Po styczniowym artykule w "PB" o postawieniu w stan restrukturyzacji pięciu związanych z hotelami Lake Hill Karkonosze Resort & Spa w Sosnówce oraz Lake Hill Mazury Resort & Spa w Ostródzie spółek Artura Koziei, właściciela i prezesa grupy Europlan, branżowy portal e-hotelarz.pl dopisał kolejne firmy innych deweloperów do listy tych, którzy nie płacą inwestorom i otwarły wnioski o sanację. Są to Orkan Real Estate z Grupy Hotelowej Condo.pl czy Baltic Wave, inwestora Crowne Plaza w Kołobrzegu. Problemy z płaceniem inwestorom ma też Seidorf Mountain Resort budująca hotel Seidorf-Apartamenty Kazalnica w Sosnówce.
Według najnowszych informacji "PB" po ponad dwóch miesiącach Arturowi Koziei udało się dojść do porozumienia z właścicielami apartamentów w Ostródzie, ale w Sosnówce negocjacje wciąż trwają, przy czym długi okazały się większe od początkowo ujawnionych.
Zła prasa deweloperów condo uderza tymczasem w inwestorów preferujących apartamenty wakacyjne.
Termy dostały rykoszetem
Ujawnienie kłopotów Artura Koziei odbiło się też pośrednio na inwestycji Termy Karkonosze Pawła Witkiewicza. Artur Kozieja początkowo był w niej mniejszościowym udziałowcem posiadającym 2,5 proc. udziałów, ale od października 2023 r. już nie jest.
- Z uwagi na nierealizowanie przez Artura Kozieję zapisów umowy inwestycyjnej został on wykupiony z udziału mniejszościowego, a w jego miejsce wszedł - nabywając 50-procentowy udział - Grzegorz Gacek, właściciel Szczawnica Resort & Park, który ma 20-letnie doświadczenia w zarządzaniu hotelami – mówi Paweł Witkiewicz, inwestor finansowy w Termach Karkonosze.
Mimo tej zmiany informacja, że Artur Kozieja ongiś był udziałowcem, ciąży na tej inwestycji.
– Po dołączeniu do inwestycji Grzegorza Gacka, w bardzo szybkim tempie została uruchomiona zarówno strefa willowa jak i najważniejsza dla resortu część hotelowa w standardzie pięciu gwiazdek. Obiekt jest skomercjalizowany w wysokim stopniu, przekraczającym 75 proc. Mamy jeszcze część apartamentów w sprzedaży w systemie condo, ale niektórzy klienci na bazie artykułów czy danych historycznych łączą naszą inwestycję z nazwiskiem Artura i wstrzymują się z zakupem, a kilku niestety podając ten powód zrezygnowało – mówi Paweł Witkiewicz.
Przesycony rynek
Według Jana Wróblewskiego współzałożyciela Zdrojowa Invest & Hotels i jednego z pionierów systemu condo w Polsce, rynek w tym segmencie jest już przesycony, a kłopoty części obiektów wynikają również z faktu, że budują je często firmy z doświadczeniem deweloperskim, które dopiero zdobywają doświadczenie w hotelarstwie. Inwestycje powstają też w miejscach peryferyjnych, nadających się na działalność hotelową tylko na pierwszy rzut oka. Część już na etapie projektu nie odpowiada potrzebom konkurencyjnego lokalnego rynku, a oczekiwania inwestorów co do stopy zwrotu czy udziału w przychodach są zawyżone. Dlatego sam zrezygnował z budowania w systemie condo i zajął się segmentem apartamentów wakacyjnych premium.
– Obecny spadek popytu na inwestycje condo powinien oczyścić rynek. Nie należy wrzucać do jednego worka uczciwych hotelarzy w systemie condo i piramid finansowych condo – mówi Jan Wróblewski.
Apartamenty vs condo
Kryzys wizerunkowy w segmencie condo zbiegł się w czasie ze schłodzeniem w całej branży nieruchomości wakacyjnych, którą wywołała raczej moda na zakupy nieruchomości na południu Europy, niż kłopoty hotelarzy.
