Michał Sapota, szef i największy wspólnik grupy dewelopersko-inwestycyjnej HRE Investments, został zatrzymany 16 września 2025 r., a dwa dni później sąd aresztował go na trzy miesiące pod zarzutami oszustw na 190 mln zł na szkodę inwestorów grupy i nabywców mieszkań w gigantycznie opóźnionych inwestycjach. Dwa tygodnie później HREIT, kluczowa spółka w grupie HRE, poinformowała, że złożyła w sądzie w Warszawie wniosek o otwarcie restrukturyzacji w formie sanacji.
We wniosku HREIT przekonuje, że ma duży bank ziemi, którego część sprzeda, i z tak wygenerowanych pieniędzy zdoła zrealizować pozostałe projekty deweloperskie, a w konsekwencji – spłacić wierzycieli. Potwierdzeniem realności tego planu miało być kilka listów intencyjnych i ofert odkupienia części aktywów, załączonych do wniosku.
Nieruchomość Apartamentów Tuwima jest warta 41 mln zł albo... co najmniej 91,8 mln zł
Jeden z listów intencyjnych, datowany na lipiec 2025 r., został podpisany przez Michała Sapotę jako prezesa spółki Apartamenty Tuwima (AT) z firmą budowlano-remontową z Łodzi. Dotyczył sprzedaży nieruchomości tej spółki za kwotę maksymalnie 41 mln zł.
List ten jest już nieaktualny, bo sąd w Łodzi kilka dni temu ogłosił upadłość AT. Równie ciekawe jest co innego. Otóż HREIT we wniosku do stołecznego sądu pisze: list intencyjny dowodzi, że spółka „konsekwentnie dąży do pozyskania środków pieniężnych niezbędnych do przeprowadzenia postępowania sanacyjnego”.
Nie wspomina jednak, że łączna wysokość długów AT wynosi co najmniej 40,6 mln zł. A zapewne jest jeszcze wyższa, bo ta kwota nie uwzględnia odsetek od największego zobowiązania spółki wobec jednego z funduszy CVI z tytułu niewykupionych obligacji, czyli kolejnych kilku milionów złotych.
W tej sytuacji pozyskanie jakichkolwiek istotnych „środków pieniężnych” na sanację HREIT z transakcji na 41 mln zł byłoby mocno wątpliwe, tym bardziej że AT nie należy do HREIT, a jej większościowym udziałowcem jest sam Michał Sapota.
Co równie ciekawe, aresztowany menedżer o liście intencyjnym nie poinformował sądu w Łodzi. Przekonując do restrukturyzacji AT, podtrzymywał, że nieruchomość, na której miał być realizowany projekt pięciu wieżowców mieszkalnych o nazwie Tuwima Sky (powstały tylko fundamenty), jest warta… co najmniej 91,8 mln zł. Czyli tyle, na ile projekt wyceniony został w operacie szacunkowym z czerwca 2024 r.
Sąd z Warszawy idzie tropem sądu z Łodzi
Sąd w Łodzi w te zapewnienia nie uwierzył i do otwarcia restrukturyzacji nie dał się przekonać. Już kilka miesięcy wcześniej zdecydował o połączeniu do wspólnego rozpoznania wniosku AT o restrukturyzację z wnioskiem CVI, które wystąpiło o upadłość spółki. Czyli zrobił to samo, co kilka dni temu, 20 października 2025 r., uczynił sąd w Warszawie z wnioskami o upadłość i restrukturyzację dotyczącymi HREIT oraz innej istotnej spółki w strukturze grupy HRE, czyli BDC Development. I nie jest to dobry omen dla Michała Sapoty.
Zgodnie z prawem sąd ma obowiązek wstrzymać rozpoznanie wniosku o upadłość aż do prawomocnego rozstrzygnięcia wniosku restrukturyzacyjnego. Od tej zasady jest jednak wyjątek – kiedy wstrzymaniu wniosku o upadłość „sprzeciwia się interes ogółu wierzycieli”. Wtedy sąd wydaje postanowienie o wspólnym rozpoznaniu obu wniosków i ich rozstrzygnięciu jednym postanowieniem. I w zdecydowanej większości przypadków wybiera scenariusz upadłości.
