Dwa tygodnie temu jako pierwsi ujawniliśmy, że Michał Sapota, prezes HREIT i największy wspólnik grupy dewelopersko-inwestycyjnej HRE, został aresztowany w związku z zarzutami oszustwa na kwotę 190 mln zł na szkodę jej inwestorów i nabywców mieszkań. Dziś publikujemy ustalenia zarządcy przymusowego HREIT, spółki Rymarz Zdort Maruta Kubiczek Restructuring (RZMKR), którego sprawozdanie ma pomóc sądowi w podjęciu decyzji, czy ogłosić upadłość spółki.
Tysiące zainteresowanych
Na informacje w tej sprawie czeka ponad 4 tys. osób, które zainwestowały w spółki z grupy HRE ponad 1 mld zł i nie mogą odzyskać tych pieniędzy, setki innych wierzycieli (głównie podwykonawców), a także kolejne kilka tysięcy niedoszłych nabywców mieszkań w inwestycjach deweloperskich mających duże opóźnienia.
– Analiza majątku HREIT wymagała szeregu działań kilkunastoosobowego zespołu specjalistów. Jednocześnie ze względu na kontekst społeczny sprawy zrobiliśmy wszystko, żeby interes wierzycieli na tym etapie został zabezpieczony jak najsprawniej. Dzięki temu w zaledwie 2 miesiące od wyznaczenia na funkcję zarządcy przymusowego przekazaliśmy do sądu możliwie pełne sprawozdanie – mówi Marcin Kubiczek, prezes RZMKR.
Konkluzje sprawozdania, złożonego w warszawskim sądzie w nocy z 30 września na 1 października 2025 r., są takie, że HREIT jest trwale niewypłacalny i spełnia obie przesłanki upadłościowe: płynnościową i majątkową.
Długi większe niż majątek
W przypadku pierwszej chodzi o to, że HREIT „utracił zdolność do wykonywania wymagalnych zobowiązań pieniężnych”, i to już na przełomie lat 2023 i 2024. Zdaniem RZMKR świadczy o tym „skala i wielkość zobowiązań oraz wielość wierzycieli, w tym wymagalnych roszczeń”, „dane o terminach zapłaty przypadających nawet na 2020 r.” oraz „praktyka rozliczeń rzeczowych zamiast pieniężnych w warunkach niewypłacalności (wybiórcze zaspokajanie wierzycieli)”. W sprawozdaniu można przeczytać też, że ponad 42 proc. niepłaconych zobowiązań HREIT jest przeterminowane powyżej roku, a prawie 80 proc. ponad 3 miesiące.
Druga przesłanka upadłościowa to nic innego, jak nadwyżka długów nad majątkiem, która ma trwać co najmniej dwa lata. Zdaniem zarządcy w przypadku HREIT sytuacja taka ma miejsce już od… końca 2020 r., czyli prawie pięciu lat. A to oznacza, że od końca 2022 r. spółka spełniała majątkową przesłankę upadłości.
By ustalić, jak duża jest dziura w finansach HREIT, zarządca skorygował poszczególne pozycje bilansu do wartości zbliżonych do rynkowych. I wyszło mu, że różnica między wartością długów, a majątku spółki systematycznie rosła. W 2020 r. wynosiła 43 mln zł, w 2021 r. 291,7 mln zł, w 2022 r. 513,5 mln zł, w 2023 r. 738 mln zł, a w 2024 r. aż 1,73 mld zł. Na koniec ubiegłego roku, zdaniem RZMKR, majątek HREIT był wart niewiele ponad 1 mld zł. A długi sięgały 2,74 mld zł.
HREIT stać na upadłość
Jednocześnie RZMKR nie ma wątpliwości, że majątek HREIT pozwoli na zaspokojenie kosztów postępowania upadłościowego. Zastrzega jednak, że oszacowanie tych kosztów będzie możliwe dopiero po ogłoszeniu upadłości m.in. ze względu na brak dostępu do pełnej dokumentacji spółki i konieczność ustalenia, czy będzie potrzeba ubezskutecznienia jakichś transakcji.
W tym ostatnim kontekście zarządca wymienia dwa projekty: Apartamenty Merliniego i Apartamenty Prusa, które zostały wyprowadzone poza grupę HRE przez przewłaszczenie pod zabezpieczenie pieniędzy pożyczonych od FRAM FIZ. Pisze też enigmatycznie o konieczności zbadania "licznych czynności osób pozostających w bliskich relacjach" z prezesem HREIT, Michałem Sapotą i "transferów znacznych kwot tytułem "świadczenia usług” do osób" z nim związanych. Nie tylko pod kątem bezskuteczności, ale też pozorności.
