Spółki kontrolowane przez Artura Kozieję związane z jego dwoma hotelami Lake Hill (w Karkonoszach i na Mazurach), Baltic Wave — inwestor w Crowne Plaza w Kołobrzegu, Hotel Style — operator stołecznego Warsaw Ursus Mercure Station, powiązany z grupą Condo.pl Orkan Real Estate — operator hotelu Bergo w Szklarskiej Porębie, czy Optima Development Poland (ODP) — były już operator Rezydencji Gubałówka w Zakopanem. Te wszystkie podmioty łączy nie tylko to, że działają w branży condohoteli, ale też to, że były lub są w restrukturyzacji bądź też się o nią starały lub starają.
Do tego grona dołączyła spółka Seidorf Mountain Resort (SMR) zarządzana przez trójmiejskiego biznesmena Krzysztofa Pleszewskiego, a kontrolowana – za pośrednictwem spółki Inwind – przez jego żonę Elwirę. Miesiąc temu SMR wszczął postępowanie o zatwierdzenie układu (pzu), co oznacza, że ma jeszcze kwartał na dogadanie się z wierzycielami.
- Mając na uwadze konieczność zabezpieczenia majątku spółki oraz zapewnienia jej dalszego funkcjonowania, wystąpiłem z wnioskiem o otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego – tłumaczy Krzysztof Pleszewski.
Egzekucje i hipoteki
Inwestorzy, z którymi rozmawialiśmy, uważają że restrukturyzacja, o której nie zostali poinformowani, to sposób szefa SMR na ucieczkę przed kolejnymi wypowiedzeniami umów i egzekucjami komorniczymi z różnych tytułów: opóźnionych czynszów, niewypłaconych odszkodowań za zwłokę w przekazaniu własności lokali oraz zwrotów z wypowiedzianych umów.
Liczne hipoteki przymusowe ze wszystkich tych roszczeń, podobnie jak wpisy o wszczęciu egzekucji (oraz wzmianki o kolejnych hipotekach i ostrzeżeniach egzekucyjnych) widoczne są w księgach wieczystych nieruchomości SMR w karkonoskiej Sosnówce.
Mimo to Krzysztof Pleszewski zapewnia: „nie ma najmniejszego ryzyka”, że zobowiązania wobec inwestorów nie zostaną spłacone, a to m.in. dlatego, że majątek SMR przekracza 100 mln zł, więc jest dużo większy niż jego długi. Na potwierdzenie biznesmen przesłał nam zestawienie, zgodnie z którym same nieruchomości spółki mają wartość 93,7 mln zł. Jednocześnie zapewnił, że w 2025 r. przy przychodach rzędu 30 mln zł spółka wykaże ponad 5 mln zł zysku.
Krzysztof Pleszewski nie przesłał nam natomiast zestawienia zobowiązań SMR, bo – jak mówi – zostanie ono przygotowane do końca września na potrzeby restrukturyzacji, wraz z propozycjami układowymi. Właśnie restrukturyzacją oraz „poprawną weryfikacją zapisów” przez zewnętrzną firmę szef SMR tłumaczy też to, że do dziś nie złożył w Krajowym Rejestrze Sądowym sprawozdania finansowego spółki za 2024 r. (co jest naruszeniem prawa). Na początku września zadeklarował na łamach PB, że stanie się to w ciągu kilku dni.
Ujemny kapitał własny
Menedżer przysłał nam jednak projekty bilansu oraz rachunku zysków i strat SMR za ubiegły rok. Wynika z nich, że w 2024 r. spółka przy 32 mln zł przychodów straciła na czysto 3,7 mln zł. To oraz strata z lat poprzednich, wynosząca 11,25 mln zł, sprawiło, że na koniec ubiegłego roku kapitał własny SMR był ujemny (minus 828 tys. zł). Z kolei pozycja „zobowiązania i rezerwy na zobowiązania” na koniec 2024 r. sięgała 120,6 mln zł, z czego zobowiązania krótkoterminowe to aż 81,1 mln zł.
Krzysztof Pleszewski zapewnia jednak, że obniżą się one „automatycznie” o 40 mln zł, gdy inwestorom zostaną przekazane do końca apartamenty w jednym z etapów resortu, czyli Osadzie, co właśnie się dzieje. Co ciekawe, w przesłanym nam zestawieniu nieruchomości Osadę spółka wycenia na 19,1 mln zł.
Menedżer twierdzi też, że dzięki temu, iż kilku inwestorów odstąpiło od umowy na lokal w Rezydencji (inny etap resortu), a większość zgodziła się na zamianę z Rezydencji na Osadę lub inną inwestycję Inwindu i rodziny Pleszewskich (Dwór Oliwski w Gdańsku), do sprzedaży wróciły apartamenty o wartości aż 26,4 mln zł. Tymczasem w zestawieniu nieruchomości, które otrzymaliśmy, Rezydencja wyceniona jest na 7,2 mln zł.
