Mimo braku rządowego programu wsparcia dla kredytobiorców popyt na hipoteki systematycznie rośnie. Według danych BIK w sierpniu banki i SKOK-i udzieliły finansowania na prawie 8,9 mld zł, o ponad 40 proc. wyższego niż przed rokiem, a średnia kwota kredytu mieszkaniowego wyniosła 457,44 tys. zł, co oznacza wzrost r/r o 8,4 proc. Banki, które dotkliwie – zarówno pod względem finansowym, jak i wizerunkowym – odczuwają od lat ciężar kredytów frankowych, chcą zredukować ryzyko unieważniania długoterminowych umów kredytowych w przyszłości. Remedium ma być modelowa umowa kredytu hipotecznego, z jednej stronu chroniąca banki, a z drugiej zabezpieczająca interesy konsumentów.
Pod koniec lipca projekt umowy mającej wyznaczyć standard relacji między bankiem a konsumentem zaprezentował prof. Michał Romanowski, kierujący pracami kapituły przygotowującej modelową umowę kredytu hipotecznego w ramach Klubu Odpowiedzialnych Finansów, działającego przy Europejskim Kongresie Finansowym [EKF].
- Zgodnie z planem projekt jest już po konsultacjach. Szczegółowe uwagi prawne zgłosił Rzecznik Finansowy [RF - red.], z czego bardzo się cieszę, bo - w mojej ocenie - instytucja ta odgrywa niezwykle ważną rolę w całym procesie powstawania tego dokumentu. Otrzymaliśmy także uwagi od Związku Banków Polskich [ZBP - red.] i Banku Gospodarstwa Krajowego. Teraz, po naniesieniu zmian, spotkamy się z autorami poprawek, aby się upewnić, że ich intencje zostały dobrze zrozumiane i uwzględnione, albo – w razie potrzeby – dokonać końcowych dostosowań – mówi Andrzej Reich, dyrektor Klubu Odpowiedzialnych Finansów.
Prof. Michał Romanowski zapewnia, że trzon przedstawionego w lipcu projektu modelowej umowy pozostanie bez zmian. Ostateczna wersja zostanie zaprezentowana publicznie podczas jednego z dwóch wydarzeń EKF: Kongresu Bankowości Detalicznej lub Kongresu Consumer Finance, odbywających się na początku grudnia.
Poprawki Rzecznika Finansowego
Zgodnie z projektem EKF kredyt hipoteczny mógłby być oprocentowany według zmiennej lub okresowo stałej stopy procentowej. W umowie strony uzgadniałyby okres obowiązywania oprocentowania stałego. Możliwe byłoby jego stopniowe wydłużanie w zależności od stopnia rozwoju rynku kredytów stałoprocentowych. Jeśli klient nie zaakceptowałby nowej stopy, kredyt zostałby oprocentowany stopą zmienną, liczoną jako suma wskaźnika referencyjnego i marży.
Rzecznik Finansowy proponuje korektę (obecnie niekorzystnego dla klientów) mechanizmu automatycznego wzrostu marży odsetkowej w przypadku rezygnacji z usług dodatkowych. W jego ocenie wzrost marży powinien być fakultatywny, a klient powinien dostać jasne uzasadnienie jej zwiększenia. Wątpliwości RF budzi także punkt przewidujący, że zmiana marży nie wymaga podpisania aneksu, ponieważ takie postanowienie mogłoby być uznane za niedozwoloną klauzulę modyfikacyjną.
Projekt umowy nie przewiduje tzw. okresu transferowego, czyli mechanizmu, który umożliwia zmianę kredytodawcy w przypadku braku akceptacji nowej stałej stopy procentowej przez klienta.
Propozycja EKF przewiduje możliwość zawieszenia tylko jednej raty w każdym roku umowy. W ocenie Rzecznika Finansowego może to być zbyt krótki okres, np. w razie utraty pracy czy kłopotów zdrowotnych. Dlatego RF proponuje większą elastyczność w zawieszaniu spłaty rat. Chce także wydłużenia terminu na odstąpienie od umowy z proponowanych 14 dni do 30 (to rozwiązanie analogiczne do stosowanego w art. 812 kc czy ustawie o prawach konsumenta). Proponuje też wprowadzenie równowagi w zakresie rozliczenia po odstąpieniu od umowy - w propozycji EKF klient ma 30 dni na zwrot kwoty kredytu z odsetkami, ale termin zwrotu prowizji i opłat przez bank nie jest określony.
Ze względu na fakt, że kredyty hipoteczne to zazwyczaj wysokie kwoty, RF chce także wydłużenia terminu na złożenie wniosku o restrukturyzację zadłużenia (30 dni) i uregulowanie należności przeterminowanej (120 dni). Propozycja EFK w obu przypadkach to zaledwie 14 dni.
Rekompensata za wcześniejszą spłatę
W ocenie ZBP zaproponowane w projekcie rozwiązanie dotyczące rekompensaty dla banków za wcześniejszą spłatę kredytu nie wyrównuje w pełni ich strat. Założono bowiem, że rekompensata byłaby pobierana tylko wtedy, gdy stopa referencyjna NBP w dniu spłaty byłaby niższa niż w dniu ustalenia obowiązującej w danym okresie stałej stopy procentowej. Nie mogłaby też przekroczyć 1,5 proc. kwoty wcześniejszej spłaty za każdy rok pozostały do końca okresu oprocentowania stałego.
