komercyjnych?” — takie pytanie zostało przesłane do studia przez internautę podczas debaty wyborczej „Pulsu Biznesu”, która odbyła się 23 września z udziałem przedstawicieli pięciu komitetów wyborczych.

— To jest bardzo dziwne pytanie i bardzo specyficzny dział rynku finansowego. Musiał je zadać ktoś, kto na tym rynku pracuje, a nie jakiś normalny widz — mówił wywołany jako pierwszy do odpowiedzi Władysław Teofil Bartoszewski z KW PSL.

Zobacz całą wyborczą debatę gospodarczą

Wprowadzenie regulacji umożliwiających Polakom oszczędzanie za pośrednictwem REIT-ów poparli przedstawiciele prawie wszystkich komitetów wyborczych. Zdystansował się jedynie Władysław Teofil Bartoszewski, wyrażając obawę przed ryzykiem powstania bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości, przy którym Komisja Nadzoru Finansowego (taka, jaka jest obecnie — „przeraża aferami i niekompetencją”) nie zapewni odpowiedniego nadzoru nad oszczędnościami w REIT-ach.

Jeszcze bardziej krytycznie na temat komisji mówił Jakub Kulesza z KW Konfederacja. Żaden z polityków nie odpowiedział, kiedy powinno nastąpić uruchomienie tej formy oszczędzania. Przedstawiciele KW SLD Dariusz Standerski i KW KO Izabela Leszczyna chcieliby jak najszybciej, bo wyrazili zniecierpliwienie ciągłym brakiem ustawy, a Leszek Skiba z KW PiS przypomniał, że projekt ustawy już jest w Sejmie. Jego zdaniem przygotowany w Ministerstwie Finansów projekt minimalizuje ryzyko straty w przypadku bańki spekulacyjnej, bo ogranicza możliwości lokowania przez REIT-y w mieszkania, a przy okazji wspiera program ich budowy.

— Ważne jest to, aby uchronić się przed wszystkimi rodzajami ryzyka. W projekcie są m.in. takie zapisy, że REIT-ami mogą być spółki tylko i wyłącznie giełdowe. Nie może być koncentracji, czyli nie może być sytuacji, że jeden właściciel przepakowuje swoje aktywa, żeby uzyskać podatkowe korzyści. Są też rozwiązania podatkowe mające zachęcić do inwestowania — mówił Leszek Skiba.

Przedstawiciele pozostałych komitetów wyborczych nie zadeklarowali wyraźnie, w jakie nieruchomości powinny inwestować polskie REIT-y, ale też nie zdystansowali się wobec ograniczenia do mieszkań. Izabela Leszczyna wyraziła zadowolenie, że taki projekt w końcu powstał, a Dariusz Standerski uznał go za eksperyment na skalę światową, który po prostu należy wprowadzić i przetestować.

— Równocześnie musimy pamiętać o tym, żeby problemy rynku mieszkaniowego załatwiać również od strony podażowej. Różne fundusze inwestycyjne niezależnie od tego, jak na starcie będą dokapitalizowane, nie rozwiążą tego problemu — mówił przedstawiciel KW SLD.

Jakub Kulesza sugerował, że zamiast zmniejszać ułatwienia podatkowe dla inwestujących w REIT-y, jak zrobili to urzędnicy Ministerstwa Finansów, należy je wprowadzić szerzej, a Izabela Leszczyna przestrzegała, że bez odpowiedniej edukacji ekonomicznej nowa forma oszczędzania może się nie przyjąć, bo atmosfera wokół inwestowania po aferze GetBacku nie sprzyja powierzaniu komukolwiek własnych pieniędzy.

Tymczasem, mimo zgodności różnych sił politycznych co do potrzeby wprowadzenia REIT-ów, przywoływany podczas debaty wyborczej projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) po trzech latach szlifowania i wygładzania nie został uchwalony. Projekt został przyjęty przez rząd i odbyło się pierwsze czytanie w Sejmie. Po rekomendacji sejmowej Komisji Finansów Publicznych, by go uchwalić 17 października 2018 r., nad projektem zapadła głęboka cisza.

— Sejm kończy kadencję, a w naszej tradycji parlamentarnej mamy zasadę dyskontynuacji, czyli te ustawy, które nie zostaną uchwalone, trafiają do kosza. Zatem pytanie, co będzie z polskimi REIT-ami, pozostaje otwarte — mówił Tomasz Prusek, prezes Fundacji Przyjazny Kraj, podczas debaty na Property Forum 11 września 2019 r.