Wartość zobowiązań wobec inwestorów, którzy odstąpili od umów w Rezydencji, to - według Krzysztofa Pleszewskiego - 9,4 mln zł. Tymczasem hipoteki przymusowe już wpisane na tej nieruchomości sumują się do ponad 10,7 mln zł. A trzeba pamiętać, że na wpis czeka kolejnych pięć wzmianek hipotecznych z okresu lipiec-wrzesień 2025 r.
Przed Seidorf Mountain Resortem Krzysztof i Elwira Pleszewscy prowadzili firmę Premium Motors Group (PMG), gdańskiego dilera używanych aut marki BMW, który – jak się okazuje – zostawił po sobie dużo niespłaconych zobowiązań, głównie wobec fiskusa. Jeszcze w 2015 r. przy rekordowych przychodach 47,5 mln zł spółka zarobiła na czysto ponad 2,3 mln zł. Kolejne lata były jednak coraz gorsze - w 2018 r. (ostatnie sprawozdanie finansowe dostępne w Krajowym Rejestrze Sądowym - KRS) przychody PMG wyniosły już tylko 10,5 mln zł, a strata netto przekroczyła 4,8 mln zł.
Właśnie w KRS można znaleźć liczne wpisy o zaległościach podatkowych PMG wobec Pomorskiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku. Pochodzą one z lat 2019-21 i sumują się do ponad 2,6 mln zł. Z kolei w Krajowym Rejestrze Zadłużonych widnieją wzmianki, że wobec spółki Pleszewskich w latach 2019-21 fiskus wystawił tytuły wykonawcze na jeszcze więcej, bo około 3,9 mln zł. Aż 20 różnych prób egzekucji skarbowych tych kwot okazało się nieskutecznych i zostało umorzonych. Podobnie zresztą jak kolejne 20 egzekucji komorniczych na stosunkowo niewielkie kwoty (łącznie około 150 tys. zł) umorzonych w latach 2021-23.
Drogie i nieobsługiwane obligacje
Największą wartość w zestawieniu przesłanym przez SMR mają nieruchomości w dwóch ukończonych etapach resortu: Hotelu i Kazalnicy, m.in. baseny, strefy spa i restauracje w obu obiektach spółka wycenia na 51 mln zł. Dużo, ale na tychże nieruchomościach wpisane są hipoteki warte jeszcze więcej, bo aż 60 mln zł. Zabezpieczają one największe zobowiązanie SMR - z tytułu emisji wartych nominalnie aż 40 mln zł obligacji, które zostały objęte przez fundusze zarządzane przez CVI Dom Maklerski.
Dług SMR wobec CVI z czteroletnich papierów wyemitowanych w lutym 2024 r. też nie jest obsługiwany terminowo. Krzysztof Pleszewski twierdzi, że zaległości to na dziś 6 mln zł, w rejestrze prowadzonym przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych niewykonane świadczenia, z tytułu niezapłaconych odsetek i niezrealizowanego częściowego wykupu, opiewają jednak na ponad 10,3 mln zł.
Obligacje są wysoko oprocentowane - na poziomie WIBOR 3M plus 12 proc. Dziś, nawet po spadku stawki WIBOR, to wciąż prawie 17 proc. rocznie, czyli kilka punktów powyżej oprocentowania wykupionych już papierów SMR z dwóch wcześniejszych emisji, które również trafiły do funduszy CVI. Przy czym za opóźnienia w płatnościach z tytułu bieżących obligacji SMR naliczane są jeszcze dodatkowe kary. Zdaniem Krzysztofa Pleszewskiego właśnie to, a także dobre zabezpieczenie papierów, sprawia, że CVI spokojnie podchodzi do kwestii zaległości.
Z naszych nieoficjalnych informacji wynika jednak, że CVI, podobnie jak inwestorzy indywidualni, został zaskoczony informacją o wszczęciu pzu. Co więcej, ze względu na utrudniony kontakt z prezesem SMR sam rozważał złożenie wniosku restukturyzacyjnego, ale w trybie np. sanacji. Oznaczałoby to, że w spółce pojawiłby się niezależny nadzorca lub zarządca, który prześwietliłby jej sytuację finansową, w szczególności zinwentaryzował zobowiązania. Oficjalnie CVI wypowiada się oszczędnie.
- Mogę powiedzieć tylko tyle, że brakuje nam informacji ze strony spółki. Analizujemy sytuację i w zależności od wyników będziemy podejmować kolejne kroki – ucina Marcin Leja, prezes CVI.
