Suchej nitki nie zostawia na programie podatkowym Polskiego Ładu Grzegorz Grabowski, prowadzący portal Wynajmistrz.pl. W swojej opinii, zgłoszonej w trakcie kończących się konsultacji publicznych projektu, przedstawia długą listę zarzutów i niekorzystnych skutków ograniczeń przewidzianych w rozliczaniu podatków od najmu nieruchomości mieszkalnych. Jednocześnie generalnie stwierdza, że cały projektowany pakiet zmian oznacza największą od co najmniej 30 lat podwyżkę obciążeń publicznoprawnych dla większości podatników. A także, że w sposób nieuzasadniony zagmatwa i tak już skomplikowany system podatkowy w Polsce.
Najem – spirala korzyści
Na obszerną opinię autora portalu składa się jednak przede wszystkim opis znaczenia najmu mieszkań dla gospodarki i społeczeństwa oraz analiza tego, do czego doprowadzą niekorzystne dla tej działalności rozwiązania. Rząd chce zlikwidować prawo do opodatkowania przychodów z tego źródła na zasadach ogólnych, czyli według skali PIT, co oznacza niemożność rozliczania kosztów oraz znieść możliwość amortyzowania nieruchomości mieszkalnych, niezależnie od źródła przychodów i podmiotów będących ich właścicielami.
– Najem zwiększa dostępność mieszkań i domów dla społeczeństwa, jest potrzebny rodzinom, które nigdy nie będą w stanie pozyskać mieszkania na własność, a także umożliwia edukację osobom, które nie mają bliskiego do niej dostępu. Zaspokaja potrzeby mieszkaniowe młodych ludzi rozpoczynających pracę i zwiększa mobilność wielu osób czynnych zawodowo – wylicza Grzegorz Grabowski.
Zwraca uwagę, że najem to często jedyny sposób na znalezienie dachu nad głową przez cudzoziemców i że inwestorzy kupujący lokale w starych budynkach pomagają wspólnotom mieszkaniowym przeprowadzać remonty nie tylko części wspólnych, ale też rewitalizację całych budynków.
– Proponowane zmiany wpłyną destrukcyjnie na rynek najmu, jego rozwój i profesjonalizację. Mogą wręcz spowodować jego cofnięcie się o kilka czy kilkanaście lat, co zmniejszy ogólną dostępność mieszkań dla obywateli – ocenia prowadzący stronę Wynajmistrz.pl.
Prognozuje, że wprowadzenie wspomnianych ograniczeń oznacza większy podatek, co pociągnie za sobą wzrost czynszu najmu, bo wynajmujący przerzucą te obciążenia na najemców. Przypomina, że taki rezultat znamy z rynku usług bankowych, które podrożały po zwiększeniu obciążeń fiskalnych dla tych instytucji. Podkreśla, że planowane ograniczenia finalnie uderzą w osoby najbardziej potrzebujące wsparcia, które są niejako skazane na wynajmowanie mieszkań.
– Wynajmujący w celu zabezpieczenia się przed stratą podniosą ceny, czego skutkiem będzie pogorszenie sytuacji osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania – przyznaje Przemysław Pruszyński, doradca podatkowy, ekspert Konfederacji Lewiatan.
Jego zdaniem wzrostowi cen przysłuży się szczególnie pozbawienie prawa do opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Grzegorz Grabowski podkreśla natomiast, że wydatki na mieszkanie są dużą częścią koszyka inflacyjnego, a droższe wynajęcie mieszkań będzie stymulować i tak już wysoką inflację.
Nie zarobisz, a zapłacisz
Jeżeli Polski Ład wejdzie w życie, wynajmujący będą zobowiązani do opłacania wyłącznie ryczałtu ewidencjonowanego, czyli według stawki 8,5 proc. do kwoty przychodów 100 tys. zł, a po jej przekroczeniu – 12,5 proc. Dla rozliczeń z fiskusem nie będzie miało znaczenia, czy podatnik poniesie straty, czy nie, gdyż ten zryczałtowany PIT nie umożliwia ich uwzględnienia.
Lewiatan wylicza, że osoba, która uzyskuje z wynajmu mieszkania 2 tys. zł przychodu, będzie zobowiązana odprowadzić miesięcznie 170 zł podatku, czyli 2040 zł w skali roku. Ryczałt taki zapłaci nawet wtedy, gdy z powodu wysokich kosztów nic nie zyska na wynajmowaniu mieszkania. Obecnie możliwość rozliczenia tego rodzaju zarobku na zasadach ogólnych oznacza opodatkowanie faktycznie osiąganych dochodów, a więc po uwzględnieniu np. kosztów zakupu mieszkań i przystosowania ich do wynajmu.