Istota REIT-ów

Dla zwykłych Kowalskich najważniejsze w REIT-ach są możliwości długoterminowego inwestowania przy niskim progu wejścia, bo nie kupuje się całych nieruchomości, ale udziały w spółkach, które je nabywają. Ponadto REIT-ty są narzędziem dającym pewność wypłaty dywidendy oraz korzystającym z udogodnień podatkowych. Projekt ustawy o firmach

inwestujących w najem nieruchomości spełniał te kryteria. Kupujący akcje takiej firmy (mniejszą lub większą ich liczbę), zyskaliby coroczny wzrost oszczędności o dywidendę pomniejszoną o podatek.

— W Polsce REIT-y mogłyby wypłacać dywidendę w granicach 4-6 proc., co stanowi atrakcyjną alternatywę dla lokat bankowych — mówi Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska.

Według niej inwestorzy instytucjonalni również obecnie nie mają możliwości systemowego włączania dochodów z najmu nieruchomości do swoich portfeli. Taką opcją mogłyby być np. zainteresowane pracownicze plany kapitałowe czy fundusze PZU. Zdaniem Bolesława Kołodziejczyka, dyrektora działu badań rynkowych i doradztwa Cresa, najważniejszymi cechami REIT-tów są: transparentność (obowiązują je zasady spółek notowanych na giełdzie), kontrola państwa oraz najlepsi zarządzający z doświadczeniem nie tylko na rynku nieruchomości, ale także finansów.

— Takich fachowców już w Polsce mamy, od lat stosujemy też międzynarodowe standardy zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. Wprowadzenie REIT-ów obejmujących wszystkie segmenty nieruchomości byłoby dodatkowym narzędziem pozwalającym szerszej grupie osób na inwestowanie w nieruchomości komercyjne. Obecnie inwestycje w nieruchomości komercyjne dostępne są tylko dla wąskiej grupy inwestorów kapitałowych, a inwestorom indywidualnym pozostają nieruchomości mieszkaniowe na wynajem — mówi Bolesław Kołodziejczyk.

Bez komercyjnych

Gdyby nowy rząd po wyborach zdecydował się na powrót do stworzenia polskich REIT-ów, z pewnością powróci dyskusja, jakie one mają być. Najwięcej kontrowersji w ostatecznej wersji projektu, który utknął w Sejmie mijającej kadencji, wzbudziło ograniczenie firm inwestujących w najem nieruchomości do segmentu mieszkaniowego. Tymczasem to w nieruchomościach komercyjnych, takich jak biurowce, centra handlowe, magazyny, hotele, mamy doświadczonych ekspertów i rekordowe transakcje — w 2018 r. zagraniczni inwestorzy wydali na nie w Polsce ponad 7,2 mld EUR. Także doświadczenia REIT-ów w innych krajach związane są głównie z inwestowaniem w nieruchomości komercyjne.

251dc9e0-90f6-11e9-bc42-526af7764f64
To musisz wiedzieć dziś rano
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE
To musisz wiedzieć dziś rano
autor: Kamil Zatoński
Wysyłany codziennie
Kamil Zatoński
Codzienny newsletter z najważniejszymi informacjami dla inwestorów.
ZAPISZ MNIE

Administratorem Pani/a danych osobowych będzie Bonnier Business (Polska) Sp. z o. o. (dalej: my). Adres: ul. Kijowska 1, 03-738 Warszawa.

Kliknij w link w wiadomości, aby potwierdzić subskrypcję newslettera.
Jeżeli nie otrzymasz wiadomości w ciągu kilku minut, prosimy o sprawdzenie folderu SPAM.

— Odgórne wskazywanie rynkowi, które segmenty są atrakcyjne, nie ma sensu. W Finlandii, gdzie po 2010 r. tak jak w polskim projekcie ustawowo ograniczono aktywność REIT-ów do nieruchomości mieszkaniowych, powołany został zaledwie jeden REIT — mówi Radosław Biedecki, radca prawny, partner zarządzający polskim biurem Noerr.

Rezygnacja z nieruchomości komercyjnych w projekcie ustawy tłumaczona była obawą NBP, że w tym segmencie jesteśmy na górce i polski inwestor kupi udziały w nieruchomościach w okresie bańki cenowej.

— Przy takim podejściu nie ma dobrego momentu na REIT-y: zawsze w jakimś okresie dany segment rynku cieszy się większym zainteresowaniem inwestorów, a inny mniejszym. Tymczasem REIT-y są narzędziem do długoterminowego odkładania na emeryturę, z definicji odpornym na wyceny ad hoc — mówi Rafał Kwiatkowski, członek zarządu, dyrektor ds. operacyjnych EPP, spółki działającej w schemacie REIT-owskim (zobowiązującej się do pełnej dystrybucji zysków wśród udziałowców).

Innym tłumaczeniem wyboru segmentu mieszkaniowego było wsparcie rządowego programu Mieszkanie+.

— Rząd nie dopatruje się w Polsce deficytu powierzchni retailowej, magazynowej czy biurowej, a mieszkań brakuje — mówi się nawet o deficycie 3 mln mieszkań — wydawało się więc logiczne, że w pierwszej kolejności chce skierować strumienie kapitału w ten segment. Tym bardziej dziwi fakt, że ustawa nie została uchwalona — mówi Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający, Grupa Mzuri.