Tak właśnie zrobił też sąd w Łodzi, uzasadniając to interesem głównie nabywców mieszkań, których w przypadku AT jest ponad 110. Tymczasem w przypadku HREIT i BDC tylko inwestorów, którzy zainwestowali w spółki z grupy HRE ponad 1 mld zł i nie mogą odzyskać tych pieniędzy, jest ponad 4 tys. Oprócz tego są setki innych wierzycieli (głównie podwykonawców), a także kilka tysięcy niedoszłych nabywców mieszkań w inwestycjach deweloperskich.
Urlopy, zwolnienia lekarskie i duże obłożenie sędziów
Ogłoszenie upadłości HREIT i BDC jest prawdopodobne również z innych powodów. Obecne wnioski obu spółek o sanację są już drugim podejściem do restrukturyzacji. Pierwsze skończyło się totalną klapą. Przypomnijmy: w lipcu 2024 r. sąd otworzył przyspieszone postępowania układowe (PPU) HREIT i BDC, ale później, w marcu 2025 r., przychylił się do wniosku Sławomira Witkowskiego, nadzorcy sądowego, i uznał, że firmy nie mają szans na zawarcie układu z wierzycielami. I oba PPU umorzył. Decyzje te nie są jednak prawomocne, a to dlatego, że Sąd Okręgowy w Warszawie wciąż nie rozpoznał zażaleń Michała Sapoty.
Pierwszy raz o to, czy wyznaczono terminy ich rozpatrzenia, pytaliśmy sąd w lipcu 2025 r. A drugi – kilka dni temu. W obu przypadkach usłyszeliśmy, że wciąż nie. I wcześniej, i obecnie Sylwia Urbańska, rzecznik prasowa Sądu Okręgowego w Warszawie, podkreślała, że członkowie składów wyznaczonych do orzekania w obu postępowaniach są mocno „obłożeni" innymi sprawami, nie tylko upadłościowo-restrukturyzacyjnymi. A dodatkowo przebywali w różnych okresach na urlopach wypoczynkowych i zwolnieniach lekarskich.
- Z uwagi na zasadę niezmienności składu orzekającego oraz liczbę pracujących w tym czasie sędziów specjalistów z zakresu prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego nie było możliwe rozpoznanie spraw w innym składzie. Ponadto do akt cały czas wpływa dużo pism i wniosków, które wymagają analizy przed przystąpieniem do merytorycznego rozpoznania – tłumaczy Sylwia Urbańska.
Tysiące zainteresowanych czekają na decyzje
Rzecznik prasowa zaznacza przy tym, że od września 2025 r. obie sprawy są objęte nadzorem prezesa Sądu Okręgowego w Warszawie, i deklaruje, że „w miarę możliwości sędziów" zażalenia „mogą zostać rozpoznane jesienią 2025 r.”
Z niecierpliwością na to rozstrzygnięcie czeka nawet 10 tys. osób, bo na tyle szacuje liczbę poszkodowanych prokuratura (straty ich wszystkich, według śledczych, mogą przekroczyć 3 mld zł). Trudno przy tym spodziewać się, by sąd drugiej instancji nie zatwierdził decyzji o umorzeniu PPU, skoro konsekwentnie opowiada się za tym Sławomir Witkowski, nadzorca sądowy HREIT i BDC.
Po tej ewentualnej decyzji sąd pierwszej instancji będzie mógł zająć się rozpoznaniem wniosków obu spółek o ponowną restrukturyzację oraz wniosków wierzycieli o upadłość. Przy czym warto pamiętać, że zarządca przymusowy HREIT i BDC, czyli spółka Rymarz Zdort Maruta Kubiczek Restructuring (RZMKR), w sprawozdaniach z 30 września 2025 r. stwierdza jednoznacznie, że zarówno HREIT, jak i BDC są trwale niewypłacalne i powinny upaść.