Zasadzki w umowie najmu

opublikowano: 03-11-2010, 10:31

Czytając umowę najmu lokalu użytkowego przedsiębiorca powinien zwrócić szczególną uwagę na okresy wypowiedzenia.

W umowach najmu problematyczna okazuje się kwestia wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Wypowiedzenie umowy najmu przed upływem okresu, na jaki została zawarta, co do zasady nie było możliwe do znowelizowania Kodeksu cywilnego w tym zakresie, czyli do 1 stycznia 2002 r. Wyjątkiem od tej reguły były sytuacje wskazane w Kodeksie cywilnym, a dotyczące np. wad lokalu zagrażających zdrowiu lub życiu najemcy i osób u niego zatrudnionych, używania lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową, opóźniania się z zapłatą czynszu itp.

Sytuacja zmieniła się w wyniku nowelizacji do Kodeksu cywilnego i wprowadzenia postanowienia art. 673 § 3, w myśl którego obie strony mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie. Dopuszczenie przez ustawodawcę możliwości wcześniejszego zakończenia najmu nie rozwiało jednak wszystkich wątpliwości. Pojawia się pytanie, w jaki sposób należy wskazać w umowie przypadki uprawniające do jej wypowiedzenia przed upływem okresu, na jaki została ona zawarta. Czy powody wypowiedzenia mogą zostać określone ogólnie, np. przez użycie sformułowania „ważne przyczyny” czy też należy szczegółowo wskazać sytuacje uprawniające do skorzystania z możliwości wcześniejszego wypowiedzenia?

W uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. Sąd Najwyższy (sygn. akt  III CZP 92/06) wskazał, że wystarczające jest ustalenie w umowie najmu zawartej na czas oznaczony, że jej wypowiedzenie jest możliwe z „ważnych przyczyn”. Niemniej w razie sporu co do skuteczności wypowiedzenia, to sąd będzie musiał ocenić, czy w okolicznościach faktycznych konkretnej sprawy zaistniały „ważne przyczyny”. Rozstrzygnięcie będzie zatem niepewne. Bezpieczniej jest więc wskazać choćby przykładowo, jakie sytuacje uprawniać będą strony do rozwiązania umowy, co pozwoli uniknąć sporów interpretacyjnych. Jeżeli jednak w umowie nie wskazano wprost możliwości jej wcześniejszego zakończenia, to zasadniczo przestanie ona wiązać dopiero z upływem okresu, na jaki została zawarta.

Zobacz więcej

Anna Kozanecka-Żarnecka, adwokat, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Inną problematyczną kwestią jest długość okresu wypowiedzenia przy umowie najmu zawartej na czas nieoznaczony. Jak wskazuje art. 688 Kodeksu cywilnego, jeśli czynsz jest płatny miesięcznie, umowę taką można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Kontrowersje na tle tego unormowania pojawiają się w kontekście jego bezwzględnie obowiązującego charakteru, wyłączającego swobodę stron w odniesieniu do indywidualnych ustaleń. Niektórzy podnoszą, że przepis art. 688 nie jest normą bezwzględnie wiążącą i dopuszczalne jest odmienne ustalenie przez strony treści stosunku najmu. Orzecznictwo Sądu Najwyższego stoi jednak na stanowisku, że przepis nie pozwala na zastosowanie innych reguł.

Mając to na uwadze, przy zawieraniu umowy najmu bezpieczniej jest uwzględnić w jej treści postanowienia art. 688 kc. Może się bowiem zdarzyć, że w przy skorzystaniu ze wskazanego w umowie terminu wypowiedzenia, krótszego niż ustawowy, druga strona kontraktu, której będzie zależało na kontynuacji najmu (zazwyczaj wynajmujący, w którego interesie jest otrzymywać czynsz jak najdłużej), powoła się na unormowanie ustawowe, uznając że stosunek najmu wygaśnie dopiero po upływie terminu wskazanego w Kodeksie cywilnym. W konsekwencji wynajmujący może żądać od najemcy (jeśli to najemca wypowie umowę) zapłaty czynszu za ustawowy okres wypowiedzenia, bądź najemca domagać się będzie od wynajmującego (jeśli umowę wypowie wynajmujący) odszkodowania za rozwiązanie najmu z uchybieniem terminu ustawowego.

Kolejnym istotnym zagadnieniem, jest forma zawarcia umowy najmu. Artykuł 678 Kodeksu cywilnego przewiduje, że w przypadku zbycia przedmiotu najmu w czasie jego trwania, nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy, jednakże przysługuje mu prawo do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminów ustawowych. Zawierając umowę najmu na czas oznaczony stronom zazwyczaj jednak zależy na tym, aby najem zakończył się dopiero z upływem terminu, na jaki został zawarty. Warto więc udać się do notariusza, aby umowę najmu zawartą na czas oznaczony w formie pisemnej, opatrzył datą pewną. Wówczas, jeśli wynajmujący zbędzie lokal będący przedmiotem najmu, w czasie jego trwania, jego nabywca nie będzie mógł wypowiedzieć umowy wcześniej.

Anna Kozanecka-Żarnecka, adwokat, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Polecane

Inspiracje Pulsu Biznesu