Zarządca zaznacza, że ewentualne ogłoszenie upadłości HREIT, ze względu na liczbę wierzycieli i strukturę majątku (duża jego część znajduje się w spółkach z grupy) „wiązać się będzie z najbardziej wymagającym po stronie Sądu i Syndyka postępowaniem upadłościowym w Polsce”.
Rolą syndyka będzie takie poprowadzenie upadłego HREIT, aby zmaksymalizować zaspokojenie wierzycieli.
– Mam nadzieję, że postępowanie przyniesie szybkie efekty, przede wszystkim w kontekście naprawienia ludzkich krzywd. W razie ewentualnego ogłoszenia upadłości syndyk powołany na tę funkcję będzie miał do dyspozycji całe spektrum możliwości i narzędzi, które posłużą do tego, żeby sprawa HREIT nie stała się drugą aferą GetBack – mówi Marcin Kubiczek.
Restrukturyzacja 2.0 i wątpliwości
By jednak w ogóle było możliwe ogłoszenie upadłości HREIT, musi zakończyć się jego restrukturyzacja. Przypomnijmy – w lipcu 2024 r. sąd otworzył przyspieszone postępowanie układowe (PPU) spółki, ale skończyło się fiaskiem. W marcu 2025 r. sąd przychylił się do wniosku Sławomira Witkowskiego, nadzorcy sądowego, i uznał, że HREIT nie ma szans na zawarcie układu z wierzycielami. I PPU umorzył. Decyzja ta nie jest jednak prawomocna i dopiero jej potwierdzenie w drugiej instancji otworzy furtkę do upadłości.
Michał Sapota przed aresztowaniem przekonywał jednak, że restrukturyzacja HREIT wciąż jest możliwa. I zapowiadał, że nawet jeśli decyzja o umorzeniu PPU się uprawomocni, wystąpi do sądu z nowym wnioskiem restrukturyzacyjnym.
I tak się stało. Choć prezes i jedyny członek zarządu HREIT jest w areszcie, spółka właśnie złożyła wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego. Towarzyszący temu komunikat prasowy kolejny raz przekonuje, że scenariusz restrukturyzacji jest dużo lepszy dla wierzycieli niż upadłość. Nowością jest informacja o dołączeniu do wniosku "siedmiu listów intencyjnych i ofert odkupienia części aktywów, złożonych przez firmy deweloperskie i fundusze inwestycyjne". Zdaniem HREIT dokumenty te potwierdzają, że "rynek widzi szansę na uratowanie HREIT".
Tymczasem RZMKR w raporcie pisze o „ograniczonej zdolności restrukturyzacyjnej” HREIT. „Biorąc pod uwagę dominację wierzycieli konsumentów, model finansowania, brak stabilnych przepływów pieniężnych oraz skalę zobowiązań i głęboki niedowład organizacyjny, istotną nadwyżkę długów nad majątkiem – to realna wykonywalność układu jest wysoce wątpliwa” – czytamy w dokumencie.
Według zarządcy brak realnych szans na restrukturyzację HREIT wynika głównie z postępującego procesu utraty przez spółkę renomy i wiarygodności, czego ostatnim akcentem było aresztowanie Michała Sapoty. RZMKR podnosi też, że HREIT nie będzie zdolny do pokrywania kosztów postępowania sanacyjnego, co jest warunkiem jego prowadzenia. Zarządca przypomina przy tym, że już w trakcie PPU doszło do pogłębienia stanu niewypłacalności spółki o 24 mln zł, a dodatkowo nieruchomości HREIT zostały obciążone licznymi hipotekami przymusowymi.
Piramida i misseling
Sprawozdanie zarządcy odnosi się też do schematu finansowania działalności HREIT. RZMKR nie ma wątpliwości, że jest on zbliżony do schematu piramidy finansowej i wykazuje jej cechy. Wątpliwości zarządcy budzi też sam model pozyskiwania finansowania.
Grupa HRE wyróżniała się na rynku tym, że nie korzystała z kredytów bankowych, a projekty mieszkaniowe finansowała dzięki inwestorom indywidualnym, głównie sprzedając im udziały w licznych spółkach celowych.
Zdaniem RZMKR model ten odpowiada de facto emisji obligacji i jest obejściem prawa (w przypadku sprzedaży dłużnych papierów spółki z grupy HRE musiałyby publikować prospekty emisyjne i korzystać z pośrednictwa domu maklerskiego). Co więcej, jako że większość inwestorów to konsumenci, zdaniem zarządcy przy sprzedaży udziałów w spółkach celowych mogło dochodzić do misselingu (czyli sprzedaży produktów finansowych osobom, którym nie powinny być sprzedawane).