Sektor bankowy, nauczony przykrym doświadczeniem kredytów frankowych, chce uzbroić się w umowę kredytu hipotecznego, której nie będzie groziło masowe unieważnianie. Klienci mają być lepiej chronieni w relacjach z bankami, a sektor zabezpieczony przed powtórką sagi frankowej, która wydrenowała go z dziesiątek miliardów złotych.
Wstępny projekt modelowej umowy kredytu hipotecznego został przedstawiony w czerwcu podczas kongresu EKF. W sierpniu uwagi do niego przedstawili interesariusze. Najwięcej, bo 45, zgłosił Związek Banków Polskich (ZBP), 28 dołożył BGK, 22 KNF, a 11 Rzecznik Finansowy (RF). W październiku odbyły się spotkania konsultacyjne, a w listopadzie toczyły prace w kapitule ekspertów. Prezentację wzorcowej umowy zaplanowano na 10 grudnia. Z ostatecznej wersji projektu, do której dotarł PB, wynika, że została w nim uwzględniona większość uwag Rzecznika Finansowego, a zastrzeżenia i propozycje Związku Banków Polskich uwzględniono częściowo.
Prosty język, jasne zasady oprocentowania kredytu
W modelowej umowie jasno zdefiniowano m.in. pojęcia: zdolności kredytowej, zmiennej stopy procentowej, marży, wskaźnika referencyjnego, wskaźnika LtV, całkowitej kwoty kredytu, całkowitego kosztu kredytu, zabezpieczenia, a także odsetki maksymalne i tzw. ustawowe, czyli za opóźnienie w spłacie. Umowa napisana jest prostym, zrozumiałym językiem, w którym bank operuje sformułowaniami typu: „Kwotę odsetek od Twojego kredytu obliczamy w oparciu o początkową okresowo stałą stopę procentową. Początkowa okresowo stała stopa procentowa wynosi [wartość] %. [pkt 3.1 umowy] Początkowa okresowo stała stopa procentowa obowiązuje przez okres [wskazać liczbę lat] lat od dnia wypłaty kredytu. Przed zakończeniem okresu oprocentowania stałego przekażemy Ci informację o dostępnej w banku kolejnej okresowo stałej stopie procentowej i kolejnym okresie oprocentowania stałego”.
Zgodnie z projektem umowy kredyt hipoteczny mógłby być oprocentowany według zmiennej lub okresowo stałej stopy procentowej. W umowie strony uzgadniałyby okres obowiązywania oprocentowania stałego. Możliwe byłoby jego stopniowe wydłużanie w zależności od stopnia rozwoju rynku kredytów stałoprocentowych. Jeśli klient nie zaakceptowałby nowej stopy, kredyt zostałby oprocentowany stopą zmienną, liczoną jako suma wskaźnika referencyjnego i marży.
Wyższa marża dla nieposiadających konta w banku?
RF jest zadowolony z rezultatów wspólnej pracy.
- Zdecydowana większość naszych uwag została uwzględniona w całości. Niekorzystne dla kredytobiorcy zapisy, z których nie zrezygnowano, zostały uzupełnione o postanowienia dla niego korzystne, tj. obowiązek informacyjny, zdefiniowanie usług dodatkowych czy obowiązek kwotowego określenia kosztów obciążających lub mogących obciążyć klienta – mówi Marcin Jaworski, dyrektor komunikacji Rzecznika Finansowego.
RF zakwestionował m.in. zapis przewidujący automatyczny wzrost marży banku w przypadku rezygnacji przez kredytobiorcę z usług dodatkowych, np. rachunku, ubezpieczenia, karty kredytowej. W jego ocenie wzrost powinien być fakultatywny, a klient powinien dostać jasne uzasadnienie, dlaczego marża rośnie.
