Zmiany w najmie: Polski Ład kontra konstytucja

opublikowano: 23-09-2021, 20:00

Nowy podatkowy pakiet nie chroni interesów będących w toku. Wynajmujących mieszkania z miejsca pozbawi prawa do amortyzacji. Takie sprawy już trafiały pod sąd.

Przeczytaj artykuł, a dowiesz się:

  • jakie zmiany czekają wynajmujących mieszkania od 2022 r.,
  • co oznacza dla rynku pozbawienie możliwości amortyzowania nieruchomości mieszkalnych,
  • dlaczego to rozwiązanie może być sprzeczne z zasadami konstytucyjnymi.

Rząd uległ głośnym apelom o zmiany w proponowanych nowych zasadach opłacania składki na ubezpieczenie zdrowotne i w zasadzie jest to jedna z niewielu – choć niedoskonała – modyfikacji projektu Polskiego Ładu na plus dla części przedsiębiorców. Takiego rezultatu nie przyniosły natomiast równie głośno podnoszone postulaty o rezygnację z rozwiązania, które dotknie bardzo wielu podatników i ich klientów, czyli zniesienia amortyzacji podatkowej budynków i lokali mieszkalnych. Nie pomogły nawet wyliczenia ekonomistów co do negatywnych skutków gospodarczych takiego posunięcia, co kłóci się z oczekiwaniami rządzących, liczących na wzrost inwestycji po wejściu w życie w 2022 r. obszernego pakietu zmian podatkowych.

Bez reakcji pozostała też krytyka przewidzianego w nim opodatkowania wynajmu prywatnych mieszkań wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym, a więc PIT od przychodów bez możliwości rozliczania kosztów. W efekcie do Sejmu trafił akt, który w ocenie biznesu, prawników, analityków wróży zapaść na rynku najmu, ze szkodą, nie tylko finansową, dla lokatorów. Pada też pytanie o konstytucyjność tych pomysłów.

Kosztowna działalność

Teraz wszyscy czekają na ruch parlamentarzystów. Na razie, po pierwszym czytaniu w Sejmie, a także po czwartkowych pracach nad projektem sejmowej Komisji Finansów Publicznych, nie widać, aby coś w tej sprawie drgnęło.

„Pozbawienie prawa do amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych to bardzo niekorzystna i szkodliwa zmiana. Uzasadnia się nią tym, że wartość mieszkań i budynków mieszkalnych zasadniczo nie spada, a wzrasta. Obecnie stwierdzenie to jest prawdziwe, jednak regulacje podatkowe nie powinny bazować na okresowych tendencjach czy fragmentach cyklu koniunkturalnego. Zmiana ta może mieć negatywny wpływ na rynek najmu w Polsce. Wzrost jego obciążeń fiskalnych może przełożyć się na wzrost cen najmu lokali mieszkalnych” – ocenia proponowane rozwiązanie Konfederacja Lewiatan w swojej opinii do projektu Polskiego Ładu.

Mało czasu:
Mało czasu:
Do nowych realiów wynajmu nieruchomości mieszkalnych, oznaczających wzrost kosztów, trzeba się przygotować, ale Polski Ład nie daje na to czasu - alarmują przedsiębiorcy. Rządowe Centrum Legislacji podziela ten pogląd. Według niego potrzebny jest przepis przejściowy dla podatników amortyzujących budynki i lokale.
Adobe Stock

Lewiatan podkreśla, że lokale na wynajem zużywają się szybciej z uwagi na częste zmiany lokatorów, dlatego wymagają wyższych kosztów odtworzeniowych.

Również Związek Przedsiębiorców i Pracodawców (ZPP) prognozuje spadek rentowności wynajmu mieszkań. Stwierdza, że koszty zostaną przerzucone na najemców, czyli na osoby, których nie stać na zakup własnego lokum bądź niemające zdolności kredytowej. W rezultacie inflacja pójdzie jeszcze w górę, a już obecnie jest jedną z najwyższych w całej Unii Europejskiej.

Podobnego zdania jest Rafał Trzeciakowski, ekonomista Forum Obywatelskiego Rozwoju (FOR).

– Takie zmiany uderzą zarówno w indywidualnych właścicieli mieszkań na wynajem – przez likwidację możliwości rozliczania się podatkiem dochodowym i amortyzacji, jak i w inwestorów instytucjonalnych, pozbawiając ich możliwości amortyzowania nieruchomości. Indywidualni właściciele będą musieli w większym stopniu przerzucić koszty remontów i doposażenia mieszkań na lokatorów, z których wielu wynajmuje mieszkanie dlatego, że nie stać ich na własne mieszkanie. Inwestorom instytucjonalnym też wzrośnie podatek, a wielu z nich dopiero rozpoczęło działalność – komentuje Rafał Trzeciakowski.

