W 2022 r. słowacki deweloper HB Reavis ukończył w Warszawie budowę Varso Tower, biurowca o wysokości 310 metrów, który w momencie oddania do użytku był najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej. W tym samym czasie spółka zakończyła realizację kompleksu biurowego Forest na warszawskim Żoliborzu. Od tamtej pory HB Reavis nie rozpoczął żadnej nowej inwestycji w Polsce.
- W ciągu ostatnich pięciu lat dostarczyliśmy na rynek około 210 tys. m kw. biur, a proces ich komercjalizacji rozpoczęliśmy już w 2018 r. Był to czas wytężonych działań budowlanych, marketingowych i sprzedażowych, ukierunkowanych na pozyskiwanie najemców dla wszystkich oddawanych przestrzeni. Zakończyliśmy ten etap pełnym sukcesem - nasz portfel nieruchomości w Polsce jest obecnie skomercjalizowany w ponad 99 proc. Do grona naszych najemców dołączył ostatnio Alior Bank, który przeniósł się do Varso Tower z ulicy Łopuszańskiej - mówi Cezary Błaszczyk, dyrektor handlowy i członek zarządu HB Reavis Investments Poland.
Z dewelopera w zarządcę nieruchomości
Cezary Błaszczyk tłumaczy, że w ostatnich latach spółka przeszła znaczącą transformację - z firmy stricte deweloperskiej w podmiot zarządzający wybudowanymi już aktywami. Ich wartość sięga obecnie ok. 3,3 mld EUR.
- Wcześniej koncentrowaliśmy się na budowie, komercjalizacji i sprzedaży nieruchomości. Dziś utrzymujemy je w portfelu, stawiając na maksymalizację wartości i długoterminowe efektywne zarządzanie oparte na zasadach zrównoważonego rozwoju. Odpowiada za nie nasz dział More - mówi Cezary Błaszczyk.
Członek zarządu HB Reavis Investment Poland nie ma wątpliwości, że biuro ma dziś nie tylko zapewniać miejsce do pracy, ale też budować kulturę organizacyjną, sprzyjać integracji zespołu i wspierać kreatywność.
- Obecne biura powstają w oparciu o analizę realnych potrzeb użytkowników: tego, jak pracują, jak się czują w przestrzeni i czego im brakuje. Ten proces nieustannie się rozwija. Coraz większy nacisk kładzie się też na kwestie związane z dojazdem i dostępnością. Dla wielu osób to właśnie dobra komunikacja obiektu decyduje o tym, czy wybiorą pracę z domu, czy w biurze – mówi Cezary Błaszczyk.
Nie bez znaczenia są również rozwiązania ekologiczne. Certyfikaty środowiskowe, zrównoważone systemy zarządzania energią czy nowoczesne technologie wpływają nie tylko na komfort użytkowania, ale także na koszty utrzymania budynku i powierzchni najmu.
- Przykładowo w Varso Tower zastosowaliśmy żaluzje na całej elewacji, które ograniczają nagrzewanie się wnętrz. Dzięki temu zużycie energii elektrycznej na chłodzenie jest znacząco niższe. W skali tak dużego kompleksu, w którym sama wieża ma 70 tys. m kw., a cały obiekt łącznie 140 tys. m kw., przekłada się to na realne oszczędności i mniejsze obciążenie środowiska. Każde rozwiązanie, nawet tak pozornie drobne jak pojedyncza żaluzja, ma znaczenie. Z naszego punktu widzenia istotny jest również cały system zarządzania
budynkiem BMS. W wieży zastosowaliśmy panele umożliwiające otwieranie fasady po godzinach pracy, co pozwala naturalnie ją schłodzić - mówi Cezary Błaszczyk.
Obecnie w Warszawie HB Reavis nie planuje nowych budów. Nie oznacza to jednak, że całkowicie je wyklucza.
- Nasz główny inwestor ma silne deweloperskie DNA i jest otwarty na nowe okazje, oczywiście pod warunkiem sprzyjającej sytuacji rynkowej i odpowiednich parametrów inwestycyjnych m.in. dotyczących lokalizacji nieruchomości. Analizujemy też możliwości za granicą. Mamy grunty pod zabudowę zarówno w Londynie, jak i w Berlinie, na tych rynkach pracują lokalne zespoły, więc zobaczymy, co przyniesie przyszłość – mówi Cezary Błaszczyk.
Warszawa liderem Europy Środkowej i Wschodniej
Cezary Błaszczyk zapewnia, że sytuacja na rynku biurowym w Polsce stopniowo stabilizuje się po pandemii, jednak do powrotów do biur w pełnym wymiarze firmy podchodzą z dużą ostrożnością.
- To delikatna kwestia szczególnie dla działów HR, które muszą wyważyć oczekiwania pracowników i potrzeby organizacji. Widzimy jednak, że duże międzynarodowe korporacje, jak JP Morgan, Amazon czy Nike, w 2024 r. wprowadziły czterodniowy tydzień pracy z biura. Trend powrotu do pracy z biura prawdopodobnie będzie się w najbliższym czasie umacniał. Coraz wyraźniej widać zmianę kierunku - firmy zaczynają doceniać wartość fizycznej obecności zespołów. Dyskusja o tym, czy biura są potrzebne, właściwie jest już zamknięta - dziś nikt nie ma wątpliwości, że są. Pytanie brzmi raczej: jakie przestrzenie są wartościowe – tłumaczy Cezary Błaszczyk.