Krytyka projektu

W ostatecznym projekcie ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości pozostało więcej zapisów budzących emocje. Udogodnienia podatkowe np. wypadły blado, bo choć podatek od dochodów uzyskanych bezpośrednio lub pośrednio z wynajmu nieruchomości został obniżony do 8,5 proc., to uznano, że amortyzacja nie jest kosztem uzyskania przychodu, więc efektywny podatek był wyższy i wynosił około 17,5 proc. Normalny podatek wynosi 19 proc., a więc różnica jest mało atrakcyjna.

Inną niedogodnością stawiającą pod znakiem zapytania możliwość powstania wielu tego typu funduszy, w których można by oszczędzać, był próg 50 mln zł kapitału zakładowego potrzebnego do utworzenia FINN. Czesi i Węgrzy, którym udało się uruchomić REIT-y, ustalili go znacznie niżej — na poziomie porównywalnym z kilkoma milionami złotych. Mimo wszystkich zastrzeżeń do projektu eksperci rynku nieruchomości nie mogą pojąć, dlaczego w ogóle nic nie uchwalono. Michał Sapota, prezes HRE Investments, przypominał podczas Property Forum, że trzy lata temu REIT-y zapowiadano jako jedną z lokomotyw programu gospodarczego rządu i programu Mieszkanie+.

— Temat REIT-ów nakręcili i wygasili rządzący i wielu z nas chciałoby wiedzieć, o co chodzi. Być może doszli do wniosku, że to na razie nie są im do niczego potrzebne. Jestem gotów zaryzykować twierdzenie, że gdyby przepisy były dobrze przygotowane, z powodzeniem rozwiązałyby problem mieszkaniowy w Polsce. Program mieszkaniowy rządu zrealizowaliby po prostu prywatni inwestorzy, deweloperzy i inwestorzy finansowi — mówił Michał Sapota.

Bez próżni

Brak ustawowego narzędzia do inwestowania długoterminowego w nieruchomości powoduje, że na rynku pojawiają się inicjatywy usiłujące wykorzystać potrzebę oszczędzania. Grupowe zakupy udziałów w spółkach zarządzających mieszkaniami na wynajem, parkami handlowymi mają tę zaletę, że oferują więcej niż na lokacie bankowej, ale też niosą za sobą większe ryzyko niż REIT-y. Ostatnio pojawiły się też bardzo innowacyjne i technologicznie zaawansowane pomysły inwestowania w nieruchomości z wykorzystaniem crowdfundingu czy platformy internetowej działającej na zasadzie giełdy.

— Analizując dane NBP i GUS, gołym okiem widzimy, że pieniądze Polaków gniją. Bardziej lub mniej świadomie na to pozwalamy. Ponad 800 mld zł znajduje się na rachunkach i lokatach, a największa w historii część tych pieniędzy jest na ROR-ach. Niskie stopy procentowe w bankach zniechęcają do zakładania lokat. Leżące odłogiem na rachunku 100 tys. zł za rok będzie warte około 97 tys. O tym, że szukamy innych opcji, świadczy choćby współczynnik transakcji za gotówkę na rynku mieszkaniowym, który wynosi około 70 proc. Z drugiej strony widać już pierwsze oznaki bańki. Ceny mieszkań nadal rosną, mimo że na rynku pierwotnym spadła liczba transakcji. Co bardziej świadomi inwestorzy samodzielnie szukają więc nowych możliwości lokowania kapitału — mówi Michał Ciapka, członek zarządu Higasa Properties, firmy umożliwiającej inwestowanie w nieruchomości komercyjne.

Według Stowarzyszenia REIT Polska bez powstania systemowych, sprawdzonych rozwiązań sytuacja nie zmieni się trwale i istotnie, z wielką szkodą dla polskich inwestorów i polskiej gospodarki.

— Udział kapitału polskiego w inwestycjach w nieruchomości w ostatnich latach spadł z 7 do poniżej 2 proc. wartości całego rynku. Dla porównania: kapitał czeski, który zaczął inwestować na polskim rynku, jest już obecny w wysokości powyżej 3 proc., a coraz aktywniejszy staje się też kapitał pochodzenia węgierskiego, czego dowodem są ostatnie transakcje inwestycyjne w sektorze biurowym. Na rodzimych rynkach w tych krajach kapitał czeski jest obecny w Czechach powyżej 30 proc., natomiast na Węgrzech jego udział wynosi około 20 proc., co jest bardzo pozytywnie postrzegane przez międzynarodowych inwestorów, którzy dopiero do tych krajów wchodzą — twierdzi Małgorzata Kosińska.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Paweł Berłowski

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu