Budowa Tuwima Sky w Łodzi, zespołu pięciu szesnastokondygnacyjnych wieżowców z 874 mieszkaniami, pięcioma dużymi lokalami handlowo-usługowymi i 884 miejscami parkingowymi, ruszyła jesienią 2021 r. Po ukończeniu projektu, co planowano na pierwsze półrocze 2024 r., jego wartość miała sięgnąć 440 mln zł.
Podobnie jak inne projekty firmowane przez HREIT i jej macierzystą dewelopersko-inwestycyjną grupę HRE i ten zaliczył jednak gigantyczne opóźnienia - po wybudowaniu fundamentów, już około dwóch lat temu został zaniechany. Kropkę nad "i" postawił kilka dni temu łódzki sąd, ogłaszając upadłość właściciela nieruchomości, czyli spółki Apartamenty Tuwima. Co ciekawe, ta wcale do grupy HRE nie należy...
Dwie spółki: jedna HREIT, druga Michała Sapoty
Tak jak w przypadku innych inwestycji grupy stworzonej i kierowanej przez Michała Sapotę, Tuwima Sky nie było finansowane z kredytów bankowych, ale z wpłat od nabywców mieszkań oraz – co było specyfiką HRE – dzięki inwestorom indywidualnym, którzy nabywali udziały w spółce celowej o tej samej nazwie, Tuwima Sky (TS).
Wpłaty na łączną kwotę 69 mln zł dały tym inwestorom prawie 50 proc. udziałów w TS, które po umówionym okresie miały zostać odkupione przez HREIT, i tak właśnie się stało. Zgodnie z dokumentami ofertowymi TS miało być przy tym właścicielem nieruchomości, co przedstawiano jako atut inwestycji. Rzecz w tym, że wcale nie było.
Właścicielem działki na łódzkim Widzewie od grudnia 2019 r. była bowiem, i jest do dziś, spółka Apartamenty Tuwima (AT), która… nigdy nie była w grupie HRE, a jest z nią powiązana jedynie osobowo. Jak konkretnie? Otóż jej prezesem, posiadającym jednocześnie 55 proc. udziałów, jest… Michał Sapota. Drugi z założycieli grupy HRE, Michał Cebula, ma 25 proc., a była dyrektor działu prawnego HREIT i jedna z najbliższych współpracowniczek Michała Sapoty, Iwona Kurylak – 15 proc.
Wielomilionowy majątek. Na papierze
Michał Cebula, który od trzech lat jest w ostrym sporze z Michałem Sapotą, twierdzi, że to właśnie szef HREIT, jako prezes i jedyny członek zarządu AT, miał przenieść własność nieruchomości na spółkę z grupy HRE, czyli TS, w której nabywali udziały inwestorzy grupy.
- Jednak tego nie zrobił, nie wiem dlaczego – mówi Michał Cebula.
O komentarz do tych słów zapytalibyśmy Michała Sapotę, ale to niemożliwe, bo prezes HREIT od kilku tygodni przebywa w areszcie, w związku z zarzutami oszustwa na szkodę inwestorów i nabywców mieszkań na łącznie 190 mln zł (w tej kwocie co najmniej 9,13 mln zł stanowi szkoda nabywców mieszkań w Tuwima Sky).
O kontrowersje związane z tym, że w łódzkim projekcie pojawiły się dwie spółki: jedna kontrolowana przez HREIT i druga - prywatnie przez Michała Sapotę, pytaliśmy go jednak przed rokiem. W złożonej wówczas w sądzie dokumentacji Michał Sapota zapewniał, że HREIT dysponuje majątkiem dużo wyższym niż zobowiązania, a jego rynkowa wartość to aż 1,87 mld zł.
Na liście aktywów HREIT wymienione zostało m.in. prawie 50 proc. udziałów w spółce TS, które miały być warte aż 81,5 mln zł. Zapytaliśmy Michała Sapotę, jak to możliwe, skoro TS to spółka „pusta”, bez nieruchomości, a także o to, dlaczego ta nieruchomość znajduje się w innej spółce, czyli AT. Michał Sapota tego nie skomentował.