Pandemia, wojna, defraudacja
Krzysztof Pleszewski problemy finansowe SMR tłumaczy głównie pandemią covidu, wojną w Ukrainie i związaną z nią wysoką inflacją, a także defraudacją prawie 2 mln zł przez pierwszego prezesa spółki Martyna Sikorę (o tym, jak skończyła się sprawa karna szefa SMR w okresie od 2017 do października 2021 r., a także o innych śledztwach dotyczących spółki, napiszemy już wkrótce).
Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z pierwotnymi zapewnieniami z 2017 r., trzy pierwsze etapy resortu: Willa, Hotel i Kazalnica miały być oddane do użytku już w 2019 r., czyli jeszcze przed pandemią, a tym bardziej wojną w Ukrainie. I ten, i wiele kolejnych terminów nie zostało jednak przez SMR dotrzymanych. Każdy etap inwestycji (czyli również wciąż nieskończone Osada i Rezydencja) borykał się bowiem z dużymi opóźnieniami. Przy czym inwestorzy, z którymi rozmawialiśmy, twierdzą, że byli w tym zakresie wprowadzani w błąd – zapewniano ich np., że budowa toczy się zgodnie z pierwotnym harmonogramem, choć podpisane już były aneksy do umowy z wykonawcą tenże harmonogram zmieniające.
Krzysztof Pleszewski przyznaje się do opóźnień w każdym etapie inwestycji, ale podtrzymuje, że „były niezależne” od spółki. Twierdzi też, że przejął spółkę w 2021 r. po poprzedniku w sytuacji „ekstrakrytycznej” – z zerowym stanem konta oraz niedokończonym i źle zaprojektowanym największym w resorcie budynkiem Kazalnicy.
- Posiadał jedynie 130 apartamentów bez części gastronomicznych i rekreacyjnych. W dwa miesiące spółka wyemitowała obligacje i dokończyła budynek, podnosząc jego standard, m.in. dzięki dwóm restauracjom, basenowi, placowi zabaw i parkowi linowemu – mówi Krzysztof Pleszewski.
Informuje, że wszystko to kosztowało 25 mln zł. I tu pojawia się pytanie, jak przy zerowym stanie konta SMR wyłożył brakujące 10 mln zł - bo wyemitowane wówczas obligacje miały wartość tylko 15 mln zł. Inwestorzy, z którymi rozmawialiśmy, nie mają wątpliwości, że te pieniądze musiały pochodzić z trwającej wówczas sprzedaży lokali w kolejnym etapie resortu: Osadzie. Wedle ich relacji to niejedyny raz, kiedy wpłaty na kolejne etapy resortu wykorzystano na pokrycie kosztów budowy wcześniejszych czy też spłatę zaległych należności. Niektórzy z inwestorów nazywają to piramidą finansową. Krzysztof Pleszewski zapewnia jednak, że o żadnej piramidzie nie ma mowy.
Drugi, inny Seidorf
W styczniu 2025 r. szef SMR napisał do inwestorów Kazalnicy, że budynek wymagał nakładów, bez których nie mógłby funkcjonować. I bazując na tym, zaproponował im porozumienie: przez pierwsze sześć miesięcy 2025 r. zrezygnują z czynszów, a w zamian do końca czerwca 2025 r. spółka spłaci zaległości z 2024 r. i przedłuży umowę dzierżawy o sześć miesięcy.
Krzysztof Pleszewski zapewnia, że 80 proc. inwestorów przystało na porozumienie. Inwestorzy, z którymi rozmawialiśmy, twierdzą jednak, że ta liczba jest zawyżona. Tak czy inaczej spora część właścicieli lokali na porozumienie się nie zdecydowała - i w związku z brakiem płatności zaczęła egzekucję, w pierwszej kolejności z rachunków bankowych SMR.
Szybko okazało się jednak, że konta spółki są puste, a operatorem resortu został Seidorf, czyli inna spółka zarządzana przez Krzysztofa Pleszewskiego i kontrolowana, za pośrednictwem Inwindu, przez jego żonę Elwirę. I to z tej spółki, najwyraźniej uśpionej od wielu lat (nie składa sprawozdań finansowych od… 2017 r.), która nie jest stroną ani umów dzierżawy lokali, ani porozumień, zaczęły płynąć płatności do inwestorów, którzy przyjęli propozycję SMR.
W rozmowie z PB Krzysztof Pleszewski twierdzi, że to właśnie współpracujący z nim inwestorzy byli pomysłodawcami przeniesienia funkcji operatora resortu do innej spółki. Ci, z którymi rozmawialiśmy, twierdzą jednak, że to nieprawda, a zamianę SMR na Seidorf określają jako ucieczkę przed wierzycielami i egzekucjami, z czym nie zgadza się szef SMR.