Miesiąc po zakupie przez Okam największej działki w Warszawie spółka ogłosiła zmianę na stanowisku prezesa. Został nim Marcin Michalec, dotychczasowy szef marketingu i sprzedaży. Poprzednik – Arie Koren, założyciel firmy - poprowadzi natomiast największą inwestycję w jej historii – zbuduje miasto w mieście na wielkiej działce po FSO.
– Deweloper tylko raz w życiu ma szansę na przeprowadzenie takiej transakcji, jak zakup działki na Żeraniu. Działam w branży od 35 lat i po raz pierwszy miałem okazję pozyskać działkę z tak ogromnym potencjałem i przepiękną historią w tle – 62 ha w jednym kawałku, w dobrze skomunikowanej lokalizacji, blisko centrum Warszawy – mówi Arie Koren.
Specgrupa Arie Korena
Prace ruszyły natychmiast po zamknięciu transakcji. Udziałowcy Okamu zdecydowali się postawić na lokalnych architektów. Nie będzie międzynarodowego konkursu na projekt zagospodarowania tych terenów.
– Na Wilanowie, na terenach, gdzie uprawiano ziemniaki i pomidory, także są dziś osiedla mieszkalne. Ale jeśli chodzi o tak dużą inwestycję Okam będzie jedynym, który zrealizuje samodzielnie cały projekt od A do Z. Nie podzielimy tego terenu – zapowiada Arie Koren.
Zatrudniający zaledwie 70 osób deweloper zakłada, że wydzielony zespół pod dowództwem Arie Korena skoordynuje prace licznych podwykonawców, w tym generalnych wykonawców, pracowni architektonicznych i firm nadzorujących przebieg budowy. Okam przewiduje, że projekt na Żeraniu będzie realizowany przez najbliższe 10-20 lat.
– Do realizacji tak potężnego projektu niezbędna będzie niejedna ekipa budowlana, ale też setki ekspertów różnych specjalizacji, nie tylko z zakresu budownictwa. Okam będzie nadzorował całość – mówi Arie Koren.
Nauka na błędach Wilanowa
Porównanie Żerania z poprzednią największą budową w stolicy wynika głównie z wielkości obszaru. Cały teren po FSO liczy 109 ha, a Miasteczko Wilanów 169 ha. Podkreślając odpowiedzialność za całość inwestycji, Okam deklaruje, że tym razem nie zostaną popełnione takie błędy, jak 20 lat temu. Wówczas grunty inwestycyjne na Wilanowie zostały podzielone – kupiło je kilkunastu deweloperów, z których każdy realizował własną wizję ich zabudowy. Zabrakło wizji całości, co spowodowało problemy m.in. z dostępnością usług publicznych. Deweloperzy w pierwszej kolejności budowali więc przynoszące zyski mieszkania. Mieszkańców przybywało i rosło niezadowolenie z powodu braku żłobków, przedszkoli, szkół, przychodni zdrowia, bibliotek i domów kultury.
– Dopiero wtedy deweloperzy i właściciele gruntów zaczęli sprzedawać działki z przeznaczeniem na ten cel. Usługi na potrzeby mieszkańców powstały jednak nie w najlepszych do tego lokalizacjach, ale na terenach, które jeszcze nie zostały zabudowane – mówi Bartosz Rozbiewski, zastępca dyrektora biura architektury i planowania przestrzennego w warszawskim urzędzie miasta.
Utrudniony był też dostęp do transportu miejskiego. Mieszkańcy chcieli także mieć więcej parków i skwerów oraz terenów do uprawiania sportu i rekreacji.
Żerań jest inny
Na terenach po FSO nie ma jeszcze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – powstał jednak tzw. masterplan, na podstawie którego zostanie stworzone studium zagospodarowania.
– Aby nie popełnić błędów z Miasteczka Wilanów, miasto wskazało lokalizację, liczbę placówek oraz wielkość terenu potrzebnego na funkcje usługowe i zieleń miejską. Tereny te mają stanowić szkielet założenia i zapewnić gwarancję prawidłowego rozwoju niezależnie od tego, jaki architekt będzie projektował poszczególne zespoły zabudowy – mówi Bartosz Rozbiewski.
Żerań już teraz jest terenem wielofunkcyjnym. Luxmed chce tu rozbudować przychodnię, a w południowej części Golub Gethouse planuje budowę akademików. W sąsiedztwie działają dwie uczelnie wyższe: Akademia Leona Koźmińskiego i Uczelnia Techniczno-Handlowa im. Heleny Chodkowskiej. Plany rozwojowe ma także CD Projekt, którego siedziba mieści się przy ul. Jagiellońskiej. Kontynuację funkcji przemysłowej zapewni natomiast fabryka musztard, ketchupów i sosów Develey, która chce utrzymać produkcję na Żeraniu. Komunikację publiczną zapewnia linia tramwajowa i szybka kolej miejska.
Tymczasem budują
Poza specgrupą Ariego Korena zespół pracuje przy realizacji bieżących projektów i pozyskiwaniu nowych.
– Nasza strategia na dziś to utrzymanie sprzedaży rocznej na poziomie 500-700 lokali. To oznacza, że oprócz rozwoju rynku warszawskiego, na którym czujemy się najlepiej, będziemy też mocno skupiać się na innych lokalizacjach, w których już działamy, czyli na Katowicach i Łodzi. Mamy tam działki, które mają potencjał na 1000 lokali – mówi Marcin Michalec.
Zakup 62 ha po byłej FSO na stołecznym Żeraniu to najbardziej spektakularna tegoroczna transakcja nieruchomościowa. Są to tereny z ogromnym potencjałem - w tej zdecydowanie pierwszorzędnej lokalizacji można stworzyć wielofunkcyjną dzielnicę mieszkaniową na wzór Miasteczka Wilanów. Decyzja o samodzielnej realizacji projektu przez Okam pozwoli jednak uniknąć błędów popełnionych na Wilanowie, wynikających z braku koordynacji między różnymi inwestorami. Ponadto tereny te zasadniczo się różnią. Wilanów jest oddalony od centrum i ma do dziś bardzo złą komunikacją publiczną, natomiast Żerań jest blisko serca miasta i już obecnie jest dobrze skomunikowany. Miasteczko Wilanów powstawało na terenach rolniczych, a inwestycja na Żeraniu wyrośnie na gruntach poprzemysłowych, gdzie historyczne budowle zostaną zrewitalizowane i staną się dodatkową atrakcją planowanych osiedli. Pamiętajmy, że Okam ma duże doświadczenie w rewitalizacji - wystarczy wymienić inwestycję Bohema-Strefa Praga na terenie dawnej fabryki Polleny przy ul. Szwedzkiej w Warszawie.