Osoby, które do tej pory wynajmowały mieszkania lub domy kupione na kredyt, mogą zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów także wydatki ponoszone na jego spłatę.
– Otrzymując miesięcznie 2 tys. zł przychodu z najmu, po zapłaceniu raty kredytu, dochodu nie ma. Dodatkowo wynajmowanie mieszkania wiąże się z innymi wydatkami, związanymi m.in. z bieżącymi naprawami, wyposażeniem czy remontami – zwraca uwagę ekspert Lewiatana.
Autor portalu Wynajmistrz.pl spodziewa się, że wielu właścicieli mieszkań, widząc spadającą rentowność najmu, po prostu go zaniecha. Nie będą mieli motywacji – argumentuje – żeby lokale, które kupili np. z myślą o przyszłości swoich dzieci, przeznaczać na wynajem, skoro zysk z tego będzie zjadany przez podatki.
– Już obecnie wiele lokali stoi pustych, bo ich właściciele boją się je wynająć ze względu na zbyt dużą ochronę lokatorów wynikającą z przepisów. Jeśli dojdzie do tego niekorzystne opodatkowanie, takich pustostanów przybędzie i wtedy przy zmniejszonej podaży niektórzy jeszcze bardziej podniosą ceny najemcom – uważa Grzegorz Grabowski.
Ponadto przewiduje on osłabienie chęci do inwestowania z uwagi na brak możliwości rozliczenia w kosztach kwot przeznaczonych na nabycie nieruchomości i przystosowanie ich do najmu. Zauważa przy tym, że zniesienie prawa do amortyzacji mieszkań oznacza dyskryminację ich posiadaczy wobec właścicieli innych nieruchomości i trudno znaleźć uzasadnienie dla takiego zróżnicowania. W efekcie wzrośnie szara strefa. Niektórzy wynajmujący nie będą w ogóle ujawniać przychodów z najmu, inni rozliczą ich część. Jednocześnie rozrośnie się rynek remontów „na czarno”. Właścicielom mieszkań zabraknie bowiem motywacji do otrzymywania faktur od ekip remontowo-budowlanych.
Kupić i… sprzedać
Według Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) na razie zakup mieszkania na wynajem to świetna inwestycja.
– Kwota, jaką musimy zapłacić za wynajem lokalu, bez uwzględnienia opłat licznikowych i administracyjnych, w większości największych miast w Polsce jest wyższa niż miesięczna rata kredytu hipotecznego. Na rynku nie brakuje osób, które od kupna mieszkania na kredyt wolą najem. Jeżeli więc ktoś ma lub planuje zainwestować w nieruchomość na wynajem, zlokalizowaną szczególnie w miejscowościach turystycznych lub ośrodkach akademickich, to wzrost cen najmu może do tego dodatkowo motywować. Przedsięwzięcie będzie rentowne, spłaci kredyt i pozwoli dodatkowo zarobić – informuje Michał Nazarczyk z Expander Advisors, ekspert ZFPF.
Wspomina, że na początku pandemii COVID-19 ceny na rynku najmu wyraźnie spadały, co spowodowane było m.in. zamknięciem uczelni i odpływem z rynku studentów, którzy stanowią poważną grupę najemców. Niemniej niedługo można spodziewać się większego popytu, jeżeli nie nadejdzie tzw. czwarta fala zakażeń i kolejny lockdown. Niezależnie od tego eksperci ZFPF obawiają się jednak, że rozwiązania Polskiego Ładu, nie dające podatnikom wyboru korzystnej w ich ocenie formy opodatkowania, mogą przekreślić opłacalność kupna mieszkania w celach inwestycyjnych.
– To złamanie zasady praw nabytych. Wiele osób kupowało mieszkania przy założeniu, że mogą je amortyzować i rozliczać ich wynajem w wybrany przez siebie sposób. Ustawodawca zmieni reguły gry w trakcie jej trwania – podkreśla Grzegorz Grabowski.
Rafał Salach z Gold Finance, ekspert ZFPF, mówi, że gdy najem przestanie być rentowny, do rozważenia zawsze pozostaje opcja sprzedaży mieszkania.
– Jeśli obecna tendencja wzrostowa cen nieruchomości utrzyma się, a wiele na to wskazuje, to inwestujący przynajmniej tak będą mogli zrekompensować potencjalne straty – wyjaśnia.