Cały świat mierzy się z problemem rosnących cen i spadającej dostępności mieszkań. W Europie i USA jest to jeden z głównych tematów ekonomicznych kampanii wyborczych. W tych warunkach szybko na popularności zyskuje hasło YIMBY (od angielskich słów: yes in my back yard), które oznacza sprzeciw wobec regulacji ograniczających budownictwo mieszkaniowe w dużych miastach. Jest to idea, według której kluczem do spadku cen jest maksymalne wsparcie podaży i przełamanie oporu lokalnych społeczności. - Przy czym nie oznacza to, że społeczeństwo zgadza się na wszystko. Ono stawia warunki. Inwestycje działają na zasadzie barteru. Deweloperzy mogą budować, ale muszą zaoferować coś w zamian. Podejście stało się więc bardziej racjonalne – tłumaczy Jan Dziekoński, twórca portalu analitycznego FLTR.pl.
Na konwencji wyborczej Partii Demokratów były prezydent Barack Obama wypowiedział słowa, które powszechnie zostały zinterpretowane jako poparcie dla tej idei i zmiana postawy lewicy w tej sprawie: „Jeśli chcemy ułatwić większej liczbie młodych ludzi zakup domu, musimy zbudować więcej mieszkań i usunąć niektóre z przestarzałych przepisów i regulacji, które utrudniają budowę domów dla osób pracujących w tym kraju”. Dokładnie to słowo nie padło, ale wszyscy zinterpretowali to jednoznacznie: Obama poparł ideę YIMBY.
Nie jest on zresztą pierwszym lewicowym politykiem, który promuje deregulację. W Wielkiej Brytanii to samo zrobił lider laburzystów, który w 2023 r. powiedział, że poprzednie rządy zbytnio obawiały się lokalnego sprzeciwu, aby zapewnić domy, których potrzebuje kraj. Zapytany przez redaktora BBC, czy jest YIMBY, Starmer powiedział: „Tak. Myślę, że bardzo ważne jest, abyśmy budowali domy, których potrzebujemy w przyszłości”.
Pytanie czy w Polsce taki ruch też miałby sens? Pod względem liczby budowanych mieszkań Polska jest w czołówce krajów OECD, więc podaż rośnie. Pod względem dynamiki cen Polska jest w ogonie. Wydaje się więc, że nie mamy tak dużego problemu z dostępnością jak niektóre kraje, szczególnie te anglosaskie. Jednak w praktyce odsetek obywateli bez dostępu do mieszkania jest w Polsce wyższy niż w krajach rozwiniętych, więc problem mieszkaniowy istnieje. Zdaniem ekspertów i obserwatorów rynku na pewno istnieje duże pole do zwiększenia efektywności dialogu między deweloperami a lokalnymi społecznościami.
To już się dzieje
W Polsce ruch YIMBY jest widoczny zwłaszcza w regionach, które uchodzą za wyjątkowo przyjazne inwestorom.
- Chodzi o miasta, w których można np. szybko dostać pozwolenie na budowę. Tak jest w Łodzi czy Szczecinie. W Warszawie wyróżnia się pod tym względem Białołęka. Realizacja inwestycji mieszkaniowych spowodowała zwiększenie zaludnienia tych obszarów. Warto zwrócić uwagę, że mamy w Polsce narzędzia, które wspierają YIMBY. Chodzi przede wszystkim o ustawę Lex Deweloper oraz Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Projekty te pobudzają inwestycje, ale obligują inwestorów do zaoferowania czegoś w zamian – mówi Jan Dziekoński.
Także Ewa Palus, główna analityk Rednet Property Group uważa, że YIMBY w Polsce już funkcjonuje.
- Deweloperzy mieszkaniowi czy komercyjni bardzo często realizują inwestycje towarzyszące i służące lokalnym społecznościom. Najprostszy przykład to rozbudowa i modernizacja infrastruktury komunikacyjnej. W takie przedsięwzięcie musi się zaangażować wielu deweloperów i często nie dotyczy ono tylko dobudowy kawałka drogi do danej inwestycji. Nierzadko deweloperzy w porozumieniu z miastem finansują lub współfinansują modernizację istniejących dróg - mówi Ewa Palus.
Wśród przykładów z rynku nieruchomości opartych na YIMBY wymienia także inwestycje realizowane w ramach wspomnianej już specustawy mieszkaniowej, gdzie prowadzone są konsultacje społeczne.
- Deweloperzy bardzo często zobowiązują się do realizacji dodatkowych projektów, takich jak budowa nowej szkoły, zielonej przestrzeni publicznej, przebudowa i modernizacja boisk, remontów ulic przyległych do inwestycji lub dojazdowych do osiedla. Inwestorzy przekazują także dotacje np. na cele oświatowe czy sportowe. Projekty te często są uzgadniane z lokalnymi społecznościami w drodze konsultacji – mówi Ewa Palus.
Przykładem z podwórka YIMBY była również budowa jednego z biurowców Skanskiej w Krakowie. Towarzyszyły jej prace nad tzw. Superścieżką.
- Pierwszy etap inwestycji obejmował rewitalizację i wyposażenie w nowe funkcje skweru im. Mariana Eilego. Służy on jako miejsce spotkań dla okolicznych mieszkańców, a także pracownikom okolicznych budynków. Tym samym oprócz biurowca, który jednak silnie oddziałuje na otoczenie, powstała również infrastruktura rekreacyjna – mówi Ewa Palus.
„Ja” ważniejsze niż „my”
Wśród ekspertów rynku nieruchomości pojawiają się jednak również głosy sceptyczne wobec rozwoju YIMBY nad Wisłą.
- Możemy raczej oczekiwać nasilenia postaw typu NIMBY [not in my back yard - red.] w związku z ograniczoną dostępnością działek w dużych miastach, zwłaszcza tych bez problemów prawnych i w umiarkowanej cenie. Warto pamiętać, że plany burzenia starszych obiektów, nawet bezużytecznych, również mogą powodować opór lokalnej społeczności – mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wątpliwości wobec upowszechnienia się idei YIMBY w Polsce ma także Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w Metrohouse.
- Nadal potrzeby indywidualne stoją w pozycji nadrzędnej wobec potrzeb lokalnej społeczności. Wyobraźmy sobie sytuację, w której obok osiedla apartamentów miasto postanawia zbudować np. budynki socjalne lub choćby budynek szkoły. Mimo że zapewne wszyscy rozumieliby potrzebę tego rodzaju inwestycji, to pojawią się liczne głosy sprzeciwu, bo inwestycja będzie rozpatrywana właśnie z perspektywy indywidualnego komfortu zamieszkiwania przez mieszkańców osiedla apartamentu. Choć zasady YIMBY są szlachetne, rzeczywistość jest zgoła inna – uważa Marcin Jańczuk.
Chaos informacyjny
Ewa Palus zwraca natomiast uwagę, że choć inwestorzy często realizują projekty mające służyć lokalnym społecznościom, dużym problemem jest brak dialogu.
- Deweloperzy często chcą na siłę zabudować grunt i zrealizować zysk. Nie dając tak naprawdę nic w zamian sąsiadom, którzy w trakcie budowy przez około dwa lata będą musieli znosić hałasy budowy i którzy np. stracą zielony niezagospodarowany teren. Brak komunikacji często skutkuje tym, że mieszkańcy nie wiedzą, że ten ostatni kawałek zieleni zostanie ostatecznie zastąpiony ładnym skwerem - mówi Ewa Palus.