– Afery z niewypłacaniem czynszów inwestorom w condo wpływają na rynek condo, a nie na apartamenty wakacyjne. Te ostatnie sprzedają się jako mieszkanie na wakacje z ewentualną opcją wynajmu przez operatora - tłumaczy Jan Wróblewski. Podkreśla, że w ich przypadku operator nie obiecuje gwarantowanego zysku, ale zarabia ustalony procent od przychodów właściciela z najmu.
- Apartamenty w segmencie premium sprzedają się dobrze, choć sprzedaż jest trudniejsza odkąd Polacy zaczęli kupować takie apartamenty na południu Europy, np. w Hiszpanii – mówi Jan Wróblewski.
Według Marcina Dumani, prezesa Sun&Snow, należy wyraźnie odróżnić pokoje kupowane inwestycyjnie w condohotelach od apartamentów wakacyjnych. Zła prasa tych pierwszych czasami dotyka wszystkich nieruchomości wakacyjnych, co prezes Sun&Snow uważa i za nieuprawnione, i niesprawiedliwe.
– Apartament wakacyjny jest produktem o dużej elastyczności i płynności. W każdym momencie można go sprzedać. Umowa między właścicielem apartamentu a operatorem zakłada trzymiesięczny okres wypowiedzenia, ale możliwe jest jej wcześniejsze rozwiązanie. Co też istotne, cena apartamentu jest rynkowa. Natomiast pokoje condohotelowe to produkt finansowy, nie za bardzo związany z cenami nieruchomości. Załóżmy, że ktoś nabył taki produkt, z gwarancją zysku na poziomie 8 proc. przez 20 lat. Gdyby chciał się go pozbyć to może zrobić cesję umowy, ale jaką kwotę trzeba będzie za taki produkt zapłacić – czy będzie ona związana z cenami nieruchomości na rynku czy raczej ze stopą zwrotu? – zastanawia się Marcin Dumania.
Prezes Sun&Snow podkreśla, że jego firma działa od 17 lat i nigdy nie oferowała produktów finansowych, ale apartamenty wakacyjne.
– Kierujemy ofertę do osób, które chcą kupić mieszkanie na własność i korzystać z niego w określonych terminach, natomiast w pozostałym okresie nieruchomość jest wynajmowana. Kiedy rynek apartamentów wakacyjnych w Polsce powstawał, dużo osób chciało się nimi nacieszyć. Czasami było tak, że przez pierwszy rok, czy dwa lata właściciele sami korzystali z nieruchomości. Zawsze stosowaliśmy metodę dzielenia się przychodami z wynajmu. 73 proc. z nich trafiało do właściciela, a 27 proc. do nas – mówi Marcin Dumania.
Cena ryzyka
Według Marleny Kosiury, analityczki portalu InwestycjewKurortach.pl, obecnie rynek condo ewoluuje, a nabywcy lokali w condohotelach zaczynają oczekiwać, że jednak będą mogli z nich korzystać. Dlatego operatorzy opracowują coraz bardziej elastyczne modele współpracy, zgodnie z którymi inwestor może przyjeżdżać do condohotelu nawet w wakacje czy ferie.
– Gwarantowane zyski, o których tyle się mówi, nie są największym problemem tego rynku. Po pierwsze, te magiczne 8 proc. rocznie jest bardzo różnie wyliczane. W przypadku jednej inwestycji jest to 8 proc. od wartości zakupu całego lokalu z pełnym wyposażeniem, a nawet miejscem parkingowym, które potrafi kosztować 70-80 tys. zł. W innym condohotelu jest to 8 proc. od wartości stanu deweloperskiego sprzedawanego lokalu – mówi Marlena Kosiura.
Według niej dużo istotniejszą kwestią z punktu widzenia ryzyka inwestorów indywidualnych jest możliwość wyjścia z inwestycji, o której kupujący praktycznie nie myślą w momencie podpisywania umów zakupu i operatorskich. Dla nich najważniejsza jest analiza, czy na pewno dostaną obiecane 8 proc. Tymczasem, gdy sytuacja w danym condohotelu jest trudna i operator z różnych powodów sobie nie radzi z zarządzaniem, właściciel lokalu nie ma praktycznie ruchu. Nie może zerwać umowy ani sam wynajmować lokalu czy też go sprzedać.