Jego zdaniem rynek biurowy w Warszawie będzie się rozwijał. Stolica wciąż pozostaje bardzo atrakcyjnym miejscem na tle innych miast Europy Środkowej i Wschodniej, takich jak Budapeszt czy Bukareszt.
- Polska jest też konkurencyjna cenowo wobec Europy Zachodniej, co przyciąga międzynarodowe firmy. Dodatkowym atutem jest wysoki potencjał lokalnych talentów - to wciąż jeden z głównych powodów, dla których globalne korporacje wybierają Warszawę. W najbliższych latach spodziewam się dalszego rozwoju centralnego obszaru biznesowego (CBD), szczególnie w rejonie Ronda ONZ oraz Ronda Daszyńskiego. Choć dostępność działek w tej okolicy powoli się kończy, intensywna zabudowa będzie postępować w kierunku Alei Jana Pawła II, Alej Jerozolimskich i Ronda ONZ. Obszar pomiędzy tymi lokalizacjami stanie się kluczowym, nowoczesnym centrum biznesowym Warszawy, z wysokiej klasy biurowcami i wieżowcami. Obserwujemy też trend wzrostowy stawek czynszów najmu i sądzę, że będzie się on utrzymywał. Wynika to m.in . z mocno ograniczonej nowej podaży, rosnących kosztów budowy, kosztów prac fitout i wciąż silnego popytu na warszawskie biurowce – uważa Cezary Błaszczyk.
Wartość każdej nieruchomości komercyjnej, w tym biurowej, jest wypadkową dwóch fundamentalnych czynników: dochodu generowanego przez tę nieruchomość i poziomu ryzyka inwestowania w nią. Dlatego też działania mające na celu podniesienie wartości zwykle skupiają się na tych obszarach. W grę wchodzą zatem np. różnego rodzaju modernizacje mające poprawić doświadczenia najemców z korzystania z biurowca. Ciekawy, przyjemny dla oka design podnosi atrakcyjność budynku w oczach pracowników najemców, którzy chętniej przychodzą do biura, co jest szczególnie ważne w dobie hybrydowego modelu pracy. Szeroko rozumiany well-being również wzmacnia pozytywne oceny wśród użytkowników budynku, co poprawia strumień dochodów z tytułu najmu. Nieruchomości dobrze skomunikowane i zapewniające dostęp do różnorodnych funkcji potrzebnych pracownikom dodatkowo podnoszą pozytywne doświadczenia z pracy w budynku. Można tu wymienić np. obecność w budynku lub jego pobliżu sklepów spożywczych, punktów gastronomicznych czy przedszkoli dla dzieci pracowników. Patrząc z drugiej strony, czyli od strony kosztowej, rozwiązania z zakresu ESG w stosunkowo krótkim czasie mogą prowadzić do obniżenia wydatków operacyjnych obiektu, dodatkowo podnosząc dochód z wynajmu nieruchomości i korzystnie wpływając na jej wartość.
Najpowszechniejszymi i jednocześnie najbardziej skutecznymi sposobami na podniesienie wartości budynku są działania związane z aktywnym asset managementem ze strony właścicieli budynków. Mają one na celu zarówno maksymalizację przychodów, jak i kontrolę wydatków, w tym sprawny wynajem pustostanów oraz ciągłą optymalizację kosztową. Coraz większe znaczenie ma także tzw. community management, czyli budowanie trwałych relacji z najemcami, co przekłada się na wysoką retencję, a w następstwie - stabilność dochodów. Właściciele biurowców w Polsce intensywnie inwestują również w projekty inwestycyjne ukierunkowane na
utrzymanie lub podnoszenie standardu technicznego obiektu, szczególnie w obszarach związanych z energooszczędnością oraz szeroko rozumianymi aspektami ESG. Innym kierunkiem, jaki potencjalnie mogą objąć właściciele w celu zwiększenia atrakcyjności i
potencjalnej wartości budynków, jest ich przygotowywanie do zmiany funkcji, czyli tzw. repurposing. Pozwala on reagować na zmieniające się potrzeby rynku. Ważnym elementem w procesie zarządzania aktywami jest także zwiększenie osobistej odpowiedzialności za konkretny obiekt poprzez przypisanie budynków indywidualnym asset menedżerom.
Inwestorzy dziś najbardziej poszukują nowoczesnych, zrównoważonych biurowców klasy A, dobrze skomunikowanych i oferujących certyfikaty środowiskowe. Wysoki popyt obserwujemy również na obiekty typu value-add. Wiele starszych, ale bardzo dobrze zlokalizowanych budynków z rozpoznawalnymi adresami ma nieuwolniony potencjał do modernizacji lub zmiany funkcji. Takie projekty dają największe możliwości wzrostu wartości w średnim terminie, jednak wymagają nie tylko kapitału, ale też doświadczenia i zaufanego doradcy, który sprawnie poprowadzi cały proces zmiany.