Upadłość? Tak. Restrukturyzacja? Nie
Z informacji "PB" wynika przy tym, że Michał Sapota, Michał Cebula i Iwona Kurylak pod koniec 2019 r. pożyczyli AT ponad 7 mln zł, a większość z 33,5 mln zł wydanych na zakup działki o powierzchni 1,65 ha pochodziło z emisji obligacji wartych 27,3 mln zł, objętych przez jeden z funduszy z grupy CVI. To dlatego 5 proc. udziałów AT należy dziś do CVI Trust, które jest też administratorem zabezpieczeń, w tym hipoteki na nieruchomości wartej prawie 41 mln zł.
Termin wykupu papierów z grudnia 2019 r. był kilka razy przedłużany, ale AT nie dotrzymały żadnego z nich, a w połowie 2024 r., kiedy to cała grupa HRE straciła płynność, nie uregulowały też odsetek za pierwsze półrocze 2024. To dlatego w grudniu 2024 r. CVI złożyło wniosek o upadłość AT. Kilka miesięcy później Michał Sapota, jako prezes tej spółki, zareagował wnioskiem o restrukturyzację w formie sanacji.
Oba wnioski łódzki sąd upadłościowo-restrukturyzacyjny połączył do wspólnego rozpoznania i kilka dni temu zdecydował, by oddalić ten AT, a uwzględnić ten CVI. Sąd zwrócił przy tym uwagę, że oba rozwiązania miałyby sprowadzać się do sprzedaży nieruchomości, a to trudno uznać za realną restrukturyzację. „Wobec braku perspektyw na kontynuację działalności gospodarczej, jedynym racjonalnym rozwiązaniem pozostaje przeprowadzenie likwidacji majątku w toku postępowania upadłościowego” – czytamy w uzasadnieniu postanowienia.
Nabywcy mieszkań liczą, że inny deweloper dokończy budowę
Sąd podkreślił przy tym, że ewentualne otwarcie sanacji AT mogłoby doprowadzić do pokrzywdzenia wierzycieli, bo spółka musiałaby zawrzeć z nimi układ, a to sąd uznał za „wysoce nieprawdopodobne”. Zapewne głównie dlatego, że przeciw restrukturyzacji, a za upadłością, opowiedziało się ponad 110 nabywców lokali w Tuwima Sky, którzy na mieszkania wpłacili łącznie 15,7 mln zł.
Ich zdaniem wniosek o sanację był tylko grą na czas ze strony Michała Sapoty, która miała utrudnić rozpoznanie wniosku CVI. Nabywcy liczą przy tym, że po ogłoszeniu upadłości AT nabywca nieruchomości doprowadzi budowę Tuwima Sky do końca, co umożliwi zaspokojenie ich roszczeń o wybudowanie mieszkań, widocznych w księdze wieczystej nieruchomości.
Sąd nie zgodził się przy tym z argumentacją Michała Sapoty, że przy upadłości AT projekt Tuwima Sky będzie sprzedany taniej niż w sanacji. Znajduje się bowiem w dobrej lokalizacji i – cytat z uzasadnienia – „może stanowić kuszący przedmiot zakupu w szczególności przez innych deweloperów”. To dlatego sąd wstępnie uznał, że nieruchomość AT jest warta ponad 64 mln zł, czyli tyle, ile szacował w wariancie optymistycznym tymczasowy nadzorca sądowy Hubert Sidowski, który dziś już jest syndykiem spółki.
Ten sam Hubert Sidowski w sprawozdaniu dla sądu z czerwca 2025 r. pisał jednak, że już wcześniej podejmowano próby znalezienia nabywcy łódzkiej nieruchomości, który dokończyłby rozpoczętą inwestycję. I że nie udało się znaleźć nikogo zainteresowanego jej kupnem nawet za 50 mln zł.