- Rekompensata powinna być tak obliczana, aby równowartość ekonomiczna została zachowana. Natomiast sam fakt pojawienia się rekompensaty w modelowej umowie oceniamy pozytywnie, bo do tej pory banki nie pobierały takiej opłaty ze względu na ryzyko i niejasności prawne w tym zakresie, mimo że sama dyrektywa dopuszcza jej pobieranie – mówi Agnieszka Wachnicka, wiceprezeska ZBP.
RF proponuje z kolei doprecyzowanie kwestii jednorazowych kosztów kredytu, co jest istotne przy przedterminowej spłacie. Chce także, by banki dokonywały symulacji kształtowania się kosztów kredytu obecnie i w dłuższej perspektywie, w zależności od opcji oprocentowania oraz rozliczeń przedterminowej spłaty.
Ustawa czy załącznik do rozporządzenia
Równie ważna jak jej kształt, a może istotniejsza, jest formuła wprowadzenia modelowej umowy kredytu hipotecznego. Jacek Jastrzębski, przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego, przyznał niedawno, że wpisanie wzorca do ustawy z obowiązkiem jego stosowania przez banki na sztywno jest trudne do obrony. Jednocześnie wskazał, że jakaś forma autoryzacji tej umowy przez państwo, np. za pośrednictwem Komitetu Stabilności Finansowe, byłaby pożądana.
- Ścieżka ustawowa jest zbyt ryzykowna, chociażby dlatego, że trwa bardzo długo. Propozycja, żeby był to np. załącznik do rozporządzenia ministra finansów, jest o wiele bezpieczniejszym rozwiązaniem. Pojawiła się też propozycja wprowadzenia modelowej umowy w formie samoregulacji sektora. Związek Banków Polskich mógłby nadać dokumentowi formę wewnętrznej rekomendacji czy też dobrych praktyk, skierowanych do wszystkich banków – mówi Andrzej Reich.
W ocenie ZBP wzorzec, który opierałby się tylko na dobrych praktykach, wydaje się jednak niewystarczający.
- Nie umniejszamy w żadnym wypadku znaczenia dobrych praktyk czy rekomendacji przygotowywanych dla banków. Jednak gdy mamy do czynienia z masowym podważaniem umów i przerzucaniem się przemysłu kancelarii frankowych z hipotek frankowych na złotowe, samo oparcie się na dobrych praktykach to zbyt mało pod względem pewności prawnej. Wnioskujemy, aby modelowa umowa została wprowadzona jako załącznik do rozporządzenia ministra finansów – mówi Agnieszka Wachnicka.
Autorski projekt UOKiK
Klub Odpowiedzialnych Finansów od prawie trzech lat zabiegał o sporządzenie wzorca umowy kredytu hipotecznego. Pierwszy projekt został przed dwoma laty wysłany do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKIK) z prośbą o uwagi. Odpowiedzi się nie doczekano, natomiast w czerwcu 2025 r. prezes UOKiK poinformował, że toczą się prace nad jednolitym wzorcem umowy kredytu hipotecznego z okresowo stałą stopą procentową (na minimum pięć lat), który miałby być wpisany do znowelizowanej ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
Głównym celem umowy wprowadzanej w ustawie, która obowiązywałaby wszystkich kredytodawców bez możliwości dokonywania modyfikacji, jest łatwiejsze porównywanie ofert banków, większa ochrona i niższe koszty dla kredytobiorców oraz mniejsze koszty ryzyka dla banków.
Tomasz Chróstny, prezes UOKiK, w maju zwrócił się do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów (KPRM) o upoważnienie do prowadzenia prac legislacyjnych nad projektem ustawy oraz wpisanie projektu do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów.
"KPRM w lipcu wskazał na konieczność dalszych analiz i istotną rolę Ministra Sprawiedliwości oraz Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego w pracach nad tym projektem. We wrześniu prezes UOKiK zwrócił się z pytaniem o gotowość do podjęcia wspólnych prac legislacyjnych nad wzorcem oraz modelem jego włączenia do umów zawieranych na rynku. Prezes UOKiK zadeklarował pełne wsparcie merytoryczne ekspertów, a także gotowość do współpracy nad projektem legislacyjnym. Dużą część pracy w tym zakresie jako UOKiK już wykonaliśmy. Czekamy teraz na odpowiedź ministra sprawiedliwości" – poinformowało nas biuro prasowe urzędu.
W czerwcu regulator zapowiedział, że chce, żeby na początku 2026 r. projekt trafił do Sejmu i został uchwalony najpóźniej w połowie roku. Według naszych informacji ze względu na zbyt wysokie ryzyko projekt nie będzie rozpatrywany przez rząd. Gdyby bowiem umowa kredytowa została zawarta na zasadach wpisanych do ustawy i została zakwestionowana przez Trybunał Sprawiedliwości UE, roszczenia klientów dotyczyłyby nie tylko banku, ale także skarbu państwa.