Podkreśla, że – jak wskazuje agencja Colliers – najem mieszkań w Polsce jest mniej opłacalny niż własność i trzeba się spodziewać, że zmiany podatkowe Polskiego Ładu jeszcze bardziej to pogłębią. Właściciele będą starali się odzyskać przynajmniej część strat podatkowych w czynszu od lokatorów.

Nierówne traktowanie…

– Przedstawianie przez rządzących amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych jako nieuzasadnionej preferencji podatkowej o negatywnym wpływie na polski rynek mieszkaniowy brzmi jak czysty populizm. Poza tym, czy okresowe tendencje koniunkturalne powinny być podstawą do zmian w regulacjach podatkowych? Brak amortyzacji ma zniechęcić inwestorów i prowadzić do obniżenia cen nieruchomości, ale czy inwestorzy nie przerzucą obciążeń podatkowych na najemców, podnosząc czynsze za najem? – pyta Aleksander Dyl, prawnik w Kancelarii Ożóg Tomczykowski

Zwraca uwagę, że skoro jednym z powodów odebrania prawa do amortyzacji domów i lokali mieszkalnych jest wyłączenie z opodatkowania PIT sprzedaży takich nieruchomości po pięciu latach od nabycia, to z jakiej przyczyny pozbawia się tego także podatników CIT, którzy nie mają możliwości skorzystania z takiej preferencji. W rezultacie nie jest jasne, dlaczego większość przedsiębiorców może rozliczać w kosztach podatkowych wydatki na majątek służący im do prowadzenia działalności gospodarczej, a firmy działające na rynku nieruchomości mieszkalnych nie będą miały takiej możliwości.

– Cóż, ustawodawca ma swobodę w kształtowaniu systemu podatkowego, mogąc choćby zmieniać katalog praw majątkowych podlegających odpisom amortyzacyjnym. Legislator powinien jednak działać, dążąc do poszanowania konstytucyjnych standardów demokratycznego państwa prawa, w tym w szczególności zasad ochrony praw nabytych i ochrony interesów będących w toku. Tak przynajmniej wskazują liczne wyroki wydane przez Trybunał Konstytucyjny, np. z 10 lipca 2000 r. o sygnaturze SK 21/99, czy z 10 lutego 2015 r. o sygnaturze P 10/11 – mówi Aleksander Dyl.

Jego zdaniem warto przypomnieć sobie szczególnie to drugie orzeczenie, z 2015 r. Jego przedmiotem była zmiana analogiczna do zapowiedzianej obecnie. Ustawodawca pozbawił od 1 stycznia 2000 r. podatników CIT możliwości amortyzacji prawa użytkowania udziału w nieruchomości, nie przewidując w przepisach przejściowych zachowania możliwości dalszego dokonywania odpisów amortyzacyjnych od praw wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych przed tą datą. Trybunał Konstytucyjny stwierdził natomiast, że takie rozwiązanie jest niezgodne z art. 2 Konstytucji RP.

– Planując więc odbiór prawa do podatkowej amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, ustawodawca kierujący się konstytucyjnymi wartościami powinien przewidzieć przepisy przejściowe. Ich treść upoważniałaby podatników PIT czy CIT, którzy rozpoczęli dokonywanie odpisów amortyzacyjnych przed wejściem w życie Polskiego Ładu, do ich kontynuowania na dotychczasowych zasadach. Ustawodawca nie zdecydował się jednak na taki krok – wyjaśnia prawnik z Kancelarii Ożóg Tomczykowski.

…i niepewne prawo

„Rozwiązanie to jest kolejnym przejawem braku pewności i stabilności prawa. Wprowadzanie w krótkim czasie tak znaczących zmian w systemie podatkowym stwarza niepewność regulacyjną, a także powoduje brak realnej możliwości planowania działań o charakterze gospodarczym” – czytamy w stanowisku ZPP. Ekonomista FOR także zwraca uwagę na brak okresu przejściowego dla podatników, którzy obecnie korzystają z likwidowanych możliwości.

– Rząd drastycznie i bez okresu przejściowego podnosi obciążenia podatkowe dochodów z najmu mieszkań. W ten sposób chce hamować wzrost cen nieruchomości i jednocześnie zwiększać dochody budżetu. To zły kierunek – zauważa Rafał Trzeciakowski.

Również podczas prac komisji sejmowej przedstawiciele biznesu podnieśli, że konieczne jest przesunięcie w czasie przepisów znoszących prawo do amortyzacji. Być może ten apel przyniesie skutek. Jan Sarnowski, wiceminister finansów, zadeklarował posłom, że resort ewentualnie “pomyśli nad vacatio legis” dla tych regulacji.

© ℗
Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych” i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Podpis: Iwona Jackowska

Polecane