- Przyjmujemy argumentację, że w większości przypadków usługi dodatkowe służą zmniejszeniu ryzyka banku, więc rezygnacja z nich może pociągać za sobą wzrost marży. Jesteśmy jednak zdania, że gdy nie mają one wpływu na ryzyko, marża nie powinna rosnąć – mówi Marcin Jaworski.
Ostatecznie przyjęto, że klient dostanie w umowie konkretną informację, o jaką kwotę wzrosną ponoszone przez niego koszty w razie wzrostu marży i z jakiego tytułu.
- Spełnienie takiego obowiązku informacyjnego pozwoli nam na ewentualną interwencję w sytuacji podniesienia marży, jeśli usługa dodatkowa nie miała wpływu na ryzyko. Doprecyzowano też definicję usługi dodatkowej, co powinno usunąć wątpliwości – mówi Marcin Jaworski.
Zgodnie z rekomendacją RF projekt umowy modelowej przewiduje też większą elastyczność banku, gdy klient będzie miał problemy zdrowotne lub utraci pracę. W umowie przewidziano możliwość zawieszenia spłaty więcej niż jednej raty w każdym roku. Wydłużono również do 30 dni (z 14) termin na odstąpienie od umowy oraz na złożenie wniosku o restrukturyzację zadłużenia, a także - do 120 dni (z 14) - termin na uregulowanie należności przeterminowanej.
Rekompensata za wcześniejszą spłatę kredytu
Spośród 45 uwag zgłoszonych przez Związek Banków Polskich 34 zostały uwzględnione w całości. Większość miała charakter doprecyzowujący. W ostatecznej wersji umowy modelowej – zgodnie z sugestią ZBP - zapisano m.in, że kwotę rekompensaty dla banku, która jest przewidziana przy wcześniejszej częściowej lub całkowitej spłacie kredytu z oprocentowaniem okresowo stałym, liczy się proporcjonalnie do liczby miesięcy w roku. Jest ona pobierana przez bank, tylko jeśli stopa referencyjna NBP w dniu wcześniejszej spłaty jest niższa niż zapisana w umowie.
KNF jest na tak. „To skok cywilizacyjny”
- Banki wykonały już dużo pracy, jeśli chodzi o uproszczenie języka umów kredytowych. Rynek zmienia się w kierunku umów prostych i przyjaznych, ale wydaje mi się, że modelowa umowa będzie skokiem cywilizacyjnym, jeśli chodzi o przyjazność dla klienta. Jestem też przekonany, że wdrożenie tego wzorca siłami rynku ma szansę się powieść – mówi Jacek Jastrzębski, przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego.
Gotowość do wdrożenia modelowej umowy kredytu hipotecznego zadeklarował już kilka miesięcy temu Szymon Midera, prezes PKO BP. W ocenie szefa KNF inne banki powinny pójść śladem lidera rynku.
- Z dużym uznaniem przyjąłem deklarację prezesa największego banku, że PKO BP jest gotów wdrożyć tę umowę „na produkcję”. Myślę, że za PKO BP podążą kolejne banki. Bank niestosujący modelowej umowy będzie narażał się na to, że prawnicy reprezentujący konsumentów będą porównywali tę umowę z modelową, a wynik tego porównania będzie stanowił przewodnik pozywania dla kancelarii [odszkodowawczych – red.] - mówi przewodniczący KNF.
Innymi słowy: Jacek Jastrzębski liczy, że banki same zechcą stosować umowę i będzie ona elementem budowania przewagi na konkurencyjnym rynku kredytów hipotecznych (według danych Biura Informacji Kredytowej 10 największych banków odpowiada za sprzedaż 97 proc. kredytów hipotecznych), choć wcześniej sygnalizował, że nie zawadziłaby rekomendacja Komitetu Stabilności Finansowej.
Twardszych rozwiązań oczekuje ZBP - chce, by wzór umowy był załącznikiem do rozporządzenia ministra finansów. Sposób wprowadzenia modelowej umowy kredytu hipotecznego nie został jeszcze przesądzony.